群を抜く東京都心の住宅地価
交通利便性と住環境で二分化

週刊ダイヤモンド別冊 「価値ある不動産」発

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公示地価を市区別にランキングしてみると、今どこの住宅地に人気があるかがうかがえる。東京23区では公示地価算出の標準地としてマンションの立つ土地が選ばれることも多い。中にはあまり住宅地という感じがしない立地も少なくない。

複雑な道路や暗渠化した川も多い世田谷区(写真は三軒茶屋2丁目)

 毎年3月中旬、その年の1月1日時点での全国の公示地価が示される。公示地価とは、標準的な土地に関する正常価格を一般に示す目的で鑑定したもので、「地価には経済的要因のすべてが集約されている。価格は需要と供給で決まるため、稀少価値のある土地は高く取り引きされる」(不動産鑑定士の榎本研二氏)ことになる。

 実務的には、標準的な条件の土地が「標準地」として設定される。『地域要因比準表』に記された条件(街路、交通・接近、環境、行政など)ごとに、「優る」「やや優る」「普通」「やや劣る」「劣る」という5段階でポイントを増減し、取引実態などを加味して鑑定される。2人の鑑定士が同じ標準地を鑑定、一致しない場合には平均値を採用する例が多い。

 ところで、公示地価には自然災害に対する防災上の観点はほとんど反映されていない。地価が高くても安全性が高いわけではないので、この点は自治体作成の「ハザードマップ」などを参照して、自分でリスク管理をするしかないだろう。

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