住宅ローン借り換え比較[2017年]
2016年8月29日公開(2017年1月16日更新)
バックナンバー

「住宅ローン借り換え比較[2017年]」

著者・コラム紹介

住宅ローン借り換え比較[2017年]

ザイ・オンライン編集部

住宅ローンの「借り換え」より楽に金利を下げられる
「条件変更」とは? 借入中の銀行と交渉すれば
手間・時間を節約しつつ、今より金利が下げられる!

 住宅ローンの借り換えは、手続きが簡単ではないため、より簡単に借り換えに近いメリットを得る手法として「条件変更」が注目を浴びている。銀行は変更せずに、現在借りている金融機関に対して金利引き下げや、融資期間の延長などをお願いする「条件変更」を実現するにはどうすればいいのだろうか。

銀行は、他の銀行で借り換えられるより、
条件変更に応じてでも、顧客を引き止めたい

 「今、住宅ローンの借り換えがブームですが、基本的に同じ銀行で借り換えはできません。しかし、現在の住宅ローンの融資条件を見直してもらえる可能性があります」。

 元銀行員のキャリアを持つファイナンシャルプランナーの山本俊成氏は話す。

 「銀行によって状況は異なりますが、借り換えで他の銀行に顧客をもっていかれるのであれば、今のローン内容の見直しに応じることがあります。いわゆる、条件変更です。交渉しだいで、金利を下げてくれたりします。条件変更ならば、他の銀行で借り換えする手間もいらず、諸費用も不要になるので、メリットは大きいですよ」と山本氏。

 契約上、大半の住宅ローンは条件変更が可能となっている。ただし、それに応じてくれるかどうかは、借り手の返済能力などを考慮して銀行が判断するので、個別対応になる。

 「特に、金利の引き下げや返済期間を延ばすなど、銀行側にリスクが高くなる条件変更については、素直に応じないこともあります。どの銀行なら、そうした条件変更に応じてくれるかを見分けるのは、金融のプロでも難しい」(山本)。となると、実際に交渉してみるしかない。

 ちなみに条件変更であれば、手続き費用も数千円のレベルで、負担はほとんどない。まさに「裏技」と言える。とはいえ、銀行も顧客の言うままに条件変更をしてくれるわけではない。ではどうすればいいのか。

金利引き下げ交渉に向けて、
複数の銀行で試算しておき、本気度を伝える

 「借り換えを考えるのであれば、別の銀行で借り換えの試算をしておくことが大切です。シミュレーション情報は、条件変更のときの大切な交渉材料になります。実際にいくつもの銀行を回って試算してもらえば、借り換えに対する本気度が伝わります。借り換え候補の銀行で作成してもらった書類を持って、借り入れしている銀行と交渉しましょう」と山本氏。

 実際、都内に住むある40代の男性は、メガバンクで住宅ローンを借りており、ネットバンクでの試算結果を持参して、現在借りているメガバンクと交渉した。「金利の急激な低下で、顧客の流出も多くなっているようで、簡単にネットバンクに近い金利まで引き下げてくれた」と喜びを隠せない。十分に準備しておけば、それだけ条件変更の可能性は高まる。

 また、山本氏は「信頼できるファイナンシャルプランナーに同席を依頼してもいいですね」という。金融のプロが立ち会うことで、条件変更の話はスムーズになることも多いという。

 「条件変更」は、うまくいけば、借り換えの手間、時間、諸費用を大幅に抑えられるだけに、一考の余地があるだろう。

 ただし、現在の銀行が金利引き下げに応じる場合、他の銀行に乗り換えるよりも、金利を引き下げてくれないケースが多いようだ。住宅ローンを乗り換える手続きの煩雑さや、手続きに費やす時間を考えれば、仕方ないだろう。最大限、金利を引き下げたいのであれば、借り換えも有力な選択肢だ。

フラット35は、金利引き下げは無理だが、
返済期間の延長や、一定期間の返済額減額は可能

 なお、長期固定住宅ローン「フラット35」については、金利を引き下げに応じてくれることはない。金利引き下げするということは、実質的には住宅ローンを一部免除するのと同じであるが、フラット35は住宅金融支援機構と民間金融機関による半官半民の住宅ローンであるため、一部の人だけ優遇することができないのだ。

 とはいえ、返済が苦しくなった場合に備えて、住宅金融支援機構が条件変更のメニューを3つ用意している(下記参照)。返済中の銀行に相談し、審査をクリアすれば条件変更が可能だ。支払い期限を伸ばすといったもので、支払いが苦しい場合などに利用するものだ。

 ◆フラット35は返済方法を変更できる
内容 手数料
Aタイプ 返済期間の延長など 不要
Bタイプ 一定期間における返済額の減額 5250円
Cタイプ ボーナス返済分の返済額の変更、ボーナス返済の取り止めなど 5250円
※住宅金融支援機構が返済の継続が可能と判断した場合、変更に応じる。出所は住宅金融支援機構
http://www.jhf.go.jp/customer/hensai/hensai_komatta.html

 フラット35を借りている人が金利を引き下げるたいのなら、他の銀行に借り換えするしかない。その際、勘違いする人も多いが、「フラット35」から「他の金融機関のフラット35」への借り換えは可能だ。それも窓口となる銀行はそのままで借り換えが可能だ。単に金利の低い変動金利を選ぶという人も多いだろうが、全期間固定金利を選択したい人は、フラット35への借り換えも有力な選択肢になるだろう。

 ◆住宅ローン金利ランキング[借り換え] ⇒ 新規借入はこちら
住宅ローン「実質金利」ランキング(35年固定)一覧!
住宅ローン実質金利ランキング(リフォーム一括)一覧!
住宅ローン「実質金利」ランキング(10年固定)一覧!
住宅ローン借り換え術はこちら!
住宅ローン「実質金利」ランキング(5年固定)!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(35年固定)一覧!
住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)
住宅ローンおすすめ比較トップページはこちら!

【2017年1月最新版】競争激化で5年固定より金利が低い商品も!
◆「10年固定」住宅ローン金利ランキング (借り換え)
※借入金額3000万円、借り入れ期間35年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位
銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位
◆りそな銀行 <WEB限定借換ローン(当初型)10年固定>
0.670%
0.500%
0円
借入額×2.16%+3.24万円
【りそな銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的。特に借り換えに力を入れており、10年固定金利は実質金利でも非常に金利が低い。WEB限定商品は他の商品と諸経費が違って割高だが、それでも競争力がある。オプションとして、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する新しいタイプの団体信用生命保険を提供している
2位
◆みずほ銀行 <最後まで変わらずおトク!(ネット) 10年固定>
0.845%
0.825%
借入額×2.06% ※1
3.24万円
【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
3大メガバンクの一つで全国に支店があるほか、ネット住宅ローンをラインナップする。オプションである「8大疾病補償プラス」は、保険料が安く、途中解約可能で使い勝手がいい。返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
3位
◆イオン銀行 <[期間限定]特別金利プラン 10年固定>
0.859%
0.590%
0円
借入額×2.16%
【イオン銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
イオンでの買い物が5年間、5%オフになる(年間90万円まで)ので、合計で最大22.5万円分のメリットがある。固定期間終了後の金利優遇幅が大きく、実質金利では上位に顔を出す。売買契約金額・工事請負契約金額の105%まで借りられるので、諸経費やリフォーム費用も住宅ローンと一緒に、低い金利で借りられる
イオン銀行の住宅ローンのの公式サイトはこちら
【関連記事】イオン銀行の特典「イオンでの買い物5%オフ」が本当にお得か検証!
【関連記事】[イオン銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 8大疾病など充実の保障特約も
4位
◆カブドットコム証券 <三菱東京UFJネット住宅ローン 10年固定>
0.867%
0.600%
0円
借入額×2.16%
【カブドットコム証券の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
同じグループである三菱東京UFJ銀行のカブドットコム証券専用住宅ローンを販売する。ネット専用商品ならではの低金利を実現しており、固定期間終了後の金利優遇幅も大きめなので、実質金利は低い。事前審査から契約まで窓口に行く手間がないのは便利だ。金利タイプは少なめ
カブドットコム証券の住宅ローンのの公式サイトはこちら
【関連記事】[カブドットコム証券の住宅ローンの金利・手数料は?]三菱東京UFJ銀行の住宅ローンを低金利で提供!契約まで来店不要で、保証料・一部繰上返済が無料
5位
◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)10年固定>
0.870%
1.095%
0円
32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
金利、諸経費が安いだけでなく、固定金利期間終了後に適用される金利も安めで、実質金利で見て競争力が高い。事務手数料は一律32万4000円であり、他のネット銀行の多くが採用する2.16%に比べて安い。また、事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能
6位
◆ソニー銀行 <住宅ローン 10年固定>
0.882%
0.898%
0円
4.32万円
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
手数料が4.32万円と安い「通常の住宅ローン」は全期間固定と一定期間固定の商品に強みがあり、借り入れ時の金利が低いだけでなく、固定期間終了後の金利も低めに設定されている。全期間固定(20年超)なら、こちらを選ぼう。もう一つの商品である「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、表面金利の低さはトップクラスだが、手数料は借入額の2.16%かかる
ソニー銀行のお申し込みはこちら
【関連記事】[ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!来店不要で迅速な対応が売りで、対面相談も可能!

住宅ローンおすすめ比較

【イオン銀行の住宅ローン】
契約後5年間イオンの買い物が5%オフ、定期預金の
金利優遇など特典多数!⇒関連記事はこちら

イオン銀行の住宅ローン公式サイトはこちら!
Special topics pr

[クレジットカード・オブ・ザ・イヤー2017]2人の専門家が最優秀クレジットカードを決定! 2017年版、クレジットカードのおすすめはコレ! 【株主優待】最新の株主優待情報更新中! おすすめ!ネット証券を徹底比較!おすすめネット証券のポイント付き Apple Pay対応のクレジットカードで選ぶ! Apple Payに登録して得する高還元率カードはコレ! おすすめクレジットカード!ANAカードでマイルを貯める裏ワザとは?
ランキング
1カ月
1週間
24時間
ダイヤモンド・ザイ最新号のご案内
ダイヤモンド・ザイ最新号好評発売中!

最強の日本株&投信
株主優待ランキング
カンタン!確定申告

3月号1月21日発売
定価730円(税込)
◆購入はコチラ!

Amazonで「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!楽天で「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!

【株・投信・確定申告・確定拠出年金の情報満載】
最強日本株5万円株」&「10万円株」番付
最高4%超最強高配当株」番付
●最強「大型株」「中小型株」「新興株」番付
●低コスト「インデックス型」投信番付
好成績日本株」&「海外株」投信番付
健全&高利回り毎月分配型」投信番付
●ザイ読者の保有投信激辛○×判定
桐谷さんの「1日優待デート」完全中継
プロ約40人日本株深掘り予測レポート
マイナンバーに対応!確定申告ガイド
ふるさと納税をした人の確定申告の仕方
株・投信儲けた&損した人の確定申告
分配金配当を受け取った人の確定申告
税金ゼロ!個人型確定拠出年金ガイド

「ダイヤモンド・ザイ」の定期購読をされる方はコチラ!

>>「最新号蔵出し記事」はこちら!

>>【お詫びと訂正】ダイヤモンド・ザイはコチラ


めちゃくちゃ売れてるマネー誌ザイZAiが作った今年こそ!お金持ち入門 2017年 02 月号

永久保存版!
ゼロからの株入門
高配当株で儲け方

別冊12月31日発売
定価780円(税込)
◆購入はコチラ!

Amazonで「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!楽天で「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!

【今年こそ!お金持ち入門】
●これから10年、お金持ちになれる人の条件とは?
●まずは1000万一生お金に困らない人生設計
●これから家は買うべき?借りるべき?
●普通のサラリーマン「はじめてのアパート経営
長く持つほど儲かる増える「高配当株」の選び方
●2017年から始める人の10分でわかる!FX入門
●あっという間に得する「ふるさと納税

みんなが選んだ!人気のクレジットカードランキング! 堀江貴文や橘玲など人気の著者のメルマガ配信開始! クレジットカードに関するクチコミ情報大募集中!