住宅ローンおすすめ比較[2017年]
2017年4月26日公開(2017年4月27日更新)
ザイ・オンライン編集部

住宅ローンを変動金利で借りた人の「誤解」とは?
「変動金利だからゼロ金利の恩恵がある」は間違い!
借り換えで、300万円以上、もうかるケースも

住宅ローンを「変動金利」で借りている人の多くは、「変動金利だけに、最近の低金利の恩恵を受けているので、借り換えの必要はない」と考えているようだ。しかし、それは大間違い。実は、過去に借りた人は「高い変動金利」のままになっているケースが大半だ。試算してみると、借り換えによって、300万円以上もお得になるケースもあるので、変動金利で借りている人は、低金利が続いている今のうちに借り換えを急ぐべきだろう。

 住宅ローンを借りている人と話をしていると、こんな人が結構いる。

 「住宅ローンのホームページを見ていたら、金利が借りたときよりも、かなり低くなっていたよ。変動金利で借りておいてよかった!」

 このように、住宅ローン金利の低下に伴って、自分が借りている変動金利も下がっていると思っている人は多いが、これは大きな間違いだ。確かに、住宅ローンの金利は2007年頃から低下の一途をたどっており、現在、過去に類を見ない超低金利となっている。2016年には、日銀が「マイナス金利政策」を導入したことで、金利は一段と低下した。しかし、すでに変動金利で住宅ローンを借りている人の金利は、最近の金利低下の恩恵を受けていないのだ。

 これを聞くと、「変動しない変動金利なんて、矛盾してないか?」と思うだろうが、実は、現在の低金利が適用されるのは、新規借入や、借り換えで新たに住宅ローンを借りた場合のみ。既存の借り手は借り換えを行わない限り、現在の低金利は適用されない。つまり、すでに借りている人には、「高い変動金利」が適用されているのだ。この事実はあまり知られていないため、変動金利で住宅ローンを借りている人の多くが、「変動金利」という言葉を誤解して、「借りたときの高い変動金利」のまま、住宅ローンを返済し続けている。

 そこで今回ザイ・オンラインでは、どうして変動金利が「高いまま固定されている」のかを分かりやすく解説し、借り換えによるメリットがどれくらいあるのかを試算してみた。変動金利で住宅ローンを借りている人は、この記事を参考にして、ぜひ借り換えを検討してみてはいかがだろうか。

「変動金利」が変わらないのは、
金利優遇幅が借りた当時から変更されないから

 すでに変動金利で住宅ローンを借りている人の金利は、どうして下がっていないのか。答えは単純で、銀行が金利を下げないからだ。

 住宅ローンの「店頭金利」は、「短期プライムレート(通称・短プラ)」をベースにして、決められている。「短期プライムレート」とは、銀行が業績の良い会社に1年以内の短期貸し出しを行う際、基準とする金利のこと。金利については、銀行側で自由に設定できるが、短期プライムレートは優良中小企業の貸出金利や、信頼できる個人の融資など、幅広く用いられているため、銀行は短期プライムレートの引き下げに慎重になっており、ここ8年ほど変わっていないのが現状だ。

 そして、住宅ローンの「店頭金利」は、その「短期プライムレート」を基準に決定しているため、ほとんど変化していない。とは言っても、実際の貸出金利は、年々下がっている。なぜだろうか。

 その秘密は、下図を見れば分かるだろう。ある大手銀行の変動金利の決まり方を図示したものだ。2009年3月と、2017年3月の金利について、みてみよう。

 まず、住宅ローン金利を決定するベースとなるのが、「店頭金利」だ。「店頭金利」は、言わば「住宅ローンの定価」だ。次に、実際の貸出金利である「表面金利」は、「店頭金利」から「金利優遇幅」を引いて計算する。「金利優遇幅」とは「住宅ローンの値下げ幅」のことだ。

「表面金利」「店頭金利」「金利優遇幅」

 定価とも言える「店頭金利」はこの8年くらい、変化がない。

 ただし、銀行間の競争激化によって、「金利優遇幅」はどんどん拡大しており、2017年3月には金利優遇幅が1.875%に拡大している。もはや定価である「店頭金利」の姿かたちは残っていないくらい、「金利優遇幅」が非常に大きくなることで、金利が下がってきたのだ。

 そして、厄介なことに金利優遇幅は、借りている間は、変わることがない。つまり、新規貸し出しの金利優遇幅は拡大されているのに、既存の借り手には借りた当時の金利優遇幅がずっと適用され続けているのだ。上図であれば、2009年3月に借りた人は、金利優遇幅はずっと「1%」のまま。「高い変動金利」を押し付けられているとも言えるだろう。もし、定価である「店頭金利」自体が引き下げられれば金利は下がるが、「店頭金利」は8年も据え置かれたままで、望みは薄い。

 既存の借り手が、現在の金利優遇幅である「1.875%」を利用したいのであれば、住宅ローンを借り換えるのがいいだろう。

 こうした複雑な仕組みが、前述した「変動金利」に対する誤解を引き起こす要因になっているのだ。

関連記事はこちら!⇒[2017年の住宅ローン金利動向はどうなる?]

2年前(2015年)に、変動金利を借りた人でも
借り換えで83万円ものメリットが得られる!

 ここまでの説明で変動金利の仕組みは大体理解できただろう。金利優遇幅が大幅に拡大している今、借り換えないと損をしてしまうことは明白だ。

 では、実際に借り換えを行った場合、どれくらいメリットがあるのか。ザイ・オンライン編集部で、試算してみた。下表は、過去に大手銀行で変動金利を借りた人が、ネット銀行の変動金利(現在の表面金利でトップクラスの低金利である0.447%、住信SBIネット銀行)で借り換えたときのメリット額をまとめたものだ(当初の借入金額3000万円、返済期間35年、諸費用すべて込み)。

 ■変動金利でも、借り換えで300万円以上、おトクになる?!
 「大手銀行」から「ネット銀行」への変動金利の借り換えを、借り入れ時期ごとに試算(2017年3月現在)
大手銀行からの借入時期 現在の
金利
ネット銀行(0.447%)
との金利差
いくらおトク?
(手数料考慮)
 2007年3月に借りた人 1.475% ▲1.028% 251万円
 2008年3月に借りた人 1.475% ▲1.028% 274万円
 2009年3月に借りた人 1.475% ▲1.028% 297万円
 2010年3月に借りた人 1.475% ▲1.028% 322万円
 2011年3月に借りた人 1.275% ▲0.828% 260万円
 2012年3月に借りた人 0.875% ▲0.428% 103万円
 2013年3月に借りた人 0.875% ▲0.428% 113万円
 2014年3月に借りた人 0.775% ▲0.328% 75万円
 2015年3月に借りた人 0.775% ▲0.328% 83万円
 2016年3月に借りた人 0.625% ▲0.178% 10万円
 ※大手銀行からの借り入れ当初の借入金額は3000万円、借入期間35年、借入金利は当時の大手銀行の平均的な金利とした。借り換え後はネット銀行(住信SBIネット銀行)とし、借入金利は0.447%。借り換えの諸費用は、銀行への手数料が借入額×2.16%、印紙税・登記費用・司法書士報酬が20万円前後。住宅金融支援機構のサイトで試算した。

 たとえば、2010年3月に変動金利で住宅ローンを借りた人の現在の金利は1.475%で、ネット銀行の0.447%へ借り換えをした場合、1.028%も金利が低くなる。その結果、借り換え手数料などを支払ったとしても、今後の支払額は322万円も減少する。つまり、借り換えを行うだけで322万円ももうかるのだ。

 驚くべきことに、2015年3月に借りた人も、たった2年目前に借りたばかりにもかかわらず、83万円ものメリットが生まれる。

 このメリット額に驚くだろうが、住宅ローン金利はここ10年くらい、優遇金利を拡大させながら、ずっと下がり続けているため、ある意味当然のことなのだ。ただし、これだけのメリットがあるのに、よく分からずに放置している人は何十万人もいると言われている。これは、非常にもったいないことだ。

関連記事はこちら!⇒[住宅ローン金利ランキング(変動金利)借り換えで本当に得する最新商品を発表!]

変動金利はこれ以上下がる見込みは少ない!
借り換えメリットを得るなら、今がチャンス

 変動金利は、ここ10年間で1%近く金利が下落し、最も金利が低い銀行は0.5%近辺まで下がっている。ただし、銀行が住宅ローンを貸し出すのにかかるコストは0.5%とも言われており、変動金利については、これ以上下がる余地がほとんどないというのが実情だ。そのため、変動金利で住宅ローンを借りている人は、金利が「底」になりつつある今、借り換えのチャンスと言えるだろう。

 変動金利で住宅ローンを借りている人の中には、今より1%以上高い金利で住宅ローンの支払いを続けている人もいる。借り換えを実行するだけで、昨今の金利優遇幅引き下げ競争によるメリットを手に入れられるのだが、勘違いしている人が多いためか、言わば「宝の持ち腐れ」状態になっている。

 住宅ローンの借り換えに失敗しても、デメリットはほとんどない。変動金利の住宅ローンを借りているのであれば一度、借り換えでメリットがあるかどうかを検討するのがいいだろう。

関連記事はこちら!⇒[変動金利の住宅ローン借り換えシミュレーションでは、5年前に借りた人なら300万円超もの節約効果が!]

 ◆住宅ローン金利ランキング[借り換え] ⇒ 新規借入はこちら
住宅ローン「実質金利」ランキング(35年固定)一覧!
住宅ローン実質金利ランキング(リフォーム一括)一覧!
住宅ローン「実質金利」ランキング(10年固定)一覧!
住宅ローン借り換え術はこちら!
住宅ローン「実質金利」ランキング(5年固定)!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(35年固定)一覧!
住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)
住宅ローンおすすめ比較トップページはこちら!
【2017年5月最新版】競争が激しく、0.5%前後の低金利!
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入)
※借入金額3000万円、借り入れ期間35年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位
銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位
◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き) 変動金利>
0.571%
0.507%
0円
32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
事務手数料は一律32万4000円と定額であるため、他行に比べて比較的割安だ。金利についても、最優遇金利が適用されればトップクラスの低さとなり、実質金利で見ても競争力が高い。注文住宅で必要となる「つなぎローン」も別途、用意している。
2位
◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 頭金20%以上 変動金利>
0.606%
8疾病保障付き
0.477%
0円
借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、「8疾病保障」を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。住信SBIネット銀行には、「当初引き下げプラン」もあるが、変動金利を借りるなら「通期引下げプラン」を選ぼう。
【関連記事】[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、8疾病保障も無料
住信SBIネット銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
2位
◆SBIマネープラザ <MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上 変動金利>
0.606%
8疾病保障付き
0.477%
0円
借入額×2.16%
SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラ ザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、8疾病保障も無料で 付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
SBIマネープラザの住宅ローンの公式サイトはこちら
4位
◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.626%
がん50%保障付き
0.497%
0円
借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、契約は最短10日とい短期間での契約が可能だ。
【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
4位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.626%
がん50%保障付き
0.497%
0円
借入額×2.16%
【au住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
携帯電話のauユーザーが、じぶん銀行が提供する「au住宅ローン」を借りると、毎月500円分キャッシュバック(チャージ)されるという特典が付いている。特典は最大3万円分(5年間)受け取れる。じぶん銀行の住宅ローンは変動金利の競争力があり、トップクラスの低金利だ。また、がんと診断されると住宅ローン残高が50%になる疾病保障「がん50%保障団信」が無料で付いているので安心感が高い。KDDIがじぶん銀行の代理店となり販売している。
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
6位
ソニー銀行 <変動セレクト 頭金10%以上 変動金利>
0.628%
0.499%
0円
借入額×2.16%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.16%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
【関連記事】[ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!来店不要で迅速な対応が売りで、対面相談も可能!
ソニー銀行のお申し込みはこちら
7位
イオン銀行 <金利プラン(定率型) 変動金利>
0.699%
0.570%
0円
借入額×2.16%
【イオン銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
イオングループの銀行で、イオンでの買い物が5年間、5%オフになる(買い物額で年間90万円まで)ので、合計で最大22.5万円分のメリットがある。また、売買契約金額・工事請負契約金額の105%まで借りられるので、諸経費や中古住宅のリフォーム費用も住宅ローンと一緒に、低い金利で借りられる。セカンドハウスローンも用意している。
【関連記事】イオン銀行の「買い物5%オフ」特典が本当にお得か検証してみたら、10年固定金利なら総支払額がもっとも安かった!
【関連記事】[イオン銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] ネット銀行並みの低金利が魅力!8大疾病に2つのガンを追加できる充実の保障特約も
イオン銀行の住宅ローンのの公式サイトはこちら

住宅ローンおすすめ比較

【イオン銀行の住宅ローン】
契約後5年間イオンの買い物が5%オフ、定期
預金の金利優遇など特典多数!⇒
関連記事はこちら

イオン銀行の住宅ローン公式サイトはこちら!

auユーザーはセット割で実質金利が下がる
「じぶん銀行」がお得⇒関連記事はこちら

「じぶん銀行」の住宅ローンはこちら
Special topics pr

[クレジットカード・オブ・ザ・イヤー2017]2人の専門家が最優秀クレジットカードを決定! 2017年版、クレジットカードのおすすめはコレ! おすすめ!ネット証券を徹底比較!おすすめネット証券のポイント付き その 【株主優待】最新の株主優待情報更新中! アメリカン・エキスプレス・ゴールド・カードは、 本当は“ゴールド”ではなく“プラチナ”だった!? 日本初のゴールドカードの最高水準の付帯特典とは?
ランキング
1カ月
1週間
24時間
ダイヤモンド・ザイ最新号のご案内
ダイヤモンド・ザイ最新号好評発売中!

上がる5万円株大研究
ふるさと納税ベスト
桐谷さんの必勝株

7月号5月20日発売
定価730円(税込)
◆購入はコチラ!

Amazonで「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!楽天で「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!

【日本株やふるさと納税、投信情報が満載!】
・高配当・大化け・優待狙い5万円株大研究
・4つの視点で選ぶ優良5万円株ランキング
桐谷さんの少額の株主優待必勝株!
・はじめての株価チャート教室
ソニーなど人気7銘柄テクニカル分析
・最新決算でわかった本当に強い株18
2017年末までの買い時と投資戦略
急げ!高還元率ふるさと納税大集合
・減配リスクが小さい毎月分配型投信
勝ち組が指南!ネット証券選びの新常識
株主総会の見所&お土産ベスト37
赤字転落日本郵政は売りか?
・世界最強の米国株の上昇はどこまで上がる?
・ほったらかしFXで稼ぐ

「ダイヤモンド・ザイ」の定期購読をされる方はコチラ!

>>「最新号蔵出し記事」はこちら!

>>【お詫びと訂正】ダイヤモンド・ザイはコチラ

Apple Pay対応のクレジットカードで選ぶ! Apple Payに登録して得する高還元率カードはコレ! 堀江貴文や橘玲など人気の著者のメルマガ配信開始! クレジットカードに関するクチコミ情報大募集中!