【2026年 相続税が変わる】「51％減」の節税対策が崩壊？ 家族に重税を遺さないための「5年ルール」回避戦略

「節税の王道」であった貸付用不動産の活用が2026年度に改正の可能性！市場価格と評価額の乖離を利用したスキームに、厳しい制限が課される。数千万円単位の評価増を家族に遺さないために今すぐ打つべき戦略は必見だ。

　これまで、現金1億円をアパートに変えれば、相続税の課税対象額を約51%減らし、実質4900万円だけを対象にすることが可能であった。

　しかし、2027年1月以降の相続からは、こうした従来の評価減スキームが通用しなくなるケースが続出するかもしれない。市場価格との乖離を是正し、公平性を確保するための評価見直しが税制改正大綱に盛り込まれたからだ。

　時価1億円の土地に1億円のアパートを建てて相続する場合、その差は一目瞭然である。

　・旧ルール：相続税評価額 計1億3100万円。節税効果、6900万円の圧縮
　┗内訳：土地8200万円、アパート4900万円
　・改正後：相続税評価額 計1億6200万円。節税効果、3800万円の圧縮
　┗内訳：土地8200万円、アパート8000万円

　改正後は、建物評価は従来の「固定資産税評価額」ではなく、実勢価格に近い「取得価格の80%」で計算される。その結果、本来期待していた6900万円の評価減はわずか3800万円へと目減りし、3100万円もの「差分」が発生。この増税分を支払うのは、残された家族である。

　ただ、この改正には、旧ルールが適用される一定の条件と期限が存在する。

　資料で、26年度に確定・通達予定の税制改正大綱を解説しつつ、「増税適用外」となるためのこの“5年ルール”について、不動産エコノミストが図解を交えて分かりやすく紐解いている。また、節税メリットの減少を補うための「資産価値の防衛戦略」も必見だ。

　27年の施行に向けた猶予は決して長くない。家族が納税資金に困らぬよう、今すぐ資料を確認し、最新の資産防衛対策に動き出すべきだ。

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【2026年 相続税改正】節税対策効果、評価額「51%減」が「20％減」だけに…！ 家族に重税を遺さないための「5年ルール」回避戦略

＜資料＞
2026 相続税はこう変わる！不動産エコノミストの視点で解説

＜主な内容＞
・改正の背景と「5年ルール」の定義
・増税シミュレーション：3100万円の評価額跳ね上がりの実態
・「増税適用外」となるための期限と条件、今すぐ動くべき理由
・税務メリット減少を補う「資産価値の防衛戦略」

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