住宅ローンおすすめ比較[2017年]
2017年2月1日公開(2017年2月17日更新)
ザイ・オンライン編集部

住宅ローンの審査基準を15銀行で徹底比較!
年収100万円、勤続6カ月で借りられる銀行は?

 従来、住宅ローンの審査基準はほぼ横並びだったが、ネット銀行の登場で、審査基準が緩和されるようになってきた。中には、「勤続年数6ヵ月以上」「年収100万円以上」という緩い基準を打ち出した金融機関まで存在する。「勤続年数」や「前年度年収」の審査基準が緩和されれば、転職などによって年収が一時的に下がってしまった人などは便利だ。今回、ザイ・オンラインでは、主要15銀行の「勤続年数」や「前年度年収」といった審査基準について調査、比較してみた。

審査基準は審査対象となるための最低基準
各銀行のスタンスを把握しよう

 審査基準は審査の対象となるための最低基準で、これをクリアすれば必ず借りられるわけではないが、各銀行のスタンスがよく分かる。

 特に、「勤続年数」や「前年度年収」は、銀行にとって住宅ローンを貸す人の返済能力を測る重要な指標となる。各銀行が融資の際に重要視する項目の割合を見ると、「勤続年数」が96.4%、「年収」が95.6%、「雇用形態」が77.1%と、雇用や収入に関する項目が上位に位置している(出典:国土交通省調べ「民間住宅ローンの実態に関する調査」)。住宅ローンの返済に問題が起きないよう、こうした指標については保守的に高めの数値を求めるのが従来の銀行の考え方だった。

審査に不安がある人におすすめなのは、
イオン銀行、りそな銀行、フラット35!

 従来の審査基準にとらわれず、ネット銀行では「勤続年数」や「前年度年収」を下げる銀行も存在する。各行の商品説明書などからこうした審査基準をまとめたものが下表だ。

 主要ネット銀行の審査基準
  銀行名 給与所得者
勤続年数 前年度年収




 アルヒ 2年以上 300万円以上
(2年平均)
 イオン銀行 6カ月以上 100万円以上
 じぶん銀行 200万円以上
 新生銀行 2年以上 300万円以上
 住信SBIネット銀行 安定かつ継続した収入がある人
 ソニー銀行 400万円以上
 楽天銀行 400万円以上

 ネット銀行は、「勤続年数」は1~2年以上からと短いが、「前年度年収」は400万円以上と比較的高い場合が多い。つまり、ネット銀行は「前年度年収」による単純な返済能力を見ていると言える。

 中でも、イオン銀行の審査基準は、「勤続年数」が「6ヵ月以上」、「前年度年収」が「100万円以上」と傑出して低い。「勤続年数」は2~3年、「前年度年収」は200~300万円というのが従来の基本的な指標だったので、この数字は破格だ。

 では、大手銀行の審査基準はどうなっているのか。

 主要大手銀行の審査基準
  銀行名 給与所得者
勤続年数 前年度年収



 みずほ銀行 安定した収入がある人
 三井住友銀行 200万円以上
 三菱東京UFJ銀行 3年以上
 りそな銀行 1年以上 100万円以上
信託
銀行
 三井住友信託銀行 安定した年収が見込まれる人
 三菱UFJ信託銀行 3年以上 150万円以上
その
 カブドットコム証券 3年以上
 優良住宅ローン(フラット35) 返済負担率が基準を満たしている人

 大手銀行は、「勤続年数」は3年以上と従来通りだが、「前年度年収」は200万以上とネット銀行より少し安いことが多い。つまり、大手銀行は「勤続年数」による安定した雇用状態を見ているのだ。

 りそな銀行は、大手銀行では最も審査基準の緩和に積極的な姿勢を見せている。「勤続年数」が「1年以上」、「前年度年収」が「100万円以上」から審査対象になるため、「雇用形態も年収も不安定だが、大手銀行で借りたい」という人にはおすすめだろう。

 半官半民の「フラット35」も審査のハードルが低めであるとして有名だ。「前年度年収」の基準はなく、返済比率(年間返済額÷年収)だけを基準としているので、裏を返せば年収はいくらでも借りられる。年収400万円未満なら返済比率30%以下、年収400万円以上なら返済比率35%以下に収まっていれば大丈夫だ。例えば、前年年収200万円なら、年間返済額60万円(毎月返済額5万円)以下であれば、借りられる可能性が高い。また、「勤続年数」の縛りもないので、転職してすぐでも申し込める。

 その代わり、民間の銀行より金利は少し高め。頭金が10%未満しかないと、さらに高い金利が適用される。メリットばかりではないのだ。

個人事業主やフリーランスの人は審査基準が厳しい
まずは専門家に相談してみよう

 以上は給与所得者の審査基準で、個人事業主やフリーランスなどには当てはまらない。個人事業主はその収入の不安定さから融資条件が厳し目に設定されていることが多い。

 個人事業主の審査基準
  銀行名 個人事業主
事業年数 前年度年収




 アルヒ
 イオン銀行 3年 100万円以上
 じぶん銀行 200万円以上
 新生銀行 2年以上 300万円以上
(2年平均)
 住信SBIネット銀行 安定かつ継続した収入がある人
 ソニー銀行 400万円以上
 楽天銀行 400万円以上



 みずほ銀行 安定した収入がある人
 三井住友銀行
 三菱東京UFJ銀行
 りそな銀行 3年以上
信託
銀行
 三井住友信託銀行 安定した年収が見込まれる人
 三菱UFJ信託銀行 3年以上 150万円以上
その
 カブドットコム証券
 優良住宅ローン(フラット35) 返済負担率が基準を満たしている人

 個人事業主やフリーランスの場合、多くの銀行は3年以上の事業年数を求めることが多く、3期分の決算書の提出を求められる。銀行によっては、3期のうち、1期でも赤字決算を担っていると貸出が難しいというケースもあり、ともかく銀行に相談してみるのがいい。

 士業など資格を活かした独立や、専門的な分野でフリーランスとして活動を始めるなどというケースでは、個人のネームバリューや実績があり、一定数の顧客が見込めるといった事情を汲んでくれることもあるが、期待は禁物だ。

「前年度年数」や「勤続年数」はあくまで目安
大手銀行なら事情を汲んでくれることも

 各銀行にとって重要なのは、あくまで「融資したお金を長期にわたって返済できる人か否か」だ。そのため、これらの審査基準は目安に過ぎず、数字を満たしているからと言って必ず融資が受けられるというわけではない。

 「ホームページに掲載されている審査基準を満たしていたのに、審査に落とされた」というケースは結構あるのだ。ホームローンドクター代表・淡河範明氏はこう語る。

 「金融機関のホームページの商品概要内で公開している審査基準はごく一部だけだということはあまり知られていない。他にも審査基準が多数あり、審査 の可否はそれらを加味して総合的に決められる。落とされた原因は教えてくれないので、『条件を満たしているのに何で?』と困ってしまう人は多い」

 逆に、基準を満たしていなくても、融資を受けられることがある。

 大手銀行や、今回調査対象外だが地方銀行などは、基本的に対面によって契約を進めるため、事情を話せば融通が利く可能性がある。例えば、転職等によって一時的に条件がクリアできていなくても、転職先の財務内容に問題がなく、安定した収入が見込めると判断されれば融資を受けられる場合がある。金利を少し上乗せといった譲歩案を出してくれるケースもあり、柔軟な対応が可能だ。一方、ネット銀行は対面ではないため、書類審査のみの場合も多く、融通があまり利かないので注意が必要だ。

 審査に落とされた理由がどうしても思い当たらなかったり、確実に融資を受けたい場合は、住宅ローンに詳しいファイナンシャルプランナーなどに相談するのもいいだろう。

 そのため、最初から複数の金融機関に申し込んでおき、審査が通ったものの中から最良の住宅ローンを選ぶという方法もおすすめだ。ただし、あまりにも多くの金融機関に同時に申し込むと不自然なので、数カ所に留めておくのがベターだ。

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順位
銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位
◆カブドットコム証券 <三菱東京UFJネット住宅ローン 10年固定>
0.791%
0.450%
0円
借入額×2.16%
【カブドットコム証券の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
同じグループである三菱東京UFJ銀行のカブドットコム証券専用住宅ローンを販売する。ネット専用商品ならではの低金利を実現しており、固定期間終了後の金利優遇幅も大きめなので、実質金利は低い。事前審査から契約まで窓口に行く手間がないのは便利だ。金利タイプは少なめ。
【関連記事】[カブドットコム証券の住宅ローンの金利・手数料は?]三菱東京UFJ銀行の住宅ローンを低金利で提供!契約まで来店不要で、保証料・一部繰上返済が無料
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2位
◆ソニー銀行 <住宅ローン 10年固定>
0.802%
0.787%
0円
4.32万円
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
手数料が4.32万円と安い「通常の住宅ローン」は全期間固定と一定期間固定の商品に強みがあり、借り入れ時の金利が低いだけでなく、固定期間終了後の金利も低めに設定されている。全期間固定(20年超)なら、こちらを選ぼう。もう一つの商品である「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、表面金利の低さはトップクラスだが、手数料は借入額の2.16%かかる。
【関連記事】[ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!来店不要で迅速な対応が売りで、対面相談も可能!
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3位
◆三菱東京UFJ銀行 <[期間限定]特別金利住宅ローン 10年固定>
0.817%
0.500%
借入額×2.06% ※1
3.24万円
【三菱東京UFJ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバー1の実績を誇る。10年固定型は当初金利が低いので、借り始めの月々の返済をできるだけ少なく抑えたい人や、繰上返済による早期返済を考えている人に向いている。7大疾病保障については、多くの金融機関と違って、保険料を毎月支払うことができるので、いつでも中途解約ができて使い勝手がいい。事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰上返済手数料が無料
4位
◆みずほ銀行 <最後まで変わらずおトク!(ネット) 10年固定>
0.845%
0.825%
借入額×2.06% ※1
3.24万円
【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
3大メガバンクの一つで全国に支店があるほか、ネット住宅ローンをラインナップする。オプションである「8大疾病補償プラス」は、保険料が安く、途中解約可能で使い勝手がいい。返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する。
5位
◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)10年固定>
0.847%
1.050%
0円
32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
金利、諸経費が安いだけでなく、固定金利期間終了後に適用される金利も安めで、実質金利で見て競争力が高い。事務手数料は一律32万4000円であり、他のネット銀行の多くが採用する2.16%に比べて安い。また、事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能。
6位
◆イオン銀行 <[期間限定]特別金利プラン 10年固定>
0.859%
0.590%
0円
借入額×2.16%
【イオン銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
イオンでの買い物が5年間、5%オフになる(年間90万円まで)ので、合計で最大22.5万円分のメリットがある。固定期間終了後の金利優遇幅が大きく、実質金利では上位に顔を出す。売買契約金額・工事請負契約金額の105%まで借りられるので、諸経費やリフォーム費用も住宅ローンと一緒に、低い金利で借りられる。
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