住宅ローン借り換え比較ランキング[2017年]
2017年5月10日公開(2017年5月15日更新)
ザイ・オンライン編集部

住宅ローンの最新金利動向チェック【2017年5月】
5年固定で史上最低金利の0.3%が登場!
金利反転の兆しもあり、今が絶好の借り換え時!?

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2017年5月の住宅ローンの最新金利動向は、5年固定金利で、史上最低金利の0.3%が登場しました。一方、激戦区の10年固定が混戦模様で、金利を上げる銀行と下げる銀行がほぼ半々という状態です。今後は金利が上昇するとの見方も出ており、今が金利の底と考えるのならば、絶好の借り換えタイミングかもしれません。では、借り換えを中心に各銀行の動きを見ていきましょう。(住宅ローンアドバイザー 淡河範明)

 2017年4月の市場金利は、低下傾向となりました。日銀による金利上昇抑制姿勢や、トランプ政権の経済対策の不透明感、米朝関係の緊張の高まりから、10年国債金利は低下し、ほぼ0%近辺に張り付いています。

 そのため、住宅ローン金利は総じて金利が低下する動きが目立ちました。以下は主要銀行の過去1年間の金利の推移です。

■主要銀行の住宅ローン金利の推移(借り換え)
赤字は過去1年における最低金利。変動金利は住信SBIネット銀行「当初引き下げプラン」、5年固定はイオン銀行「住宅ローン金利プラン(定率型)」、10年固定はりそな銀行「WEB申込限定・当初型」、35年固定はみずほ銀行「全期間固定プラン・ネット」
年月 変動金利 5年固定 10年固定 35年固定
2016年6月 0.497% 0.800% 0.500% 1.430%
7月 0.497% 0.800% 0.400% 1.350%
8月 0.497% 0.800% 0.350% 1.290%
9月 0.497% 0.800% 0.450% 1.350%
10月 0.497% 0.800% 0.450% 1.070%
11月 0.497% 0.800% 0.450% 1.020%
12月 0.497% 0.800% 0.550% 1.110%
2017年1月 0.447% 0.850% 0.500% 1.150%
2月 0.447% 0.850% 0.500% 1.150%
3月 0.447% 0.800% 0.550% 1.110%
4月 0.447% 0.800% 0.550% 1.200%
2017年5月 0.447% 0.800% 0.600% 1.130%

 過去1年間の金利動向を見ると、変動金利、5年固定金利は今なお、過去最低の水準を保っています。

 10年固定金利、35年固定金利については、昨年夏の水準には及ばないものの、やはり過去最低水準に近い低金利となっています。特に35年固定は、低下傾向が明らかでした。では、以下、今月の金利の動きを見ていきましょう。

「変動金利」は楽天銀行が不動の1位
日銀のスタンスが変わらなければ当面変化なし

 「変動金利」は、先月に続き、ほとんどの金融機関が金利を変更していません。現在、調査対象の17社中1社が金利を上げ、金利を下げた銀行はありませんでした。では、貸出当初の金利である「表面金利」に、諸費用を加味した「実質金利」を計算したので、その実質金利のランキングを見てみましょう。

【2017年5月最新版】競争が激しく、過去最低水準!
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング(借り換え)
※借入金額3000万円、借入期間35年
順位
(前月)
銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位
(1位)
◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)変動金利>
0.571% 0.507% 0円 32.4万円
2位
(2位)
◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 頭金20%以上 変動金利>
⇒公式サイトはこちら!
0.575% 0.447% 0円 借入額×2.16%
2位
(2位)
◆SBIマネープラザ <MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上 変動金利>
⇒公式サイトはこちら!
0.575% 0.447% 0円 借入額×2.16%
4位
(5位)
◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
⇒公式サイトはこちら!
0.626% 0.497% 0円 借入額×2.16%
4位
(5位)
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
⇒公式サイトはこちら!
0.626% 0.497% 0円 借入額×2.16%
>>「変動」住宅ローン金利ランキング(借り換え)はこちら!
>>「変動」住宅ローン金利ランキング(新規借入)はこちら!

 今月、借り換えの変動金利で金利を引き上げたのは新生銀行だけです。これは、キャンペーンが終了したことで、金利がもとに戻っただけであり、大きな変動はありませんでした。

 一方、上表(借り換え)では取り上げていない、「新規借入」については、住信SBIネット銀行と、SBIマネープラザが金利を0.02%引き下げて、0.477%としました。引き下げ幅は小さいですが、この意味は大きいです。先月までは、同率2位として、じぶん銀行と、au住宅ローンがいましたが、両銀行に差をつけることができました。

 とはいえ、変動金利については、日銀のスタンスの変化がない限り、当面大きな動きはないように考えられます。

 ■住信SBIネット銀行の住宅ローンの概要
 金利 ⇒「住信SBIネット銀行」詳細ページを見る
 無料団信の保障範囲  死亡・高度障害+8疾病+ガン診断給付金特約(女性限定)
 オプション保険(保険料)  なし
 事務手数料(税込)  借入額×2.16%
 保証料(税込)  0円
【ポイント】 住信SBIネット銀行は三井住友信託銀行の銀行代理業者として「ネット専用住宅ローン」の契約締結を行っている。ネット銀行の強みを生かし、変動金利や35年固定金利は業界トップクラスの低金利を実現している。加えて、8疾病保障を無料で付帯しているのも魅力的だ。
住信SBIネット銀行の公式サイトはこちら

(関連記事はこちら!⇒[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]

「5年固定」は楽天銀行が1位をキープ
表面金利が低い三菱UFJ信託銀行には要注意

 「5年固定金利」は、金利を変えた銀行は少なくないが、大きな金利の変化はなく、調査している銀行18社の内、1社が金利を上げ、金利を下げた銀行は8社でした。

【2017年5月最新版】変動か10年固定との金利差が少ない!
◆「5年固定」住宅ローン金利ランキング(借り換え)
※借入金額3000万円、借り入れ期間35年
順位
(前月)
銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位
(1位)
◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)5年固定>
0.672% 0.874% 0円 32.4万円
2位
(3位)
◆みずほ銀行 <最後まで変わらずおトク!(ネット) 5年固定>
0.751% 0.675% 借入額×2.06% ※1 3.24万円
3位
(2位)
◆イオン銀行 <金利プラン(定率型)5年固定>
⇒公式サイトはこちら!
0.763% 0.800% 0円 借入額×2.16%
※表面金利が1位の住宅ローン(5年固定)

三菱UFJ信託銀行 <当初固定期間引下型 5年固定>
実質金利4位
0.775%
表面金利1位
0.300%
借入額×2.06% ※1 3.24万円
>>「5年固定」住宅ローン金利ランキング(借り換え)はこちら!
>>「5年固定」住宅ローン金利ランキング(新規借入)はこちら!

 今月は、市中金利の低下に伴い、5年固定を下げる銀行が大勢を占めました。金利を上げたのは、キャンペーン終了に伴い金利が戻った新生銀行だけ。金利を下げたのは、楽天銀行、みずほ銀行、三菱UFJ信託銀行、りそな銀行、ソニー銀行、三菱東京UFJ銀行、三井住友銀行、じぶん銀行です。イオン銀行を除き、上位陣のほとんどが金利を下げてきました。

 三菱UFJ信託銀行は表面金利を「0.3%」に下げてきました。私が知る限り、住宅ローン史上最低金利でしょう。先ほどの変動金利のランキングを見てください。変動金利で最も低い金利は0.447%です。変動金利よりも5年金利の方が低いというのは、異常事態と言えるでしょう。

 ただし、この金利が利用者にとって破格に有利というわけでもありません。それは固定期間が5年と短すぎる上、固定期間終了後の金利優遇幅も1.7%と、他の住宅ローンに比べて小さいからです。「実質金利」は、固定期間終了後の金利上昇も加味しているのですが、その実質金利ランキングでは、4位に留まっていることからも、破格にいい商品とは言い切れないことが分かるでしょう。借りるときは、目先の「表面金利」だけにとらわれず、諸費用や、金利上昇も加味している「実質金利」でみることが重要です。

「10年固定」は、りそな銀行が圧倒的優位
じぶん銀行は実質金利が高いので注意!

激戦区の「10年固定金利」は、今月も大きな動きがありました。17社中、金利を上げた銀行は6社、金利を下げた銀行は8社と、混戦模様でした。

【2017年5月最新版】銀行が最も重視する主戦場で、思わぬ低金利商品も!
◆「10年固定」住宅ローン金利ランキング(借り換え)
※借入金額3000万円、借り入れ期間35年
順位
(前月)
銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位
(1位)
◆りそな銀行 <WEB限定借換ローン(当初型)10年固定>
0.684% 0.600% 0円 借入額×2.16%+3.24万円
2位
(6位)
◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)10年固定>
0.844% 1.044% 0円 32.4万円
3位
(3位)
◆みずほ銀行 <最後まで変わらずおトク!(ネット) 10年固定>
0.845% 0.825% 借入額×2.06% ※1 3.24万円
※表面金利が1位の住宅ローン(10年固定)

◆じぶん銀行 <当初期間引下げプラン 10年固定>
実質金利12位
1.154%
表面金利1位
0.520%
0円 借入額×2.16%
>>「10年固定」住宅ローン金利ランキング(借り換え)はこちら!
>>「10年固定」住宅ローン金利ランキング(新規借入)はこちら!

 5月の住宅ローン金利については、新聞で、「5月は再び下げ 3メガ銀」などと報道されましたが、10年固定を見る限り、下げ一辺倒とは言い切れない状況です。金利を上げる銀行と下げる銀行が入り混じっています。

 金利を上げた銀行は、りそな銀行、カブドットコム証券、新生銀行、三井住友信託銀行、じぶん銀行、住信SBIネット銀行です。

 りそな銀行は諸費用込みの「実質金利」で不動の1位ですが、金利を少しずつ切り上げています。先月と先々月は0.55%のままで様子見していたのですが、他の銀行との比較から「上げても大丈夫だ」と考えて、0.05%引き上げたのでしょうか。

 上表には入っていませんが、「表面金利」の低さで、りそな銀行と金利競争を競い合ってきた三井住友信託銀行も、10年固定では0.6%と、先月から0.05%引き上げています。

 この2行以外の銀行で、金利を引き上げたところは、あまり競争力がない金利を提示しており、10年固定マーケットにおける低金利競争から離脱したものと思われます。

 一方で、金利を下げた銀行は、楽天銀行、みずほ銀行、ソニー銀行、三菱東京UFJ銀行、三菱UFJ信託銀行、アルヒ、じぶん銀行、三井住友銀行です。りそな銀行を除く上位陣の銀行は軒並み金利を引き下げており、更なる顧客獲得を目指して攻勢をかけているようです。

 なお、当初の金利である「表面金利」だけを見ると、じぶん銀行は0.52%で、りそな銀行の0.60%よりも金利は低くなっています。0.08%も低いため、じぶん銀行が非常にお得と考えてしまいそうになりますが、固定金利終了後の金利優遇幅が小さいため、長い目で見ると必ずしもお得ではありません。11年目以降の金利は、現在の金利情勢が続いていた場合、1.541%(変動金利を選択した場合)となり、それほど低くはありません。ランキングの前提条件でみた場合、じぶん銀行は「表面金利」と、金利優遇幅も加味した「実質金利」のかい離が大きいため、注意が必要です。

「35年固定」は大半の銀行が金利を下げる
みずほ銀行、三菱UFJ信託銀がトップ2を死守

 「35年固定金利」、金利が全体的に低下傾向だったことを受け、半官半民のフラット35は金利を下げました。フラット35以外の民間銀行については10社中、金利を上げたのは新生銀行のみで、金利を下げたのは9社と、ほとんどが金利を下げました。

【2017年5月最新版】低金利の今が、長期金利への借り換えチャンス!
◆「35年固定」住宅ローン金利ランキング(借り換え)
※借入金額3000万円、借り入れ期間35年、団信加入で計算(詳細な条件は表組の下に記載)
順位
(前月)
銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料 (税込)
事務手数料 (税込)
団信保険料
1位
(1位)
◆みずほ銀行 <全期間固定プラン ネット 35年固定>
1.264% 1.130% 借入額×2.06% ※1
3.24万円
0円
2位
(2位)
◆三菱UFJ信託銀行 <全期間固定型 35年固定>
1.406% 1.270% 借入額×2.06% ※1
3.24万円
0円
3位
(6位)
◆ソニー銀行 <住宅ローン 20年超>
1.429% 1.420% 0円
4.32万円
0円
※表面金利が1位の住宅ローン(35年固定)

優良住宅ローン <フラット35 20年超>
実質金利6位
1.471%
表面金利1位
1.060%
0円
借入額×0.66%
融資残高×年0.358%
>>「35年固定」住宅ローン金利(借り換え)ランキングはこちら!
>>「35年固定」住宅ローン金利(新規借入)ランキングはこちら!
※実質金利は、借入金額3000万円、借り入れ期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら諸費用は、事務手数料等、保証料、団体信用生命保険料(フラット35のみ対象。融資残高×0.358%を毎年支払う)とする。主要17金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各金融機関の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。※1 返済期間35年の場合

 民間銀行で金利を下げたのは、ソニー銀行、三菱UFJ信託銀行、住信SBIネット銀行、じぶん銀行、りそな銀行、三菱東京UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行、SBIマネープラザで、ほとんどの銀行が金利を下げました。

 その結果、先月は、フラット35よりも実質金利が低い銀行は3社のみでしたが、再び5社にまで拡大しています。民間の銀行の積極姿勢がやや戻ってきたものと考えられます。

 5月の住宅ローン金利は、10年固定や35年固定を中心に、金利を下げる動きがみられました。しかし現状は、米国利上げ期待や地政学リスクの後退から、長期金利上昇の可能性が高まっており、6月の住宅ローンの金利は反転して上昇するのではないかという見方があります。今後、金利が上昇に転じつとなれば、今月が金利の底かもしれません。借り換えを考えているのであれば、今が絶好の借り換えタイミングと言えるかもしれません。

【2017年の金利動向はこちら!】
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