住宅ローン借り換え比較[2016年]
2016年8月29日公開(2016年8月29日更新)
バックナンバー

「住宅ローン借り換え比較[2016年]」

著者・コラム紹介

住宅ローン借り換え比較[2016年]

ザイ・オンライン編集部

住宅ローンの「借り換え」より楽に金利を下げられる
「条件変更」とは? 借入中の金融機関と交渉すれば
手間・時間を節約しつつ、今より金利が下げられる!

 住宅ローンの借り換えは、手続きが簡単ではないため、より簡単に借り換えに近いメリットを得る手法として「条件変更」が注目を浴びている。金融機関は変更せずに、現在借りている金融機関に対して金利引き下げや、融資期間の延長などをお願いする「条件変更」を実現するにはどうすればいいのだろうか。

銀行としては、他の金融機関で借り換えられるより、
条件変更に応じて顧客を引き止めたい

 「今、住宅ローンの借り換えがブームですが、基本的に同じ金融機関で借り換えはできません。しかし、現在の住宅ローンの融資条件を見直してもらえる可能性があります」。

 元銀行員のキャリアを持つファイナンシャルプランナーの山本俊成氏は話す。

 「銀行によって状況は異なりますが、借り換えで他の銀行に顧客をもっていかれるのであれば、今のローン内容の見直しに応じることがあります。いわゆる、条件変更です。交渉しだいで、金利を下げてくれたりします。条件変更ならば、他の銀行で借り換えする手間もいらず、諸費用も不要になるので、メリットは大きいですよ」と山本氏。

 契約上、大半の住宅ローンは条件変更が可能となっている。ただし、それに応じてくれるかどうかは、借り手の返済能力などを考慮して金融機関が判断するので、個別対応になる。

 「特に、金利の引き下げや返済期間を延ばすなど、金融機関側にリスクが高くなる条件変更については、素直に応じないこともあります。どの金融機関なら、そうした条件変更に応じてくれるかを見分けるのは、金融のプロでも難しい」(山本)。となると、実際に交渉してみるしかない。

 ちなみに条件変更であれば、手続き費用も数千円のレベルで、負担はほとんどない。まさに「裏技」と言える。とはいえ、金融機関も顧客の言うままに条件変更をしてくれるわけではない。ではどうすればいいのか。

金利引き下げの条件変更の交渉に向けて、
別の金融機関で借り換えシミュレーションを

 「借り換えを考えるのであれば、別の金融機関で借り換えの試算をしておくことが大切です。シミュレーション情報は、条件変更のときの大切な交渉材料になります。実際にいくつもの金融機関を回って試算してもらえば、借り換えに対する本気度が伝わります。借り換え候補の金融機関で作成してもらった書類を持って、借り入れしている金融機関と交渉しましょう」と山本氏。

 実際、都内に住むある40代の男性は、メガバンクで住宅ローンを借りており、ネットバンクでの試算結果を持参して、現在借りているメガバンクと交渉した。「金利の急激な低下で、顧客の流出も多くなっているようで、簡単にネットバンクに近い金利まで引き下げてくれた」と喜びを隠せない。十分に準備しておけば、それだけ条件変更の可能性は高まる。

 また、山本氏は「信頼できるファイナンシャルプランナーに同席を依頼してもいいですね」という。金融のプロが立ち会うことで、条件変更の話はスムーズになることも多いという。

 「条件変更」は、うまくいけば、借り換えの手間、時間、諸費用を大幅に抑えられるだけに、一考の余地があるだろう。

 ただし、現在の金融機関が金利引き下げに応じる場合、他の金融機関に乗り換えるよりも、金利を引き下げてくれないケースが多いようだ。住宅ローンを乗り換える手続きの煩雑さや、手続きに費やす時間を考えれば、仕方ないだろう。最大限、金利を引き下げたいのであれば、借り換えも有力な選択肢だ。

フラット35の場合、金利引き下げは無理だが、
返済期間の延長や、一定期間の返済額減額は可能

 なお、長期固定住宅ローン「フラット35」については、金利を引き下げに応じてくれることはない。金利引き下げするということは、実質的には住宅ローンを一部免除するのと同じであるが、フラット35は住宅金融支援機構と民間金融機関による半官半民の住宅ローンであるため、一部の人だけ優遇することができないのだ。

 とはいえ、返済が苦しくなった場合に備えて、住宅金融支援機構が条件変更のメニューを3つ用意している(下記参照)。返済中の金融機関に相談し、審査をクリアすれば条件変更が可能だ。支払い期限を伸ばすといったもので、支払いが苦しい場合などに利用するものだ。

 ◆フラット35は返済方法を変更できる
内容 手数料
Aタイプ 返済期間の延長など 不要
Bタイプ 一定期間における返済額の減額 5250円
Cタイプ ボーナス返済分の返済額の変更、ボーナス返済の取り止めなど 5250円
※住宅金融支援機構が返済の継続が可能と判断した場合、変更に応じる。出所は住宅金融支援機構
http://www.jhf.go.jp/customer/hensai/hensai_komatta.html

 フラット35を借りている人が金利を引き下げるたいのなら、他の金融機関に借り換えするしかない。その際、勘違いする人も多いが、「フラット35」から「他の金融機関のフラット35」への借り換えは可能だ。単に金利の低い変動金利を選ぶという人も多いだろうが、全期間固定金利を選択したい人は、フラット35への借り換えも有力な選択肢になるだろう。

 ◆住宅ローン金利ランキング[借り換え]
住宅ローン「実質金利」ランキング(35年固定)一覧!
住宅ローン実質金利ランキング(リフォーム一括)一覧!
住宅ローン「実質金利」ランキング(10年固定)一覧!
住宅ローンと家計の悩みを解決する「お金がたまる住宅ローン相談室」はこちら!
住宅ローン「実質金利」ランキング(5年固定)!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(35年固定)一覧!
住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)
住宅ローンおすすめ比較トップページはこちら!
【2016年12月最新版】競争が激しく、過去最低水準の低金利!
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング(借り換え)
※借入金額3000万円、借り入れ期間35年、団信加入で計算(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)変動金利>
0.571% 0.507% 0円 32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
金利、諸経費が安いだけでなく、固定金利期間終了後に適用される金利も安めで、実質金利で見て競争力が高い。事務手数料は一律32万4000円であり、他のネット銀行の多くが採用する2.16%に比べて安い。また、事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能
2位 ◆ARUHI <MR.住宅ローンREAL 変動金利 頭金20%以上>
0.626% 0.497% 0円 借入額×2.16%
【ARUHIの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIモーゲージから社名変更した住宅ローン専門の金融機関。フラット35の実行件数ナンバー1で、全国の店舗で相談可能。金利設定は低いが、諸経費は2.16~3.24%と比較的高め。8疾病保障特約(保険料別)も付帯できる。事前審査は最短で当日、本審査は最短3営業日のスピード審査が特徴
ARUHIの住宅ローンの公式サイトはこちら
【関連記事】[ARUHIの住宅ローンの金利・手数料は?]「フラット35」の取り扱いシェアは6年連続1位!最高10割まで融資可能、付帯する保険も充実
2位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.626% 0.497% 0円 借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、契約は最短10日とい短期間での契約が可能だ
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
2位 住信SBIネット銀行 <当初引下げプラン 変動金利>
0.626% 0.497% 0円 借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、「8疾病保障」を無料で付帯しており、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている
5位 ソニー銀行 <変動セレクト 変動金利>
0.678% 0.549% 0円 借入額×2.16%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.16%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。もう一つの商品である「通常の住宅ローン」は全期間固定と一定期間固定の商品に強みがあり、借り入れ時の金利が低いだけでなく、固定期間終了後の金利も低めに設定されている。全期間固定(20年超)なら、こちらを選ぼう。
ソニー銀行のお申し込みはこちら
【関連記事】[ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!来店不要で迅速な対応が売りで、対面相談も可能!
6位 イオン銀行 <金利プラン(定率型) 変動金利>
0.699% 0.570% 0円 借入額×2.16%
【イオン銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
イオンでの買い物が5年間、5%オフになる(買い物額で年間90万円まで)ので、合計で最大22.5万円分のメリットがある。固定期間終了後の金利優遇幅が大きく、実質金利では上位に顔を出す。売買契約金額・工事請負契約金額の105%まで借りられるので、諸経費やリフォーム費用も住宅ローンと一緒に、低い金利で借りられる
イオン銀行の住宅ローンのの公式サイトはこちら
【関連記事】[イオン銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]契約後5年間はイオングループでの買い物5%OFF!8大疾病に2つのガンを追加できる充実の保障特約も
Special topics pr

Apple Pay対応のクレジットカードで選ぶ! Apple Payに登録して得する高還元率カードはコレ! [クレジットカード・オブ・ザ・イヤー2016]2人の専門家が最優秀クレジットカードを決定! 2016年版、クレジットカードのおすすめはコレ! その 【株主優待】最新の株主優待情報更新中! おすすめ!ネット証券を徹底比較!おすすめネット証券のポイント付き
ランキング
1カ月
1週間
24時間
ダイヤモンド・ザイ最新号のご案内
ダイヤモンド・ザイ最新号好評発売中!

17年の日本株講座
株主優待ベスト136
注目ふるさと納税64

1月号11月21日発売
定価730円(税込)
◆購入はコチラ!

Amazonで「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!楽天で「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!

【266名様に当たる!株主優待品大プレゼント】
特大付録ふるさと納税駆け込み特産品64
2017年儲けるため日本株講座
・発表!高配当株超成長株の本命株ベスト20
・権利確定月別!株主優待ランキング136!
最高16%超優待&配当利回りベスト30
10万円以下も42!少額で買える優待株30
桐谷さんほか優待投資家15の優待満喫生活
少額でも勝てる本格上昇目前3万円株10
・読者の保有投信&ポートフォリオ激辛診断
NISAの枠を使い切るベスト投信22&株12
・トランプでどうなる米国株&買いの8銘柄
・今後3カ月間日本株&為替の透視図
・勝谷誠彦の1000万円株投資日記
AKB48 in NISA株&投信ファイト
・マンガ「恋する株式相場!」
・マンガ・「60~65歳の年金空白期の埋め方」
付録「1万円からできるラップ口座大解剖」

「ダイヤモンド・ザイ」の定期購読をされる方はコチラ!

>>「最新号蔵出し記事」はこちら!

>>【お詫びと訂正】ダイヤモンド・ザイはコチラ

おすすめクレジットカード!ANAカードでマイルを貯める裏ワザとは? 堀江貴文や橘玲など人気の著者のメルマガ配信開始! クレジットカードに関するクチコミ情報大募集中!