武蔵コーポレーションの認定収益物件「ReBreath（リブレス）」は、1棟単位で買い取った中古の賃貸マンションを、一定期間自社で保有しながら改修して再生したものだ。建物保証に満室保証や滞納保証まで付けてオーナーに販売する。
武蔵コーポレーション大谷義武 代表取締役
「資産運用を考える多くの方の目的が『将来的な安心と安定のため』です。当社は、そのための手法と商品を提供しています。長期にわたり安定した資産運用が可能なのは、不動産投資で、しかも賃貸の中古物件が有利だと考えます」
資産運用会社の武蔵コーポレーションの大谷義武代表取締役はそう語る。新築物件は、新築プレミアムが付くため購入後の下落幅が大きくなるのに対し、中古物件には値下がりしにくいというメリットがある。中古1棟物件の投資は、短期間で年1000万円以上というように、大きな減価償却が取れるため、節税商品として適していることも醍醐味だ。
「その一方で、中古物件には建物の瑕疵や建築上の違法性などのリスクもあります。収益物件ならば、空き室率や居住者の属性といった不安材料もあるでしょう。それらを全てクリアにし、保証を付けてご提供すれば、安心して大切な資産を運用していただけるのではないかと考えました」
建物の安心・安全と
収益の保証を付けて提供
同社では、まず「費用がかかり過ぎて改修工事ができない」「入居率が4割を切った」など、さまざまな問題を抱える中古物件を割安に仕入れる。それを一定期間保有し、その間に社員の１級建築士が、法規・構造・設備・雨漏りなど120以上の項目について確認診断を実施。結果に応じて、建物の大規模修繕工事や改修、空き室のフルリフォームなどを行い、建物と設備の保証を付けて販売している。
120以上の検査や大規模修繕で中古物件を再生する認定収益物件「ReBreath」。写真は、1階店舗が一部違法増築されていた部分を解体し、順法性を満たした。住居各戸も間取りを変更して広々とした空間へリノベーションした。
「収益物件情報を一元化できるシステムの開発で、仕入れ値を抑えられることに加え、社内に1級建築士7人と施工管理者4人を抱えている点が当社の強みです。彼らが適切かつ無駄のない改修工事を行った安心・安全の再生物件を手頃な価格で提供し、8％以上という高利回りを実現しています。また、当社で一定期間保有している間に、居住者の属性も把握できます。例えば、滞納者には退去していただき、新しい居住者を募集するといったことも行います」
不動産投資最大のリスクは空室だが、同社では満室での引き渡しを原則としている。しかも、全入居者が保証会社に加入するので、滞納の心配もないという。
「満室にするのはそう難しいことではありません。建物をきちんと再生し、入居者にとっても快適な住まいを適正な賃料で提供すれば、必ず埋まります。ですから当社では、建物保証に加え、満室保証と滞納保証も付けた認定書をお渡ししています」
この認定書が「ReBreath」であることの証し。直接販売のため、購入時の仲介手数料が不要な上、購入後は建物と入居者のことを把握している同社が適切に管理も行う。
※建物は、許容限度を超える不具合に対して5年間保証。
