住宅ローンおすすめ比較[2017年]
2017年2月7日公開(2017年2月16日更新)
ザイ・オンライン編集部

「住宅ローンはどの銀行がいいのか」と考える人が
商品選びで損をしてしまう理由とは?

 住宅ローンを借りるとき、ついつい「住宅ローンはどの銀行がいいのだろうか?」と調べる人は多いだろう。しかし、それでは本当にお得な住宅ローンを選べない可能性がある。今回ザイ・オンラインでは、住宅ローンを借りる人が犯してしまいがちな4つの「間違い」を紹介し、それがなぜ間違っているのか、どうすれば良いのかを一つ一つ解説していこう。商品選びで損をしてしまわないためにも、ぜひ参考にしてほしい。

住宅ローン選びでよくある間違い(1)
銀行によって得意な金利タイプが違う!
オススメの銀行を友人に聞いてはいけない理由とは

 住宅ローンを取り扱っている銀行・金融機関は全国に数百社もある。銀行、地方銀行、信用金庫、労働金庫だけでなく、最近は住宅ローン販売に特化したモーゲージバンクというものまで登場している。各銀行は自行の特徴をアピールしようと頻繁に広告も出しており、目移りしてしまう。

 それだけに、どの住宅ローンがいいか分からず、非常に低い金利を打ち出している銀行を選んだり、名前を聞いたことがある銀行だからという理由でを安易に選択してしまったりする人が多いのではないだろうか。このように「どの銀行がいいのか?」という考え方で住宅ローンを選ぶと、損をしてしまうかもしれない。

 じっくりと比較してみると分かるが、実は銀行によって得意な「金利タイプ(固定金利期間)」が違うのだ。住宅ローンは変動金利、5年固定金利、10年固定金利、35年固定金利(全期間固定)などの金利タイプがあり、期間によってそれぞれ金利が異なる。そして、大手銀行・ネット銀行を問わず、「この銀行は10年固定金利は安いけど、35年固定金利は高い」なんてことが往々にしてある。まず、「銀行を選ぶ」というのは間違った行為なのだ。

 例えば、ネット銀行大手のイオン銀行の場合、ザイ・オンラインが作成している15銀行を対象とした金利ランキングでは、新規借入の5年固定金利、10年固定金利はトップクラスの低い金利だが、35年固定金利については、下位に甘んじている(2017年2月時点)。全ての金利タイプでトップクラスという銀行は存在しないのだ。

【関連記事】「イオン銀行の住宅ローンの金利・手数料は? ネット銀行並みの低金利が魅力!」はこちら>>

 人によって将来設計はバラバラなので、返済プランも違うはず。だからこそ、まずは住宅ローンを何年で返済し、金利タイプは何を選ぶといった返済プランをたてる。その上で、その金利タイプならどの銀行が一番お得なのかを考えるという順序で考えると、損しないですむだろう。くれぐれも銀行に惚れ込んで住宅ローンを選んでしまわないようにしたい。

住宅ローン選びでよくある間違い(2)
銀行のHPに載っている金利だけで選んじゃダメ!?
「金利が安い」=「お得な住宅ローン」ではない

 金利タイプに見当をつけて、実際にどの銀行から住宅ローンを借りるか選ぶ時、各銀行の住宅ローンのサイトを見にいって金利を調べることになる。各銀行のサイトを見るのはかなり労力がいる作業なので、住宅ローンの金利比較サイトなどを見て、どの銀行の金利が一番安いのかを調べる人もいるだろう。しかし、銀行のホームページに載っているそのままの金利(表面金利)だけで比較すると、損してしまう可能性がある。

 なぜなら住宅ローンの返済には、保証料や手数料、団体信用生命保険(団信)の保険料といった諸費用が加わり、銀行によっては諸費用がかなり高額だからだ。

 例えば、全期間固定ローン「フラット35」については、借入額3000万円、借入期間35年間の場合、団信に加入すると200万円近い保険料(融資残高×0.358%程度を毎年支払い)を支払わなければならない。一方で、民間の銀行であれば、ほとんどの住宅ローンには団信が無料で付いている。フラット35と民間の住宅ローンを単純に金利で比較してはダメで、もし比較するなら、フラット35の金利に0.358%程度を上積みした金利と、民間銀行の金利を比較するというのが正解だ。

 手数料についても、多くのネット銀行が採用している手数料(借入額×2.16%)だと、借入額が3000万円なら、64万8000円もかかることになり、出費としては大きい。ただし、ネット銀行の中には手数料の安さを売りにしている銀行もあり、ソニー銀行なら、手数料はわずか4万3200円ですむのでお得だ。

 「金利の安さはいいんだけど、諸費用が高くて、結局、割高になってしまった」ということはざらにあり、一方で、「金利はそこそこだけど、諸費用が安いので、最終的には割安だった」ということもある。金利だけでなく、諸費用も同様に重視しないと、損してしまう可能性がある。

 また、10年固定金利などの「固定期間選択型」の住宅ローンの場合、知っておいたほうがいいのは固定金利終了後の金利。「最初は金利が低かったのに、11年目から金利が急騰して、お得感が半減してしまった」というケースもある。「貸出当初の金利」だけを比較してもあまり意味はないのだ。各銀行の固定期間終了後の金利も比較しないと意味がない。

 では、なにを基準にして住宅ローンを選べば良いのか。

 ザイ・オンラインでは、諸費用や固定金利終了後の金利も考慮した「本当の金利」を、「実質金利」と称して毎月、発表している。ランキング形式にしているので、本当にお得な住宅ローンが簡単に分かる。住宅ローンの比較をするときは、「実質金利」も参考にしてほしい。

【関連記事】「住宅ローンを比較するなら「実質金利」に注目!」はこちら>>

住宅ローン選びでよくある間違い(3)
銀行の審査は意外と厳しい!?
保険をかけて、同時に複数銀行に仮申し込みを

 これだというひとつの商品に惚れ込んでしまい、その銀行だけに仮申し込みをするというのもあまりよくない。なぜなら審査を行い、貸出をするかどうかを決めるのはあくまで銀行だからだ。もし審査に落とされてしまったら、また一から商品選び、ということにもなりかねない。そのような事態を避けるためにも、あらかじめ複数の銀行に仮申し込みを行うことをおすすめする。

 審査基準は、各銀行によってかなり違う。あまり知られていないが、銀行がホームページで公開しているのはあくまで商品概要と一部の審査基準のみで、厳密な審査基準は公開されていない。ホームページ上の条件を満たしているからといって、必ずしも審査に通るとは限らないのだ。

 一般に、最も審査が厳しいのは、ネット銀行であり、以下、大手銀行、地方銀行、信金、フラット35の順に審査が緩くなっていくと言われている。ネット銀行の審査が厳しいのは、書類のみで選考を行う銀行が多く、融通が利かないからだ。一方で、大手銀行や地方銀行などは対面による相談ができ、柔軟な対応が可能。事情を説明すれば、本来は貸し出し対象ではない人に対しても、金利を上乗せすることで貸してくれるケースもある。

【関連記事】「住宅ローンの審査基準を15銀行で徹底比較!」はこちら>>

 審査の基準は公開されていないので分からないと割り切り、複数の商品に目星を付けておくことが住宅ローンを借りる際のポイントとなる。はじめから複数の銀行に申し込んでおき、審査が通ったものの中から一番、メリットが大きい商品を選ぶというのが最も賢い借り方だ。

住宅ローン選びでよくある間違い(4)
借りられるのは住宅購入費用だけじゃない!
中古住宅のリフォーム資金も一緒に借りよう

 中古住宅を購入したとき、多くの人はリフォームを行うものだが、そのリフォーム費用も住宅ローンと一緒に借りられるということは意外と知られていない。ややこしいことに、リフォーム専用ローンというものも存在するため、そこで借りなければならないと思っていた人もいるだろう。中古住宅のリフォーム費用は、住宅ローンと一緒に借りないと損をしてしまうということをぜひ知っておいてほしい。

 リフォームローンは変動金利で借りる商品が中心で、金利は高いと5%もかかってしまう。しかし、リフォーム費用を住宅ローンと一括で借り入れできれば、1%を下回る非常に安い金利で借りられ、非常にお得だ。

 また、リフォーム専用ローンには「担保型」と「無担保型」の2種類ある。「担保型」の場合、金利は安いが担保の審査が追加で行われるため非常に費用が大きくなってしまう。「無担保型」は無担保で借りられるが、借りられる金額は少なく、水回りなどのちょっとしたリフォームしか行えない。いずれにせよ、リフォームローンを単体で借りるのは、あまりお得ではないのだ。

 もし中古住宅を購入するのなら、ぜひリフォーム費用も一括で借りられる住宅ローンを利用しよう。ただし、すべての商品がリフォーム費用も一緒に借りられるというわけではない。どの商品がリフォーム費用も一括で借りられ、一番お得なのかは、下記の記事で確認してみよう。

【関連記事】「リフォーム費用も一括借入可能な住宅ローン金利ランキング(新規借入)」はこちら>>

 なお現在、住宅ローンを借りている人が、「そろそろ我が家もリフォームした」と思うようになったら、住宅ローンの借り換えを検討するといい。住宅ローン借り換えのタイミングに合わせて、リフォーム費用を一緒に借りることができる銀行がある。金利はリフォームローンを借りるよりも安くなる。どの商品がリフォーム費用も一括で借りられるかは、下記の記事で確認できる。

【関連記事】「リフォーム費用も一括借入可能な住宅ローン金利ランキング(借り換え)」はこちら>>

 以上が、住宅ローンをはじめて借りる人が犯してしまいがちな「間違い」と、その解決法だ。住宅ローンを何度も借りるという人はほとんどいないので、そのノウハウを持っている人はあまりいない。住宅ローンの商品選びに失敗しないためにも、ぜひ活用してほしい。

 ◆住宅ローン金利ランキング[借り換え] ⇒ 新規借入はこちら
住宅ローン「実質金利」ランキング(35年固定)一覧!
住宅ローン実質金利ランキング(リフォーム一括)一覧!
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住宅ローン「実質金利」ランキング(5年固定)!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(35年固定)一覧!
住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)
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◆「10年固定」住宅ローン金利ランキング (新規借入)
※借入金額3000万円、借り入れ期間35年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位
銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位
◆カブドットコム証券 <三菱東京UFJネット住宅ローン 10年固定>
0.791%
0.450%
0円
借入額×2.16%
【カブドットコム証券の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
同じグループである三菱東京UFJ銀行のカブドットコム証券専用住宅ローンを販売する。ネット専用商品ならではの低金利を実現しており、固定期間終了後の金利優遇幅も大きめなので、実質金利は低い。事前審査から契約まで窓口に行く手間がないのは便利だ。金利タイプは少なめ。
【関連記事】[カブドットコム証券の住宅ローンの金利・手数料は?]三菱東京UFJ銀行の住宅ローンを低金利で提供!契約まで来店不要で、保証料・一部繰上返済が無料
カブドットコム証券の住宅ローンのの公式サイトはこちら
2位
◆ソニー銀行 <住宅ローン 10年固定>
0.802%
0.787%
0円
4.32万円
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
手数料が4.32万円と安い「通常の住宅ローン」は全期間固定と一定期間固定の商品に強みがあり、借り入れ時の金利が低いだけでなく、固定期間終了後の金利も低めに設定されている。全期間固定(20年超)なら、こちらを選ぼう。もう一つの商品である「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、表面金利の低さはトップクラスだが、手数料は借入額の2.16%かかる。
【関連記事】[ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!来店不要で迅速な対応が売りで、対面相談も可能!
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3位
◆三菱東京UFJ銀行 <[期間限定]特別金利住宅ローン 10年固定>
0.817%
0.500%
借入額×2.06% ※1
3.24万円
【三菱東京UFJ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバー1の実績を誇る。10年固定型は当初金利が低いので、借り始めの月々の返済をできるだけ少なく抑えたい人や、繰上返済による早期返済を考えている人に向いている。7大疾病保障については、多くの金融機関と違って、保険料を毎月支払うことができるので、いつでも中途解約ができて使い勝手がいい。事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰上返済手数料が無料
4位
◆みずほ銀行 <最後まで変わらずおトク!(ネット) 10年固定>
0.845%
0.825%
借入額×2.06% ※1
3.24万円
【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
3大メガバンクの一つで全国に支店があるほか、ネット住宅ローンをラインナップする。オプションである「8大疾病補償プラス」は、保険料が安く、途中解約可能で使い勝手がいい。返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する。
5位
◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)10年固定>
0.847%
1.050%
0円
32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
金利、諸経費が安いだけでなく、固定金利期間終了後に適用される金利も安めで、実質金利で見て競争力が高い。事務手数料は一律32万4000円であり、他のネット銀行の多くが採用する2.16%に比べて安い。また、事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能。
6位
◆イオン銀行 <[期間限定]特別金利プラン 10年固定>
0.859%
0.590%
0円
借入額×2.16%
【イオン銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
イオンでの買い物が5年間、5%オフになる(年間90万円まで)ので、合計で最大22.5万円分のメリットがある。固定期間終了後の金利優遇幅が大きく、実質金利では上位に顔を出す。売買契約金額・工事請負契約金額の105%まで借りられるので、諸経費やリフォーム費用も住宅ローンと一緒に、低い金利で借りられる。
【関連記事】イオン銀行の「買い物5%オフ」特典が本当にお得か検証してみたら、10年固定金利なら総支払額がもっとも安かった!
【関連記事】[イオン銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] ネット銀行並みの低金利が魅力!8大疾病に2つのガンを追加できる充実の保障特約も
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