駅ごとの人気度を
見極めて選ぶ

 中古住宅の売買は、ほとんど「個人」が売り出して、別の「個人」が買い取る、個人間取引である。値段を付けるのは「売り手」の個人だから、「必ず売れる」、かつ「損をしない値段」にと考える。

 周囲に新築マンションができて、「あそこは幾らだった」という近所の話題が盛り上がれば、「少し高い値でもいいかな」となる。

 その結果、新築価格上昇につられジリジリ上がっているわけで、最初から「高値」だったエリアは、激しい値上がり率にならない。

 例えば恵比寿駅周辺は、もともと人気エリアで中古マンション価格も高かった。それが12年～14年と割安な時期が続き、最近になって10年レベルまで回復してきた。

 これに対し水天宮前駅は、同じく12年、13年、14年と割安で、特に13年と14年の落ち込みが大きい。いったん割安感が出たところで人気が上がり、15年に入ると一気にはね上がっている。

「値上がり」は、これから買おうという人にとっては、「買いにくくなる」ことを意味する。これから売ろうという人には、「高く売れる好機到来」である。

 あくまで個人間取引だから、定価のようなものはない。人によっては相場より安くつけたり、高くしたり、実態はかなりのバラつきがあるわけで、それを前提に「より良い物件選び」を考えるときは、こうした相場や騰落率をモノサシに価格妥当性を調べた方がよい。

「このような統計に出る価格は、あくまで売り出し価格ですから、そこから1割程度は値引いた額で成約しているとみていい。成約価格は統計として出てきません。売りやすい地域ほど強気、売れない物件は大きく値引きとなるので、その地域の人気度も加味して考える必要があります」