住宅ローン借り換え比較[2017年]
2016年8月29日公開(2017年1月16日更新)
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「住宅ローン借り換え比較[2017年]」

著者・コラム紹介

住宅ローン借り換え比較[2017年]

ザイ・オンライン編集部

住宅ローンの「借り換え」より楽に金利を下げられる
「条件変更」とは? 借入中の銀行と交渉すれば
手間・時間を節約しつつ、今より金利が下げられる!

 住宅ローンの借り換えは、手続きが簡単ではないため、より簡単に借り換えに近いメリットを得る手法として「条件変更」が注目を浴びている。銀行は変更せずに、現在借りている金融機関に対して金利引き下げや、融資期間の延長などをお願いする「条件変更」を実現するにはどうすればいいのだろうか。

銀行は、他の銀行で借り換えられるより、
条件変更に応じてでも、顧客を引き止めたい

 「今、住宅ローンの借り換えがブームですが、基本的に同じ銀行で借り換えはできません。しかし、現在の住宅ローンの融資条件を見直してもらえる可能性があります」。

 元銀行員のキャリアを持つファイナンシャルプランナーの山本俊成氏は話す。

 「銀行によって状況は異なりますが、借り換えで他の銀行に顧客をもっていかれるのであれば、今のローン内容の見直しに応じることがあります。いわゆる、条件変更です。交渉しだいで、金利を下げてくれたりします。条件変更ならば、他の銀行で借り換えする手間もいらず、諸費用も不要になるので、メリットは大きいですよ」と山本氏。

 契約上、大半の住宅ローンは条件変更が可能となっている。ただし、それに応じてくれるかどうかは、借り手の返済能力などを考慮して銀行が判断するので、個別対応になる。

 「特に、金利の引き下げや返済期間を延ばすなど、銀行側にリスクが高くなる条件変更については、素直に応じないこともあります。どの銀行なら、そうした条件変更に応じてくれるかを見分けるのは、金融のプロでも難しい」(山本)。となると、実際に交渉してみるしかない。

 ちなみに条件変更であれば、手続き費用も数千円のレベルで、負担はほとんどない。まさに「裏技」と言える。とはいえ、銀行も顧客の言うままに条件変更をしてくれるわけではない。ではどうすればいいのか。

金利引き下げ交渉に向けて、
複数の銀行で試算しておき、本気度を伝える

 「借り換えを考えるのであれば、別の銀行で借り換えの試算をしておくことが大切です。シミュレーション情報は、条件変更のときの大切な交渉材料になります。実際にいくつもの銀行を回って試算してもらえば、借り換えに対する本気度が伝わります。借り換え候補の銀行で作成してもらった書類を持って、借り入れしている銀行と交渉しましょう」と山本氏。

 実際、都内に住むある40代の男性は、メガバンクで住宅ローンを借りており、ネットバンクでの試算結果を持参して、現在借りているメガバンクと交渉した。「金利の急激な低下で、顧客の流出も多くなっているようで、簡単にネットバンクに近い金利まで引き下げてくれた」と喜びを隠せない。十分に準備しておけば、それだけ条件変更の可能性は高まる。

 また、山本氏は「信頼できるファイナンシャルプランナーに同席を依頼してもいいですね」という。金融のプロが立ち会うことで、条件変更の話はスムーズになることも多いという。

 「条件変更」は、うまくいけば、借り換えの手間、時間、諸費用を大幅に抑えられるだけに、一考の余地があるだろう。

 ただし、現在の銀行が金利引き下げに応じる場合、他の銀行に乗り換えるよりも、金利を引き下げてくれないケースが多いようだ。住宅ローンを乗り換える手続きの煩雑さや、手続きに費やす時間を考えれば、仕方ないだろう。最大限、金利を引き下げたいのであれば、借り換えも有力な選択肢だ。

フラット35は、金利引き下げは無理だが、
返済期間の延長や、一定期間の返済額減額は可能

 なお、長期固定住宅ローン「フラット35」については、金利を引き下げに応じてくれることはない。金利引き下げするということは、実質的には住宅ローンを一部免除するのと同じであるが、フラット35は住宅金融支援機構と民間金融機関による半官半民の住宅ローンであるため、一部の人だけ優遇することができないのだ。

 とはいえ、返済が苦しくなった場合に備えて、住宅金融支援機構が条件変更のメニューを3つ用意している(下記参照)。返済中の銀行に相談し、審査をクリアすれば条件変更が可能だ。支払い期限を伸ばすといったもので、支払いが苦しい場合などに利用するものだ。

 ◆フラット35は返済方法を変更できる
内容 手数料
Aタイプ 返済期間の延長など 不要
Bタイプ 一定期間における返済額の減額 5250円
Cタイプ ボーナス返済分の返済額の変更、ボーナス返済の取り止めなど 5250円
※住宅金融支援機構が返済の継続が可能と判断した場合、変更に応じる。出所は住宅金融支援機構
http://www.jhf.go.jp/customer/hensai/hensai_komatta.html

 フラット35を借りている人が金利を引き下げるたいのなら、他の銀行に借り換えするしかない。その際、勘違いする人も多いが、「フラット35」から「他の金融機関のフラット35」への借り換えは可能だ。それも窓口となる銀行はそのままで借り換えが可能だ。単に金利の低い変動金利を選ぶという人も多いだろうが、全期間固定金利を選択したい人は、フラット35への借り換えも有力な選択肢になるだろう。

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※借入金額3000万円、借り入れ期間35年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位
銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位
◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き) 変動金利>
0.571%
0.507%
0円
32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
事務手数料は一律32万4000円と定額であるため、他行に比べて比較的割安だ。金利についても、最優遇金利が適用されればトップクラスの低さとなり、実質金利で見ても競争力が高い。注文住宅で必要となる「つなぎローン」も別途、用意している。
2位
◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 頭金20%以上 変動金利>
0.606%
8疾病保障付き
0.477%
0円
借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、「8疾病保障」を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。住信SBIネット銀行には、「当初引き下げプラン」もあるが、変動金利を借りるなら「通期引下げプラン」を選ぼう。
【関連記事】[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、8疾病保障も無料
住信SBIネット銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
2位
◆SBIマネープラザ <MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上 変動金利>
0.606%
8疾病保障付き
0.477%
0円
借入額×2.16%
SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラ ザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、8疾病保障も無料で 付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
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4位
◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.626%
がん50%保障付き
0.497%
0円
借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、契約は最短10日とい短期間での契約が可能だ。
【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
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4位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.626%
がん50%保障付き
0.497%
0円
借入額×2.16%
【au住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
携帯電話のauユーザーが、じぶん銀行が提供する「au住宅ローン」を借りると、毎月500円分キャッシュバック(チャージ)されるという特典が付いている。特典は最大3万円分(5年間)受け取れる。じぶん銀行の住宅ローンは変動金利の競争力があり、トップクラスの低金利だ。また、がんと診断されると住宅ローン残高が50%になる疾病保障「がん50%保障団信」が無料で付いているので安心感が高い。KDDIがじぶん銀行の代理店となり販売している。
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6位
ソニー銀行 <変動セレクト 頭金10%以上 変動金利>
0.628%
0.499%
0円
借入額×2.16%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.16%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
【関連記事】[ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!来店不要で迅速な対応が売りで、対面相談も可能!
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7位
イオン銀行 <金利プラン(定率型) 変動金利>
0.699%
0.570%
0円
借入額×2.16%
【イオン銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
イオングループの銀行で、イオンでの買い物が5年間、5%オフになる(買い物額で年間90万円まで)ので、合計で最大22.5万円分のメリットがある。また、売買契約金額・工事請負契約金額の105%まで借りられるので、諸経費や中古住宅のリフォーム費用も住宅ローンと一緒に、低い金利で借りられる。セカンドハウスローンも用意している。
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