住宅ローン借り換え比較ランキング[2018年]
2018年5月1日公開(2018年5月22日更新)
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ザイ・オンライン編集部

【2018年5月8日最新版】
住宅ローン金利動向を、借り換えのプロが解説!
17銀行の金利を比較して、お得なローンを探そう!

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2018年5月8日の住宅ローンの金利は、変動金利(借り換え)で、大きな変動がありました。5月1日に、りそな銀行がトップに立ちましたが、8日には住信SBIネット銀行がさらに低い金利を打ち出しました。変動金利は、昨年から金利引き下げの動きが目立っており、銀行にとっての融資獲得のための主戦場となっているようです。主要17銀行・金融機関の動きを見ていきましょう。(住宅ローンアドバイザー 淡河範明)

 まずは、2018年4月の市場金利の概況です。月半ばまでは、米中貿易摩擦などの懸念からリスク回避の動きが強まり、金利は低水準で推移しました。

 ところが、月末には金利が上昇しました。4月24日に米長期金利の指標である10年物国債金利が4年ぶりに節目の3%を超えると、その動きが国内の債券市場にも波及しました。月初は0.03%台で推移していた新発10年国債金利は0.06%に上昇し、20年債、30年債の金利まで急上昇しました。

 この動きが一過性で終わるのか、それとも金利上昇傾向が続くのか、国内外の景気動向と金融政策に引き続き注目です。

 以下は、金利が低い主要銀行の住宅ローン金利の推移です。

■主要銀行の住宅ローン金利推移 (借り換え)
赤字は2016年7月以降における最低金利。変動金利は住信SBIネット銀行「通期引き下げプラン」、5年固定はイオン銀行「住宅ローン金利プラン(定率型)」、10年固定はりそな銀行「WEB申込限定・当初型」、35年固定はみずほ銀行「長期固定プラン・ネット」
年月 変動金利 5年固定 10年固定 35年固定
2016年7月 0.497% 0.800% 0.400% 1.350%
8月 0.497% 0.800% 0.350% 1.290%
9月 0.497% 0.800% 0.450% 1.350%
10月 0.497% 0.800% 0.450% 1.070%
11月 0.497% 0.800% 0.450% 1.020%
12月 0.497% 0.800% 0.550% 1.110%
2017年1月 0.447% 0.850% 0.500% 1.150%
2月 0.447% 0.850% 0.500% 1.150%
3月 0.447% 0.800% 0.550% 1.110%
4月 0.447% 0.800% 0.550% 1.200%
5月 0.447% 0.800% 0.600% 1.130%
6月 0.444% 0.800% 0.650% 1.150%
7月 0.444% 0.800% 0.650% 1.180%
8月 0.444% 0.800% 0.700% 1.200%
9月 0.444% 0.800% 0.650% 1.190%
10月 0.447% 0.800% 0.650% 1.155%
11月 0.447% 0.800% 0.650% 1.195%
12月 0.439% 0.800% 0.650% 1.195%
2018年1月 0.439% 0.800% 0.650% 1.195%
2月 0.439% 0.800% 0.700% 1.255%
3月 0.439% 0.800% 0.700% 1.255%
4月 0.439% 0.800% 0.700% 1.250%
5月 0.439% 0.720% 0.700% 1.275%
5月8日 0.428% 0.720% 0.700% 1.275%

 過去1年間の金利動向を見ると、変動金利、5年固定金利は今なお、過去最低の水準を保っています。10年固定金利、35年固定金利については、昨年夏から秋の水準には及ばないものの、長い目でみれば、やはり過去最低水準に近い低金利となっています。

 では、金利タイプ(変動金利、10年固定、35年固定)別に、諸費用などを加味した「実質金利」ベースで、本当に割安な住宅ローンの顔ぶれを見ていきましょう。

【借り換えの各金利ランキングはこちら】 (クリックで該当する情報へ移動します)
>>「変動金利」住宅ローン金利比較ランキング【2018年最新版】
>>「10年固定」住宅ローン金利比較ランキング【2018年最新版】
>>「35年固定」住宅ローン金利比較ランキング【2018年最新版】

>>住宅ローン借り換え比較ランキングのトップページ

「変動金利」は、りそな銀行が初めての首位
住信SBIネット銀行が2位に後退

 変動金利は、ほとんどの金融機関が金利を変更していませんが、調査した15銀行・金融機関のうち、3行が金利を引き下げました。下げたのは、りそな銀行、イオン銀行。住信SBIネット銀行です。では、実質金利ランキングの上位を見てみましょう。

【2018年5月8日最新版】競争が激しく、過去最低水準の低金利!
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング (借り換え)
※借入金額2500万円、借り入れ期間30年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 変動金利>
0.577%
全疾病保障付き
0.428% 0円 借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。
【関連記事】[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、全疾病保障も無料
住信SBIネット銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
1位 ◆SBIマネープラザ <店舗相談 MR.住宅ローンREAL 変動金利 頭金20%以上>
0.577%
全疾病保障付き
0.428% 0円 借入額×2.16%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。ネットでは販売せず、SBIマネープラザの支店で相談して販売する、対面専用の商品だ。変動金利は低金利で競争力があり、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯する。
【関連記事】[SBIマネープラザの住宅ローンの金利・手数料は?]窓口相談でも、ネット銀行並みの低金利を実現!さらに全疾病保障が無料という充実の保障体制
SBIマネープラザの住宅ローンの公式サイトはこちら
3位 ◆りそな銀行 <WEB限定借換ローン(全期間型) 変動金利>
0.587% 0.429% 0円 借入額×2.16%+3.24万円
【りそな銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的。特に借り換えに力を入れており、変動金利でも新規借入より金利を低く設定している。WEB限定商品は、他の商品と違って諸経費が割高だが、それでも競争力がある。オプションとして、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する新しいタイプの団体信用生命保険を提供している。
【関連記事】[りそな銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]変動・10年固定のWEB限定商品は低金利!団信はオプションで病気・けがの7大リスクに対応
りそな銀行住宅ローンの公式サイトはこちら
4位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利> 
0.606%
がん50%保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯
【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
4位 ◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.606%
がん50%保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【au住宅ローンのメリット・おすすめポイント
携帯電話のauユーザーが、じぶん銀行が提供する「au住宅ローン」を借りると、毎月500円分キャッシュバック(チャージ)されるという特典が付いている。特典は最大3万円分(5年間)受け取れる。じぶん銀行の住宅ローンは変動金利の競争力があり、トップクラスの低金利だ。また、がんと診断されると住宅ローン残高が50%になる疾病保障「がん50%保障団信」が無料で付いているので安心感が高い。KDDIがじぶん銀行の代理店となり販売している。
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
>>住宅ローン新規借入比較ランキング(変動金利)へ

 りそな銀行は先月0.44%でしたが、5月1日、久しぶりに金利引下げを断行しました。先月まで表面金利ナンバー1は0.439%の住信SBIネット銀行でしたが、それを意識して0.010%低くしています。ところが、それを見た住信SBIネット銀行は5月8日、9日実行分より表面金利を0.428%まで引き下げることを発表しました。まさか、わずか8日で住信SBIネット銀行が金利を引き下げてくるとは、驚きました。

 住信SBIネット銀行の異例とも言える月中での引き下げに、りそな銀行がどのように対応してくるのか注目されます。

【関連記事はこちら】
>> 仁義なき「住宅ローン金利引下げ戦争」が勃発! 住信SBIネット銀行が、りそな銀行に対抗して、緊急引下げによる「変動金利0.428%」を実現
>> 住宅ローンの変動金利が激戦区に! りそな銀行が0.429%と史上最低金利を発表

 ■住信SBIネット銀行の住宅ローンの概要
 金利 ⇒「住信SBIネット銀行」詳細ページを見る
 無料団信の保障範囲  死亡・高度障害+全疾病+ガン診断給付金特約(女性限定)
 オプション保険(保険料)  なし
 事務手数料(税込)  借入額×2.16%
 保証料(税込)  0円
【ポイント】
住信SBIネット銀行は三井住友信託銀行の銀行代理業者として「ネット専用住宅ローン」の契約締結を行っている。ネット銀行の強みを生かし、変動金利や35年固定金利は業界トップクラスの低金利を実現している。加えて、全疾病保障を無料で付帯しているのも魅力的だ。
住信SBIネット銀行の公式サイトはこちら

 「10年固定」は、りそな銀行が首位に返り咲き
「みずほ銀行」は、金利引き上げで2位に!

 「10年固定金利」は、先月に続いて大きな動きがありました。調査している14銀行・金融機関のうち、金利を引き上げたのは5銀行、引き下げたのは3銀行でした。

【2018年5月最新版】競争激化で5年固定より金利が低い商品も!
◆「10年固定」住宅ローン金利ランキング (借り換え)
※借入金額2500万円、借り入れ期間30年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆りそな銀行 <WEB限定借換ローン(当初型) 10年固定>
0.742% 0.700% 0円 借入額×2.16%+3.24万円
【りそな銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的な姿勢を見せる。10年固定金利は諸費用を含めた実質金利でも非常に金利が低い金利0.3%を上乗せで、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する、他行には見られない新しいタイプの団体信用生命保険・「団信革命」を提供。特に借り換えに力を入れており、新規借入より金利・諸費用が安くお得だ。
りそな銀行の住宅ローンの詳細記事はこちら!
りそな銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら!
2位 ◆みずほ銀行 <最後まで変わらずおトク!(ネット) 10年固定>
0.767% 0.700% 借入額×1.91% 3.24万円
【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
3大メガバンクの一つで、10年固定金利は業界最低水準。通常の団体信用生命保険は無料。上乗せで、途中解約可能で保険料が安い「8大疾病補償プラス」もおすすめ。返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借入期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する。一部借り換え商品は、新規借入より金利・諸費用が安くお得だ。
3位 ◆イオン銀行 <当初固定金利プラン(定率) 10年固定>
0.876% 0.690% 0円 借入額×2.16%
【イオン銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
イオングループでの買い物が5年間、5%オフになる特典がある。合計で最大22.5万円分という大きな恩恵が受けられるが、ランキングには加味していないので、詳しくはこちらの記事を参照してほしい。年0.1%の金利上乗せで「ガン保障特約」、年0.3%の金利上乗せで「8疾病保障」が付けられる。売買契約金額・工事請負契約金額の105%まで借りられるので、諸経費やリフォーム費用も住宅ローンと一緒に、低い金利で借りられる。
【関連記事】イオン銀行の「買い物5%オフ」特典が本当にお得か検証してみたら、10年固定金利なら総支払額がもっとも安かった!
イオン銀行の住宅ローンの詳細記事はこちら!
イオン銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら!
>>住宅ローン新規借入比較ランキング(10年固定)へ

 今月は、みずほ銀行が金利を上げたために、りそな銀行が1位に返り咲いただけなのですが、3位以下の金融機関の実質金利は0.1%以上高く、この2行が次元の異なる戦いを繰り広げています。

 今後も首位攻防戦が見物といえるでしょう。

「35年固定」は三井住友信託銀行が1位
住信SBIネット銀行は2位に

 「35年固定金利」は、銀行8社中、5社が金利を引き上げ、2社が金利を引き下げました。フラット35は金利を据え置いています。

【2018年5月最新版】表面金利は1%程度と低く、お買い得感高まる!
◆「35年固定金利・長期固定金利」
住宅ローン金利ランキング (借り換え)
借入金額2500万円、借り入れ期間30年、35年固定・長期固定金利、団信ありで計算(詳細な条件は下記)
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料 (税込) 事務手数料 (税込)
1位 ◆三井住友信託銀行 <当初期間金利引下げ 30年固定>
1.285% 1.130% 借入額×1.91% 3.24万円
【三井住友信託銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
大手信託銀行で、自社の住宅ローンで長期固定ローンも取り扱っている。30年固定金利については、団体信用生命保険料込でありながら、非常に低い金利を提示しており、競争力がある。35年固定金利に注目が集まりやすいが、固定期間が5年短くても良ければ、この30年固定金利は魅力が高い。
2位 ◆住信SBIネット銀行 <当初引下げプラン 30年固定>
1.375%
全疾病保障付き
1.220% 0円 借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+ケガ・病気)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が35支給される保障も無料で付けている。
住信SBI銀行の詳細記事はこちら
住信SBI銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら!
3位 ◆優良住宅ローン <フラット35 頭金10%以上 35年固定>
1.397% 1.350% 0円 借入額×0.66%
【優良住宅ローンの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」を販売する住宅ローン専門会社。金利、手数料ともに低めでフラット35を扱う会社の中では競争力がある。リフォーム費用を一緒に借りられる商品も取り扱う。全国で融資可能で、東京以外の遠隔地の場合、正式な契約などは同社が出張して行う。原則として所定の保険会社の団信に加入。保険料は借り手負担。
※実質金利は、借入金額2500万円、借り入れ期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら諸費用は、事務手数料等、保証料、団体信用生命保険料(フラット35のみ対象。融資残高×0.358%を毎年支払う)とする。主要17銀行の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。※1 返済期間30年の場合
>>住宅ローン新規借入比較ランキング(35年固定)へ

 今月の金利改定で特に驚きなのは、ランキング第1位の三井住友信託銀行が金利を下げてきたことです。三井住友信託銀行には、30年固定という特殊な金利はありますが、プロパーでの全期間固定金利はありません。全期間固定はフラット35があるため、使い分けをしているのでしょう。

 今月の三井住友信託銀行は、りそな銀行と同じように「融資手数料型」を全面的に展開しました。おそらく、融資手数料型をプッシュするため、既存の「保証料型」よりも金利を低く設定しているものと思われます。以下が、三井住友信託銀行の主な金利と諸費用です。

■三井住友信託銀行の住宅ローン金利と諸費用
※2018年5月、新規借入の主な金利
  融資手数料型
(強化中)
保証料型
(従来)
手数料 2.160% (少し高い) -
保証料 - 1.0%~2.0%程度
例1) 1.198%+3.24万円(15年借入)
例2) 2.061%+3.24万円(35年借入)
変動金利 0.475% (0.05%低い) 0.525%
5年固定 0.450% (0.05%低い) 0.500%
10年固定 0.700% (0.05%低い) 0.750%
30年固定 1.130% (0.05%低い) 1.180%

 「融資手数料型」と「保証料型」では、金利と費用の関係が異なります。

 これまでは大手銀行は「保証料型」が主流でした。保証料型の場合、融資手数料が3.24万円と、保証料が借入金額の1.0~2.0%程度かかります(借入期間等により異なる)。

 一方、「融資手数料型」は、融資手数料が2.16%で、保証料がかからないようになっています。諸費用の面からいえば、融資手数料の方が高くつくので、金利については「融資手数料型」の方が安く設定されています。

 大手銀行の住宅ローンは保証料がかかるものが中心だったのですが、りそな銀行や三井住友信託銀行などが「融資手数料型」を導入しはじめており、すでに「融資手数料型」が中心であるネット銀行と競争になりそうです。銀行にとっては、保証料は自社の収入ではないため、「融資手数料型」の方が圧倒的に収益性が高くなるため、徐々に大手銀行に普及していく可能性があるとみています。

 世界な金利上昇が続く中で、住宅ローン金利は今後どうなっていくのでしょうか。引き続き、国内外の景気や金融政策を注意深く見ていく必要があります。

【2018年の金利動向はこちら!】
月末に翌月の住宅ローン金利動向を予想! 変動金利、10年固定、フラット35の金利はどうなる?
2018年の住宅ローン金利動向はどうなる?日銀の長期金利ゼロ%政策で金利は底を打つも、銀行の競争激化しく、当面は底値圏内?

⇒ 過去の金利(2017年7-12月の住宅ローン金利動向はこちら)

◆住宅ローン金利ランキング (借り換え)
【借り換え】住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)はこちら!
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◆住宅ローン金利ランキング (新規借入)
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)
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