住宅ローンおすすめ比較[2017年]
2017年6月15日公開(2017年10月11日更新)
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ザイ・オンライン編集部

住宅ローンの審査基準を15銀行で徹底比較!
年収100万円、勤続6カ月で借りられる銀行は?

従来、住宅ローンの審査基準はほぼ横並びだったが、ネット銀行の登場で、審査基準が緩和されるようになってきた。中には、「勤続年数6ヵ月以上」「年収100万円以上」という緩い基準を打ち出した銀行まで存在する。「勤続年数」や「前年度年収」の審査基準が緩和されれば、転職などによって年収が一時的に下がってしまった人などは便利だ。今回、ザイ・オンラインでは、主要15銀行の「勤続年数」や「前年度年収」といった審査基準について調査、比較してみた。

審査基準は審査対象となるための最低基準
各銀行のスタンスを把握しよう

 審査基準は審査の対象となるための最低基準で、これをクリアすれば必ず借りられるわけではないが、各銀行のスタンスがよく分かる。

 特に、「勤続年数」や「前年度年収」は、銀行にとって住宅ローンを貸す人の返済能力を測る重要な指標となる。各銀行が融資の際に重要視する項目の割合を見ると、「勤続年数」が96.4%、「年収」が95.6%、「雇用形態」が77.1%と、雇用や収入に関する項目が上位に位置している(出典:国土交通省調べ「民間住宅ローンの実態に関する調査」)。住宅ローンの返済に問題が起きないよう、こうした指標については保守的に高めの数値を求めるのが従来の銀行の考え方だった。

審査に不安がある人におすすめなのは、
イオン銀行、りそな銀行、フラット35!

 従来の審査基準にとらわれず、ネット銀行では「勤続年数」や「前年度年収」を下げる銀行も存在する。各行の商品説明書などからこうした審査基準をまとめたものが下表だ。

 主要ネット銀行の審査基準
  銀行名 給与所得者
勤続年数 前年度年収




 アルヒ 2年以上 300万円以上
(2年平均)
 イオン銀行 6カ月以上 100万円以上
 じぶん銀行 200万円以上
 新生銀行 2年以上 300万円以上
 住信SBIネット銀行 安定かつ継続した収入がある人
 ソニー銀行 400万円以上
 楽天銀行 400万円以上

ネット銀行は、「勤続年数」は1~2年以上からと短いが、「前年度年収」は400万円以上と比較的高い場合が多い。つまり、ネット銀行は「前年度年収」による単純な返済能力を見ていると言える。

 中でも、イオン銀行の審査基準は、「勤続年数」が「6ヵ月以上」、「前年度年収」が「100万円以上」と傑出して低い。「勤続年数」は2~3年、「前年度年収」は200~300万円というのが従来の基本的な指標だったので、この数字は破格だ。

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【関連記事はこちら!】
⇒「イオン銀行の住宅ローンの金利・手数料は?契約後5年間はイオングループでの買い物5%OFF!8大疾病に2つのガンを追加できる充実の保障特約も

 では、大手銀行の審査基準はどうなっているのか。

 主要大手銀行の審査基準
  銀行名 給与所得者
勤続年数 前年度年収



 みずほ銀行 安定した収入がある人
 三井住友銀行 200万円以上
 三菱東京UFJ銀行 3年以上
 りそな銀行 1年以上 100万円以上
信託
銀行
 三井住友信託銀行 安定した年収が見込まれる人
 三菱UFJ信託銀行 3年以上 150万円以上
その
 カブドットコム証券 3年以上
 優良住宅ローン(フラット35) 返済負担率が基準を満たしている人

大手銀行は、「勤続年数」は3年以上と従来通りだが、「前年度年収」は200万以上とネット銀行より少し安いことが多い。つまり、大手銀行は「勤続年数」による安定した雇用状態を見ているのだ。

 りそな銀行は、大手銀行では最も審査基準の緩和に積極的な姿勢を見せている。「勤続年数」が「1年以上」、「前年度年収」が「100万円以上」から審査対象になるため、「雇用形態も年収も不安定だが、大手銀行で借りたい」という人にはおすすめだろう。

 半官半民の「フラット35」も審査のハードルが低めであるとして有名だ。「前年度年収」の基準はなく、返済比率(年間返済額÷年収)だけを基準としているので、裏を返せば年収はいくらでも借りられる。年収400万円未満なら返済比率30%以下、年収400万円以上なら返済比率35%以下に収まっていれば大丈夫だ。例えば、前年年収200万円なら、年間返済額60万円(毎月返済額5万円)以下であれば、借りられる可能性が高い。また、「勤続年数」の縛りもないので、転職してすぐでも申し込める。

 その代わり、民間の銀行より金利は少し高め。頭金が10%未満しかないと、さらに高い金利が適用される。メリットばかりではないのだ。

【関連記事はこちら!】
⇒「年収1000万円でも住宅ローン審査に落ちる?元銀行マンが、審査に関する「5つの新常識」を解説!

個人事業主やフリーランスの人は審査基準が厳しい
まずは専門家に相談してみよう

 以上は給与所得者の審査基準で、個人事業主やフリーランスなどには当てはまらない。個人事業主はその収入の不安定さから審査基準が厳し目に設定されていることが多い

 個人事業主の審査基準
  銀行名 個人事業主
事業年数 前年度年収




 アルヒ
 イオン銀行 3年 100万円以上
 じぶん銀行 200万円以上
 新生銀行 2年以上 300万円以上
(2年平均)
 住信SBIネット銀行 安定かつ継続した収入がある人
 ソニー銀行 400万円以上
 楽天銀行 400万円以上



 みずほ銀行 安定した収入がある人
 三井住友銀行
 三菱東京UFJ銀行
 りそな銀行 3年以上
信託
銀行
 三井住友信託銀行 安定した年収が見込まれる人
 三菱UFJ信託銀行 3年以上 150万円以上
その
 カブドットコム証券
 優良住宅ローン(フラット35) 返済負担率が基準を満たしている人

 個人事業主やフリーランスの場合、多くの銀行は3年以上の事業年数を求めることが多く、3期分の決算書の提出を求められる。銀行によっては、3期のうち、1期でも赤字決算を担っていると貸出が難しいというケースもあり、ともかく銀行に相談してみるのがいい。

 士業など資格を活かした独立や、専門的な分野でフリーランスとして活動を始めるなどというケースでは、個人のネームバリューや実績があり、一定数の顧客が見込めるといった事情を汲んでくれることもあるが、期待は禁物だ。

「前年度年数」や「勤続年数」はあくまで目安
大手銀行なら事情を汲んでくれることも

 各銀行にとって重要なのは、あくまで「融資したお金を長期にわたって返済できる人か否か」だ。そのため、これらの審査基準は目安に過ぎず、数字を満たしているからと言って必ず融資が受けられるというわけではない。

  「ホームページに掲載されている審査基準を満たしていたのに、審査に落とされた」というケースは結構あるのだ。ホームローンドクター代表・淡河範明氏はこう語る。

 「金融機関のホームページの商品概要内で公開している審査基準はごく一部だけだということはあまり知られていない。他にも審査基準が多数あり、審査 の可否はそれらを加味して総合的に決められる。落とされた原因は教えてくれないので、『条件を満たしているのに何で?』と困ってしまう人は多い」

 逆に、基準を満たしていなくても、融資を受けられることがある。

 大手銀行や、今回調査対象外だが地方銀行などは、基本的に対面によって契約を進めるため、事情を話せば融通が利く可能性がある。例えば、転職等によって一時的に条件がクリアできていなくても、転職先の財務内容に問題がなく、安定した収入が見込めると判断されれば融資を受けられる場合がある。金利を少し上乗せといった譲歩案を出してくれるケースもあり、柔軟な対応が可能だ。一方、ネット銀行は対面ではないため、書類審査のみの場合も多く、融通があまり利かないので注意が必要だ。

 審査に落とされた理由がどうしても思い当たらなかったり、確実に融資を受けたい場合は、住宅ローンに詳しいファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談するのもいいだろう。

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 そのため、最初から複数の金融機関に申し込んでおき、審査が通ったものの中から最良の住宅ローンを選ぶという方法もおすすめだ。ただし、あまりにも多くの金融機関に同時に申し込むと不自然なので、数カ所に留めておくのがベターだろう。

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0.596%
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【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。
【関連記事】[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、全疾病保障も無料
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0.447% 0円 借入額×2.16%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
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【関連記事】[SBIマネープラザの住宅ローンの金利・手数料は?]窓口相談でも、ネット銀行並みの低金利を実現!さらに全疾病保障が無料という充実の保障体制
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3位 ◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)変動金利>
0.596% 0.507% 0円 32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
事務手数料は一律32万4000円で、他のネット銀行の多くが採用する借入額×2.16%に比べると、借入金額が多いほど割安になる。また、諸費用の一部を借入金額に含めることもできる。事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能。
4位 ◆りそな銀行 <WEB限定借換ローン(全期間型)変動金利>
0.598% 0.440% 0円 借入額×2.16%+3.24万円
【りそな銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的。特に借り換えに力を入れており、変動金利でも新規借入より金利を低く設定している。WEB限定商品は、他の商品と違って諸経費が割高だが、それでも競争力がある。オプションとして、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する新しいタイプの団体信用生命保険を提供している。
【関連記事】[りそな銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]変動・10年固定のWEB限定商品は低金利!団信はオプションで病気・けがの7大リスクに対応
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5位 ◆カブドットコム証券 <三菱東京UFJネット住宅ローン 変動金利>
0.639% 0.490% 0円 借入額×2.16%
【カブドットコム証券の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
同じグループである三菱東京UFJ銀行のカブドットコム証券専用住宅ローンを販売する。ネット専用商品ならではの低金利を実現しており、保証料もかからないので、実質金利は低い。事前審査から契約まで窓口に行く手間がないのは便利だ。
【関連記事】[カブドットコム証券の住宅ローンの金利・手数料は?]三菱東京UFJ銀行の住宅ローンを低金利で提供!契約まで来店不要で、保証料・一部繰上返済が無料
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6位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.646%
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6位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.646%
がん50%保障付き
0.497%
0円
借入額×2.16%
【au住宅ローンのメリット・おすすめポイント
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