東京のマンション価格が高騰する中で本当の「狙い目」はどこにある!?

価格高騰期、分譲マンションを探すなら「今は割安、これから価値上昇が見込めるエリア」を狙いたい。

山手線の内側はすでに
マンション価格が高騰

マンション価格がじわじわと値上がりしている。都市部の地価上昇や、円安による資材価格上昇、職人不足の影響で、全国的な傾向ではあるが、特に東京23区の動きが著しい。

都区部でもＪＲ山手線の内側は別格で、今年の最高額物件とみられている港区のザ・パークハウスグラン南青山（三菱地所レジデンス）が、坪800万円弱を付けた。7月に分譲予定のブリリアタワーズ目黒（東京建物）は、坪約600万円になる見込みだ。

「坪単価」と聞いてピンとこない人も多いと思うが、不動産はそれぞれ立地や規模、構造、設備仕様が異なるため、単純比較がしづらい。そこで物件の総販売価格と総面積から「坪単価」を割り出し、判断材料とする。

目黒孝一（めぐろこういち）
不動産経済研究所で「日刊不動産経済通信」記者として活躍。その後、市場分析など不動産に関わる各種調査を担当し、同社常務取締役を経て退任後、フリージャーナリストに。

その坪単価だが、東京の都心部だけでなく、城西や城南の住宅地も上がってきている。

数年前なら、世田谷区や目黒区でもよく探せば、坪250万円クラスの新築分譲マンションを見つけることができた。それが今では、坪350万～400万円が相場という状況である。

夫婦共働きのダブルインカム世帯が増え、親が住宅取得資金を出す（頭金援助）というケースも増えた。それでも普通のサラリーマン家庭なら、住宅価格は5000万～6000万円台前半までが限界ではないか。その範囲で専有面積70平方メートル前後のマンションを探すなら、「坪250万円」が目安になる。

エリア選定の条件として、共働き世帯であれば、夫婦それぞれの勤務先への通いやすさが大事。子育てを考えれば、住環境が良い安全な街が第一だ。

例えば夫が大手町勤務、妻が渋谷勤務である場合、両駅に乗り入れる東急沿線などにマンションを探すというのが、以前からよくあるパターンだった。

価格高騰している現在、選び方はより現実的にならざるを得ない。夫婦それぞれの勤務先から同心円を描き、複数路線をたどりながら、アクセスの良い立地を探す。買える範囲を区切った上で、幾つかの選択肢の中から、可能な限り理想に近い住環境と建物を選ぶ、という形だ。

2015年現在、東京23区内の、交通利便性の良い山手線から2、3駅の範囲で、「坪250万円」という網を掛けるとどうなるか。浮かび上がるエリアは、城北と品川湾岸だけになる。

住宅地としては地味め。ただ、いずれも大規模物件が多い。大規模マンションは共用部が充実するので、生活する上での満足度が高まる傾向にあるようだ。