井端 住宅を持つ人の義務、といっていいですね。
渡部 例えば井端さん宅の芝生が伸びていて景観を損ねていたら、近隣住人がHOAに申し入れ、HOAから井端さんに「1週間以内に芝を刈ってください。8日目から毎日罰金を取りますよ」と連絡がくる。それでも井端さんが放っておくと、罰金が加算されてHOAへの借金が積み重なり、井端さんはそれを返済しない限り、家が売れないということになります。
井端 規則や罰則を設けてまで景観を守るのは、なぜでしょう。
渡部 住宅価値の維持です。「すばらしい住宅地だ」「この住宅地なら住みたい」と一般からの評価を上げることで、将来、有利な条件で家が売れます。
井端 ここが日米の住宅に対する考え方の大きな違いでしょう。日本では、住宅は社会資産と見なされない。米国では資産であり一種の投資。だから価値を上げるために手を尽くすのです。
渡部 買ったままで外壁も修理していない、キッチンシステムやカーペットは25年もの、といった家は、MLSに情報を公開した時点で、不動産価値が低く評価されます。逆にきちんとメンテナンスしておけば、高く評価される。オーナーたちはそれだけの維持費をかけている。MLSの恩恵を享受する不動産業者と消費者には、それぞれ義務や試練も伴うのです。
井端 ちなみに中古住宅のリフォーム率を見ると、米国は日本の約1・6倍多い。入居後最初にリフォームする時期も、日本が8・1年で米国が6・2年と、米国のほうが早い。さらに米国ではDIYも盛んです。
渡部 DIYやリフォームで、毎日の生活を楽しんでいる側面もあります。景観を美しく維持することで居住者が生活をエンジョイし、しかも次の世代の消費者が買いやすい。これが中古物件の魅力でしょう。
Column
米国の中古住宅取引制度
米国の中古住宅取引には、「売り」と「買い」に、それぞれ異なる不動産業者が関わる。売り手のために物件情報を市場に出す役目をリスティング・エージェント（セラーズ・エージェント）が担い、買い手のために物件を探すのはセリング・エージェント（バイヤーズ・エージェント）になる。仲介手数料は売り主が支払い、リスティング・エージェントとセリング・エージェントが50％ずつ受け取る。契約時に重要なのがエクスロー。中立の立場で、公正でスムーズな取引を促す専門家で、法律手続きや支払い、登記までを代行。その費用は売り主と買い主が折半する。このほか建物調査のプロ、インスペクターがいる。第三者の立場で、土台や屋根、電気系統や水回りなどの状態を調査し、問題を指摘してくれる。インスペクターを雇うかどうかは買い主の任意。買い主は仲介手数料がかからない分、インスペクターに費用を回せる仕組みになっている。
