TIMレッド吉田の目指せ!不動産投資キング!
2013年3月13日公開(2016年7月5日更新)
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TIMレッド吉田の目指せ!不動産投資キング!

5人の子どもを持ち、不安定な芸人稼業への不安からアパート経営を目指すことを決意したTIMのレッド吉田さん。2011年に晴れて新築アパートオーナーとなったが、まだまだ分からないことばかり。不動産投資で成功するためのノウハウを、先輩大家さんたちから聞き出して実践していく企画。

TIMレッド吉田

2つの銀行を天秤にかけてもいいですか?
vs 元銀行員大家さん(3)TIM レッド吉田さん vs 元銀行員大家 岡元公夫さん(3)

アパート完成から満1年、無事に満室経営を続けるレッド吉田さんの次なる目標は、ローンの金利を少しでも下げること! そんなレッドさんの願いを叶えるべく、今回の対談では、元銀行員で大家業の大先輩でもある岡元公夫さんをお招きし、「銀行との金利交渉のポイント」について話を伺っています。今回のその3回目。同時に複数の銀行と交渉しても大丈夫?

[参考記事]

●不動産投資用に借りている銀行融資、金利を少しでも下げるためにはどうしたらいいですか? vs 元銀行員大家さん(1)
●銀行への金利交渉、決算期の3月は避けるべし! vs 元銀行員大家さん(2)

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レッド吉田さん(以下、レッド) S銀行以外の金融機関にも、ダメ元で借り換えのお願いに行こうと思っているんです。言葉は悪いですけど、2つの銀行を天秤にかけるようなことをしても問題ないでしょうか? よそに相談に行く場合は、S銀行さんに伝えた方がいいですよね。 

岡元公夫さん(以下、岡元) それは相手によります。S銀行さんやノンバンクさんは、他の金融機関に乗り換えられることになれているので、あまり気にしませんが、都銀さんや地銀さんの中には、一度借り換えをされたら、その人とはもう二度と付き合わないというところもあります。

レッド なるほど。プライド的なものも関係してくるんですね。もしもの話ですが、他の金融機関さんからいい返事をもらえそうな場合、S銀行さんにはどのタイミングで打ち明ければいいんですか?

岡元 順番としては、まず、他の金融機関さんに借り換えを申し込み、前向きな返事が来た段階で、S銀行さんに伝えます。ポイントは、借り換え先の銀行で正式な返事をもらう前に、S銀行さんに報告することです。正式な稟議が下りてから、「やっぱり辞めます」では、その銀行さんに不義理をすることになりますから。

レッド そうですよね。タイミングが難しいな~。他の金融機関にお願いに行くときは、どんな言い方をすればいいんでしょう?

岡元 そこは直球ですね。「この場所に物件を持っていて、金利が高いので借り換えを検討しているのですが、一度うかがわせて下さい」で問題ないはずです。そこで反応がよければ、S銀行さんに伝えて交渉の材料にすればいいんです。

レッド うまく言えるかな~。

岡元  大丈夫ですよ。「●●銀行さんで金利●%で稟議にかけてもらっているんですが、S銀行さんでも検討してもらえませんか?」と伝えるだけです。

情報商材や書籍に出ている裏ワザは通用しない

レッド そのあたりは、駆け引きなんですね。なんだか緊張しちゃいそうです。資料も用意していった方がいいですよね。

右:;レッド吉田さん。1棟アパート購入から1年が経ち、そろそろ金利引き下げの交渉を行いたい…。左:岡元公夫さん 元銀行員の大家さん。金融機関の融資事情などに詳しい。

岡元 確定申告書、アパートと自宅の担保評価、レントロールはあった方がいいですね。気を付けなければならないのは、預金残や借入残などで事実と違う資料を提出することしてはいけません。銀行員はプロですから、隠し事をしても必ずバレます。情報商材や書籍などを見て裏ワザ的なことをする人をたまに見かけますが、はっきり言って無意味です。

レッド 「見せ金を作る」とか、そういうことですね。いや~、勉強になります。他に、気を付けた方がいいことはありますか?

岡元 月末週の午後3時前や、いわゆる510日(ごとうび)と呼ばれる日に時間をもらおうとすると嫌がられます。決算前も避けた方がいいでしょう。話を聞いてもらいやすいのは、月初めの週の午前中ですね。

レッド ようし、来月初めの午前中に電話するぞ~。ところで僕は、S銀行に行ったら1%の金利ダウンを希望つもりでいるんです。聞いた話によれば、金利の下げ幅にも支店長決済の範囲があって、その中で納まる下げ率だと通りやすいそうですが、本当ですか?

岡元 うーん。確かに、支店長決済の範囲というのもありますが、そこは一概にはいえません。金融機関は債務者によって細かい格付けをつけていて、その内容によって、支店長決済か本部決済かが変わってきますから。

レッド そうか~。もしも、もしもですよ、1%の金利ダウンに成功した場合、さらにもう少し下げてくださいとお願いするのは、どうなんでしょうか? 図々しいですよね。

岡元 過去には、S銀行さんで一気に金利が1・5%以上ダウンした人もいます。もちろん言うのは自由ですから、聞いてみるのはいいと思いますよ。

レッド え~?! そんなに下がった人がいるんですか。勇気が湧いてきます。 

岡元 基本はロジックですが、たくさんの要素が絡み合って結果が決まるので、行動してみないと結果はわからないんです。

銀行との交渉ではへこたれない気持ちが大事

レッド 念のため、ダメだったときのことも教えてください。最初の金利交渉でNGだった場合、次のお願いまでに何カ月くらいあけるべきなんでしょう? 3か月後に行ったらOKということもあるんですか?

岡元 そこは、最初に断られた理由によります。正直に次はいつ来ればいいか聞いてみるといいでしょう。「もう一期確定申告を待ちましょう」と言われたなら、1年待つしかありませんが、ハッキリ答えないなら、3か月後でも可能性があるのかもしれません。

レッド もし断られても、粘り強くいったほうがいいですよね。

岡元 そうです。これは借り換えのときに限りませんが、銀行との交渉はへこたれないことが大切です。例えば、何億円も借入があるようなメガ大家さんたちも、よくよく話を聞くと、融資の面で何度も玉砕しているんです。ちょっと断られたくらいでしょげていたら、前に進めませんよ!

レッド がんばります! そうだ。自宅のローンの借り換えにもチャレンジしてみようかな~。

岡元 自宅の返済が進んで担保にゆとりがある場合は、アパートと合わせて評価してもらい、一緒に借り換えるという方法もあります。間違いなくいえるのは、本業をがんばって、現預金を含めた財務状況をよくすることが、銀行との付き合いには有利に働くということです。

レッド ようし、5人の子供のために金利交渉もがんばるぞ!

岡元 レッドさんはお子さんが5人もいらっしゃるんですね。実は、銀行の中にはキャッシュフローから「子供の人数×一定の金額」を引いて評価するところもあります。表立って「子供は負債」とは言いませんが、生活費はかかりますから、その点をマイナスで見るんですね。

レッド がーん! それは大ショックです。もう、何をしてもダメな気がしてきました・・・(涙)

岡元 全ての銀行が同じ評価法を取り入れているわけではありません。お子さんが何人もいて、不動産投資で成功している人もたくさんいますよ。

レッド そうですよね。へこたれてなんていられません!あきらめたらそこで終わりですもんね。

⇒第4回に続く

(構成/加藤浩子 撮影/土井一秀)

 

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【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
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2位 ◆ARUHI <MR.住宅ローンREAL 変動金利 頭金20%以上>
0.626% 0.497% 0円 借入額×2.16%
【ARUHIの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIモーゲージから社名変更した住宅ローン専門の金融機関。フラット35の実行件数ナンバー1で、全国の店舗で相談可能。金利設定は低いが、諸経費は2.16~3.24%と比較的高め。8疾病保障特約(保険料別)も付帯できる。事前審査は最短で当日、本審査は最短3営業日のスピード審査が特徴
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2位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.626% 0.497% 0円 借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、契約は最短10日とい短期間での契約が可能だ
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2位 住信SBIネット銀行 <当初引下げプラン 変動金利>
0.626% 0.497% 0円 借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、「8疾病保障」を無料で付帯しており、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている
5位 ソニー銀行 <変動セレクト 変動金利>
0.678% 0.549% 0円 借入額×2.16%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.16%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。もう一つの商品である「通常の住宅ローン」は全期間固定と一定期間固定の商品に強みがあり、借り入れ時の金利が低いだけでなく、固定期間終了後の金利も低めに設定されている。全期間固定(20年超)なら、こちらを選ぼう。
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0.699% 0.570% 0円 借入額×2.16%
【イオン銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
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