CPI連動の賃料システム！ 物流施設に特化した国内最大級のJリート、地域住民の憩いの場にも！

GLP投資法人 川辻佑馬執行役員

希少性が極めて高い先進的物流施設を保有

2012年に上場したGLP投資法人。上場時の資産規模は約2000億円だったが、13年間の運用で着実に保有物件を増やし、25年8月末時点の資産規模は1兆1300億円。実に5倍超に増えた。

「物流施設を次々と開発する日本GLP（日本GLPは、アレス・マネジメント・コーポレーションの一員です）から継続的に取得できる強みを生かし、着実に資産を増やしてきました。現在、物流施設特化型Jリートで最大級の資産規模を誇り、保有物件数も25年8月末時点で86棟となります」

そう語るのは、GLP投資法人の川辻佑馬執行役員だ。

GLP投資法人が取得する物流施設は一般的な倉庫ではない。

「従来の倉庫よりもはるかに規模が大きく、幅広いタイプの貨物を保管できる汎用性の高い施設ばかりです。規模が大きければ複数のテナントに貸せるうえ、さまざまなニーズに対応できるので、基本的に業種の制約もありません。つまり、スペースが空いてしまうリスクを低減できるのです」（川辻さん）

こうした大規模で汎用性の高い物流施設を、業界では「先進的物流施設」と呼んでいる。

「日本全体の倉庫に占める先進的物流施設の割合は10％にも満たず、非常に希少性が高い。そのうえ、オンライン通販の拡大などで需要は年々高まっています。そのため、先進的物流施設を保有・運用するGLP投資法人は、安定的なテナントの確保や継続的な賃料収入が見込めるというわけです」と川辻さんは説明する。実際、GLP投資法人が保有する物流施設の稼働率は、上場来平均で約99％と高水準を維持している。

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1口当たり分配金が最新決算で過去最高に

需要が安定しているだけでなく、賃料収入の着実な増加が見込めるのも大きな特徴だ。その秘密はユニークな賃貸契約の仕組みにある。

「保有する物件の大半は、CPI（消費者物価指数）連動条項を盛り込んだ賃貸契約をテナントと結んでいます。そのため、契約期間中であっても、一定以上のインフレになると賃料を引上げられるのです」と川辻さん。

また同法人は、契約したテナントに施設のスペースを提供するだけでなく、他のテナントとの協業の橋渡しや、物流に関する困り事の解決といったサービスも提供している。

そうした課題解決につながる多彩なサービスに魅力を感じるからこそ、インフレ連動型の賃貸契約でも、入居を希望する企業が多数存在するのだ。

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物件数の着実な増加や、賃料の継続的な上昇によって、GLP投資法人の純資産価値と分配金は拡大。25年8月期には、1口当たり分配金が過去最高の3643円となった。予想分配金利回りも4.35％と高水準だ（25年11月25日時点）。

「今後もインフレ率を上回る水準の分配金の成長を目指します。物流施設は重要な社会インフラ。社会に貢献することで成長し、その実りを投資家の皆さまにしっかり還元してまいります」（川辻さん）

保有する物流施設の一部では、カフェやレストラン、コンビニなどが併設された共用棟を地域住民に開放。災害時には一時避難場所として提供するといった協定を自治体とも締結している。物流施設を通じて社会に貢献していく姿勢もまた、同法人の大きな魅力といえる。

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