住宅ローンおすすめ比較[2017年]
2017年2月1日公開(2017年3月17日更新)
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「住宅ローンおすすめ比較[2017年]」

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住宅ローンおすすめ比較[2017年]

ザイ・オンライン編集部

住宅ローンの審査基準を15銀行で徹底比較!
年収100万円、勤続6カ月で借りられる銀行は?

 従来、住宅ローンの審査基準はほぼ横並びだったが、ネット銀行の登場で、審査基準が緩和されるようになってきた。中には、「勤続年数6ヵ月以上」「年収100万円以上」という緩い基準を打ち出した金融機関まで存在する。「勤続年数」や「前年度年収」の審査基準が緩和されれば、転職などによって年収が一時的に下がってしまった人などは便利だ。今回、ザイ・オンラインでは、主要15銀行の「勤続年数」や「前年度年収」といった審査基準について調査、比較してみた。

審査基準は審査対象となるための最低基準
各銀行のスタンスを把握しよう

 審査基準は審査の対象となるための最低基準で、これをクリアすれば必ず借りられるわけではないが、各銀行のスタンスがよく分かる。

 特に、「勤続年数」や「前年度年収」は、銀行にとって住宅ローンを貸す人の返済能力を測る重要な指標となる。各銀行が融資の際に重要視する項目の割合を見ると、「勤続年数」が96.4%、「年収」が95.6%、「雇用形態」が77.1%と、雇用や収入に関する項目が上位に位置している(出典:国土交通省調べ「民間住宅ローンの実態に関する調査」)。住宅ローンの返済に問題が起きないよう、こうした指標については保守的に高めの数値を求めるのが従来の銀行の考え方だった。

審査に不安がある人におすすめなのは、
イオン銀行、りそな銀行、フラット35!

 従来の審査基準にとらわれず、ネット銀行では「勤続年数」や「前年度年収」を下げる銀行も存在する。各行の商品説明書などからこうした審査基準をまとめたものが下表だ。

 主要ネット銀行の審査基準
  銀行名 給与所得者
勤続年数 前年度年収




 アルヒ 2年以上 300万円以上
(2年平均)
 イオン銀行 6カ月以上 100万円以上
 じぶん銀行 200万円以上
 新生銀行 2年以上 300万円以上
 住信SBIネット銀行 安定かつ継続した収入がある人
 ソニー銀行 400万円以上
 楽天銀行 400万円以上

 ネット銀行は、「勤続年数」は1~2年以上からと短いが、「前年度年収」は400万円以上と比較的高い場合が多い。つまり、ネット銀行は「前年度年収」による単純な返済能力を見ていると言える。

 中でも、イオン銀行の審査基準は、「勤続年数」が「6ヵ月以上」、「前年度年収」が「100万円以上」と傑出して低い。「勤続年数」は2~3年、「前年度年収」は200~300万円というのが従来の基本的な指標だったので、この数字は破格だ。

■「イオン銀行」住宅ローンの概要
金利 ⇒「イオン銀行」詳細ページを見る
無料団信の保障範囲 死亡・高度障害
オプション保険
[保険料]
・8疾病[金利+0.3%]
・ガン保障[金利+0.1%]
事務手数料(税込) ・定率型/融資額×2.16%(最低21.6万円)
・定額型/10.8万円ただし、金利+0.2%)
保証料(税込) 0円
【ポイント】業界トップクラスの低金利がウリ。さらに、特典として5年間、イオングループでの買い物が毎日、5%オフになる(5年間合計で最大22.5万円の割引)
イオン銀行・住宅ローンの公式サイトはこちら

(関連記事はこちら!⇒[イオン銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]

 では、大手銀行の審査基準はどうなっているのか。

 主要大手銀行の審査基準
  銀行名 給与所得者
勤続年数 前年度年収



 みずほ銀行 安定した収入がある人
 三井住友銀行 200万円以上
 三菱東京UFJ銀行 3年以上
 りそな銀行 1年以上 100万円以上
信託
銀行
 三井住友信託銀行 安定した年収が見込まれる人
 三菱UFJ信託銀行 3年以上 150万円以上
その
 カブドットコム証券 3年以上
 優良住宅ローン(フラット35) 返済負担率が基準を満たしている人

 大手銀行は、「勤続年数」は3年以上と従来通りだが、「前年度年収」は200万以上とネット銀行より少し安いことが多い。つまり、大手銀行は「勤続年数」による安定した雇用状態を見ているのだ。

 りそな銀行は、大手銀行では最も審査基準の緩和に積極的な姿勢を見せている。「勤続年数」が「1年以上」、「前年度年収」が「100万円以上」から審査対象になるため、「雇用形態も年収も不安定だが、大手銀行で借りたい」という人にはおすすめだろう。

 半官半民の「フラット35」も審査のハードルが低めであるとして有名だ。「前年度年収」の基準はなく、返済比率(年間返済額÷年収)だけを基準としているので、裏を返せば年収はいくらでも借りられる。年収400万円未満なら返済比率30%以下、年収400万円以上なら返済比率35%以下に収まっていれば大丈夫だ。例えば、前年年収200万円なら、年間返済額60万円(毎月返済額5万円)以下であれば、借りられる可能性が高い。また、「勤続年数」の縛りもないので、転職してすぐでも申し込める。

 その代わり、民間の銀行より金利は少し高め。頭金が10%未満しかないと、さらに高い金利が適用される。メリットばかりではないのだ。

個人事業主やフリーランスの人は審査基準が厳しい
まずは専門家に相談してみよう

 以上は給与所得者の審査基準で、個人事業主やフリーランスなどには当てはまらない。個人事業主はその収入の不安定さから融資条件が厳し目に設定されていることが多い。

 個人事業主の審査基準
  銀行名 個人事業主
事業年数 前年度年収




 アルヒ
 イオン銀行 3年 100万円以上
 じぶん銀行 200万円以上
 新生銀行 2年以上 300万円以上
(2年平均)
 住信SBIネット銀行 安定かつ継続した収入がある人
 ソニー銀行 400万円以上
 楽天銀行 400万円以上



 みずほ銀行 安定した収入がある人
 三井住友銀行
 三菱東京UFJ銀行
 りそな銀行 3年以上
信託
銀行
 三井住友信託銀行 安定した年収が見込まれる人
 三菱UFJ信託銀行 3年以上 150万円以上
その
 カブドットコム証券
 優良住宅ローン(フラット35) 返済負担率が基準を満たしている人

 個人事業主やフリーランスの場合、多くの銀行は3年以上の事業年数を求めることが多く、3期分の決算書の提出を求められる。銀行によっては、3期のうち、1期でも赤字決算を担っていると貸出が難しいというケースもあり、ともかく銀行に相談してみるのがいい。

 士業など資格を活かした独立や、専門的な分野でフリーランスとして活動を始めるなどというケースでは、個人のネームバリューや実績があり、一定数の顧客が見込めるといった事情を汲んでくれることもあるが、期待は禁物だ。

「前年度年数」や「勤続年数」はあくまで目安
大手銀行なら事情を汲んでくれることも

 各銀行にとって重要なのは、あくまで「融資したお金を長期にわたって返済できる人か否か」だ。そのため、これらの審査基準は目安に過ぎず、数字を満たしているからと言って必ず融資が受けられるというわけではない。

 「ホームページに掲載されている審査基準を満たしていたのに、審査に落とされた」というケースは結構あるのだ。ホームローンドクター代表・淡河範明氏はこう語る。

 「金融機関のホームページの商品概要内で公開している審査基準はごく一部だけだということはあまり知られていない。他にも審査基準が多数あり、審査 の可否はそれらを加味して総合的に決められる。落とされた原因は教えてくれないので、『条件を満たしているのに何で?』と困ってしまう人は多い」

 逆に、基準を満たしていなくても、融資を受けられることがある。

 大手銀行や、今回調査対象外だが地方銀行などは、基本的に対面によって契約を進めるため、事情を話せば融通が利く可能性がある。例えば、転職等によって一時的に条件がクリアできていなくても、転職先の財務内容に問題がなく、安定した収入が見込めると判断されれば融資を受けられる場合がある。金利を少し上乗せといった譲歩案を出してくれるケースもあり、柔軟な対応が可能だ。一方、ネット銀行は対面ではないため、書類審査のみの場合も多く、融通があまり利かないので注意が必要だ。

 審査に落とされた理由がどうしても思い当たらなかったり、確実に融資を受けたい場合は、住宅ローンに詳しいファイナンシャルプランナーなどに相談するのもいいだろう。

 そのため、最初から複数の金融機関に申し込んでおき、審査が通ったものの中から最良の住宅ローンを選ぶという方法もおすすめだ。ただし、あまりにも多くの金融機関に同時に申し込むと不自然なので、数カ所に留めておくのがベターだ。

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順位
銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位
◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き) 変動金利>
0.571%
0.507%
0円
32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
事務手数料は一律32万4000円と定額であるため、他行に比べて比較的割安だ。金利についても、最優遇金利が適用されればトップクラスの低さとなり、実質金利で見ても競争力が高い。注文住宅で必要となる「つなぎローン」も別途、用意している。
2位
◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 頭金20%以上 変動金利>
0.626%
0.497%
0円
借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、「8疾病保障」を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。住信SBIネット銀行には、「当初引き下げプラン」もあるが、変動金利を借りるなら「通期引下げプラン」を選ぼう。
【関連記事】[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、8疾病保障も無料
住信SBIネット銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
2位
◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.626%
0.497%
0円
借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、契約は最短10日とい短期間での契約が可能だ。
【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
2位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.626%
0.497%
0円
借入額×2.16%
【au住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
携帯電話のauユーザーが、じぶん銀行が提供する「au住宅ローン」を借りると、毎月500円分キャッシュバック(チャージ)されるという特典が付いている。特典は最大3万円分(5年間)受け取れる。じぶん銀行の住宅ローンは変動金利の競争力があり、トップクラスの低金利だ。また、がんと診断されると住宅ローン残高が50%になる疾病保障「がん50%保障団信」が無料で付いているので安心感が高い。KDDIがじぶん銀行の代理店となり販売している。
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2位
◆SBIマネープラザ <MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上 変動金利>
0.626%
0.497%
0円
借入額×2.16%
SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラ ザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、8疾病保障も無料で 付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
SBIマネープラザの住宅ローンの公式サイトはこちら
2位
◆アルヒ <MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上 変動金利>
0.626%
0.497%
0円
借入額×2.16%
【アルヒ(ARUHI)の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIモーゲージから社名変更した住宅ローン専門の金融機関。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、アルヒが住信SBIネット銀行の銀行代理業者として販売する。アルヒ直営店で相談できる、対面用の商品だ。変動金利は低金利で競争力があり、8疾病保障も無料で付帯する
7位
ソニー銀行 <変動セレクト 頭金10%以上 変動金利>
0.628%
0.499%
0円
借入額×2.16%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.16%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
【関連記事】[ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!来店不要で迅速な対応が売りで、対面相談も可能!
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8位
イオン銀行 <金利プラン(定率型) 変動金利>
0.699%
0.570%
0円
借入額×2.16%
【イオン銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
イオングループの銀行で、イオンでの買い物が5年間、5%オフになる(買い物額で年間90万円まで)ので、合計で最大22.5万円分のメリットがある。また、売買契約金額・工事請負契約金額の105%まで借りられるので、諸経費や中古住宅のリフォーム費用も住宅ローンと一緒に、低い金利で借りられる。セカンドハウスローンも用意している。
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