住宅ローン借り換え比較[2017年]
2016年8月29日公開(2017年1月16日更新)
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「住宅ローン借り換え比較[2017年]」

著者・コラム紹介

住宅ローン借り換え比較[2017年]

ザイ・オンライン編集部

住宅ローンの「借り換え」より楽に金利を下げられる
「条件変更」とは? 借入中の銀行と交渉すれば
手間・時間を節約しつつ、今より金利が下げられる!

 住宅ローンの借り換えは、手続きが簡単ではないため、より簡単に借り換えに近いメリットを得る手法として「条件変更」が注目を浴びている。銀行は変更せずに、現在借りている金融機関に対して金利引き下げや、融資期間の延長などをお願いする「条件変更」を実現するにはどうすればいいのだろうか。

銀行は、他の銀行で借り換えられるより、
条件変更に応じてでも、顧客を引き止めたい

 「今、住宅ローンの借り換えがブームですが、基本的に同じ銀行で借り換えはできません。しかし、現在の住宅ローンの融資条件を見直してもらえる可能性があります」。

 元銀行員のキャリアを持つファイナンシャルプランナーの山本俊成氏は話す。

 「銀行によって状況は異なりますが、借り換えで他の銀行に顧客をもっていかれるのであれば、今のローン内容の見直しに応じることがあります。いわゆる、条件変更です。交渉しだいで、金利を下げてくれたりします。条件変更ならば、他の銀行で借り換えする手間もいらず、諸費用も不要になるので、メリットは大きいですよ」と山本氏。

 契約上、大半の住宅ローンは条件変更が可能となっている。ただし、それに応じてくれるかどうかは、借り手の返済能力などを考慮して銀行が判断するので、個別対応になる。

 「特に、金利の引き下げや返済期間を延ばすなど、銀行側にリスクが高くなる条件変更については、素直に応じないこともあります。どの銀行なら、そうした条件変更に応じてくれるかを見分けるのは、金融のプロでも難しい」(山本)。となると、実際に交渉してみるしかない。

 ちなみに条件変更であれば、手続き費用も数千円のレベルで、負担はほとんどない。まさに「裏技」と言える。とはいえ、銀行も顧客の言うままに条件変更をしてくれるわけではない。ではどうすればいいのか。

金利引き下げ交渉に向けて、
複数の銀行で試算しておき、本気度を伝える

 「借り換えを考えるのであれば、別の銀行で借り換えの試算をしておくことが大切です。シミュレーション情報は、条件変更のときの大切な交渉材料になります。実際にいくつもの銀行を回って試算してもらえば、借り換えに対する本気度が伝わります。借り換え候補の銀行で作成してもらった書類を持って、借り入れしている銀行と交渉しましょう」と山本氏。

 実際、都内に住むある40代の男性は、メガバンクで住宅ローンを借りており、ネットバンクでの試算結果を持参して、現在借りているメガバンクと交渉した。「金利の急激な低下で、顧客の流出も多くなっているようで、簡単にネットバンクに近い金利まで引き下げてくれた」と喜びを隠せない。十分に準備しておけば、それだけ条件変更の可能性は高まる。

 また、山本氏は「信頼できるファイナンシャルプランナーに同席を依頼してもいいですね」という。金融のプロが立ち会うことで、条件変更の話はスムーズになることも多いという。

 「条件変更」は、うまくいけば、借り換えの手間、時間、諸費用を大幅に抑えられるだけに、一考の余地があるだろう。

 ただし、現在の銀行が金利引き下げに応じる場合、他の銀行に乗り換えるよりも、金利を引き下げてくれないケースが多いようだ。住宅ローンを乗り換える手続きの煩雑さや、手続きに費やす時間を考えれば、仕方ないだろう。最大限、金利を引き下げたいのであれば、借り換えも有力な選択肢だ。

フラット35は、金利引き下げは無理だが、
返済期間の延長や、一定期間の返済額減額は可能

 なお、長期固定住宅ローン「フラット35」については、金利を引き下げに応じてくれることはない。金利引き下げするということは、実質的には住宅ローンを一部免除するのと同じであるが、フラット35は住宅金融支援機構と民間金融機関による半官半民の住宅ローンであるため、一部の人だけ優遇することができないのだ。

 とはいえ、返済が苦しくなった場合に備えて、住宅金融支援機構が条件変更のメニューを3つ用意している(下記参照)。返済中の銀行に相談し、審査をクリアすれば条件変更が可能だ。支払い期限を伸ばすといったもので、支払いが苦しい場合などに利用するものだ。

 ◆フラット35は返済方法を変更できる
内容 手数料
Aタイプ 返済期間の延長など 不要
Bタイプ 一定期間における返済額の減額 5250円
Cタイプ ボーナス返済分の返済額の変更、ボーナス返済の取り止めなど 5250円
※住宅金融支援機構が返済の継続が可能と判断した場合、変更に応じる。出所は住宅金融支援機構
http://www.jhf.go.jp/customer/hensai/hensai_komatta.html

 フラット35を借りている人が金利を引き下げるたいのなら、他の銀行に借り換えするしかない。その際、勘違いする人も多いが、「フラット35」から「他の金融機関のフラット35」への借り換えは可能だ。それも窓口となる銀行はそのままで借り換えが可能だ。単に金利の低い変動金利を選ぶという人も多いだろうが、全期間固定金利を選択したい人は、フラット35への借り換えも有力な選択肢になるだろう。

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順位
銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位
◆カブドットコム証券 <三菱東京UFJネット住宅ローン 10年固定>
0.791%
0.450%
0円
借入額×2.16%
【カブドットコム証券の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
同じグループである三菱東京UFJ銀行のカブドットコム証券専用住宅ローンを販売する。ネット専用商品ならではの低金利を実現しており、固定期間終了後の金利優遇幅も大きめなので、実質金利は低い。事前審査から契約まで窓口に行く手間がないのは便利だ。金利タイプは少なめ。
【関連記事】[カブドットコム証券の住宅ローンの金利・手数料は?]三菱東京UFJ銀行の住宅ローンを低金利で提供!契約まで来店不要で、保証料・一部繰上返済が無料
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2位
◆ソニー銀行 <住宅ローン 10年固定>
0.802%
0.787%
0円
4.32万円
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
手数料が4.32万円と安い「通常の住宅ローン」は全期間固定と一定期間固定の商品に強みがあり、借り入れ時の金利が低いだけでなく、固定期間終了後の金利も低めに設定されている。全期間固定(20年超)なら、こちらを選ぼう。もう一つの商品である「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、表面金利の低さはトップクラスだが、手数料は借入額の2.16%かかる。
【関連記事】[ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!来店不要で迅速な対応が売りで、対面相談も可能!
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3位
◆三菱東京UFJ銀行 <[期間限定]特別金利住宅ローン 10年固定>
0.817%
0.500%
借入額×2.06% ※1
3.24万円
【三菱東京UFJ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバー1の実績を誇る。10年固定型は当初金利が低いので、借り始めの月々の返済をできるだけ少なく抑えたい人や、繰上返済による早期返済を考えている人に向いている。7大疾病保障については、多くの金融機関と違って、保険料を毎月支払うことができるので、いつでも中途解約ができて使い勝手がいい。事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰上返済手数料が無料
4位
◆みずほ銀行 <最後まで変わらずおトク!(ネット) 10年固定>
0.845%
0.825%
借入額×2.06% ※1
3.24万円
【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
3大メガバンクの一つで全国に支店があるほか、ネット住宅ローンをラインナップする。オプションである「8大疾病補償プラス」は、保険料が安く、途中解約可能で使い勝手がいい。返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する。
5位
◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)10年固定>
0.847%
1.050%
0円
32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
金利、諸経費が安いだけでなく、固定金利期間終了後に適用される金利も安めで、実質金利で見て競争力が高い。事務手数料は一律32万4000円であり、他のネット銀行の多くが採用する2.16%に比べて安い。また、事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能。
6位
◆イオン銀行 <[期間限定]特別金利プラン 10年固定>
0.859%
0.590%
0円
借入額×2.16%
【イオン銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
イオンでの買い物が5年間、5%オフになる(年間90万円まで)ので、合計で最大22.5万円分のメリットがある。固定期間終了後の金利優遇幅が大きく、実質金利では上位に顔を出す。売買契約金額・工事請負契約金額の105%まで借りられるので、諸経費やリフォーム費用も住宅ローンと一緒に、低い金利で借りられる。
【関連記事】イオン銀行の「買い物5%オフ」特典が本当にお得か検証してみたら、10年固定金利なら総支払額がもっとも安かった!
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