住宅ローンおすすめ比較[2017年]
2017年10月12日公開(2017年10月12日更新)
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ザイ・オンライン編集部

フラット35と民間の住宅ローン、どちらがお得?
「金利」と「審査の通りやすさ」で徹底比較!

フラット35と民間銀行の住宅ローンは、どっちが本当にお得なのだろうか? 長期固定金利の住宅ローン「フラット35」は、誰もが知っている有名な商品で、半官半民の安心感もあって、利用者は多い。一方で、最近は民間銀行の長期固定住宅ローンも充実してきており、必ずしもフラット35の方がお得とは言えなくなってきている。そこで、ザイ・オンライン編集部では、フラット35と民間銀行の住宅ローンのメリット・デメリットを比較し、「どちらが本当にお得なのか?」「どちらが借りやすいのか?」といったいう疑問に答えてみた。長期固定住宅ローンの借り入れを考えている人は、ぜひ参考にしよう。

<疑問その1>
フラット35と民間ローン、お得なのはどっち?

 住宅ローンを借りるとき、住宅購入者が一番気になるのは、やはりフラット35と民間銀行の住宅ローンとでは、どちらの方がお得なのか、ということだろう。

 結論から言うと、ここ数年、民間銀行の長期固定住宅ローンが充実してきたことで、フラット35と民間の銀行では、商品性に大きな差はなくなった。特に「借り換え」に限って言えば、民間銀行の方が明らかに良い商品を投入している。「有名だから」「みんなが借りているから」といって、フラット35を借りる時代ではなくなっている。

 ちなみに、変動金利や、10年固定金利などの期間固定型といった商品は、民間銀行にしかない商品だ。当然、長期固定型に比べれば金利は安いが、その分リスクもあるので、ここでは対象外とした。

 では、実際に2017年10月の金利を見てみよう。

 フラット35(35年固定金利、頭金10%以上)は多数の銀行が窓口になって販売しており、大半の銀行が最低金利1.36%となっている。一方で、民間銀行である三井住友信託銀行の長期固定金利は1.10%であり、金利を見ても民間銀行の方がお得なことがわかる。

 しかし、住宅ローンは別途諸費用を支払わなければならない。金利の低さばかりに目が行きがちだが、住宅ローンがお得かどうかを比較するには、金利と諸費用の両方を調べないといけないのだ。

 下表は、フラット35と民間銀行の長期固定型住宅ローンの諸費用をまとめたものだ。

 「フラット35」と「民間銀行」の金利、諸費用の比較
※ 民間銀行の諸費用は、代表的なケースのみ記載
  フラット35 民間銀行の住宅ローン
(平均的な例)
金利  1.36%
(頭金10%の場合)
 1.10%
(三井住友信託銀行、30年固定)
事務手数料(税込)  取り扱う銀行によって異なる
 例)優良住宅ローン/借入額×0.66%
 大手銀行/3.24万円
 ネット銀行/借入額×2.16%
保証料(税込)  無料  大手銀行/借入額×2.06%
 ネット銀行/無料
団信保険料(税込)  金利に含む※  金利に含む
繰上返済手数料(一部)  無料  無料
 ※2017年9月までは保険料として、別途、融資残高×年0.358%を毎年支払っていた

「手数料」は、銀行によって大きく違うので必ずチェック

 注意すべきは、諸費用だ。諸費用としては、「手数料」、「保証料」などがあり、取り扱う銀行によってさまざまであり、理解するのも大変だ。

 「手数料」については、銀行によって大きく違うので必ずチェックしたい。特に気をつけたいのがフラット35の手数料。同じフラット35であっても、取扱窓口である銀行が違うと手数料も違ってくる。フラット35専業の優良住宅ローンは、手数料が借入額×0.66%と低いが、大半の地方銀行の手数料は借入額×2.16%と高く、窓口銀行選びは重要であると分かるだろう。

 また、民間銀行の中でも大手銀行、地方銀行の多くは、「保証料」を別途支払わないといけない銀行が多いので、それもチェックしたい。 

 なお、「団信保険料」については、フラット35も民間銀行も、金利の中に含まれているので、気にする必要はない。団信は、死亡時または高度障害になったときに住宅ローン残高が支払われるというもの。フラット35については、2017年9月までは別途保険料として、融資残高×0.358%を毎年支払わなければならなかったが、制度が変更になったことで、10月以降は金利に含まれるようになった。ちなみに、フラット35の団信保険料は従来、0.358%だったが、10月以降は0.28%なので、実質値下げとなっている。

借り換えでは、民間銀行の方がお得

 このように、住宅ローンの金利と諸費用を全て調べて比較するのはなかなか厄介だ。そこで、主要16銀行の借り換えローン全てについて、ザイ・オンライン編集部が、諸費用も加味した「実質金利」を計算した。その中で、最もお得なフラット35と、最もお得な民間銀行の長期固定住宅ローンは、下記の2商品だった。まずは「借り換え」のケースを見てみよう(借入金額2500万円、借り入れ期間30年、35年固定・長期固定金利、団信ありで計算)。

民間住宅ローン VS フラット35(借り換え)
  借入金額2500万円、借り入れ期間30年、35年固定・長期固定金利、団信ありで計算、20017年10月現在
銀行名
<商品名>
<フラット35で1位>
優良住宅ローン
<民間銀行で1位>
三井住友信託銀行
「当初期間金利引下げ」
実質金利(費用等含む)  1.407%  1.246%
表面金利(費用等除く)  1.360%  1.100%
事務手数料(税込)  借入額×0.66%  3.24万円
保証料(税込)  0円  借入額×1.91%
団信保険料(税込)  金利に含む  0円
総支払額  3062万円  2987万円
【関連記事】⇒「住宅ローン35年ランキング(借り換え)

 見て分かる通り、上記の条件では、民間銀行の三井住友信託銀行の住宅ローンの方がお得な商品だ。三井住友信託銀行の住宅ローンは、諸費用込みの実質金利が1.246%で、優良住宅ローンのフラット35の実質金利は1.407%と、0.161%もの差がある。総支払額では、三井住友信託銀行が2987万円であるのに対し、優良住宅ローンのフラット35は3062万円と、75万円少ない。

 三井住友信託銀行以外でも、民間銀行でいい住宅ローンは多数ある。「借り換え」については、民間銀行が力を入れており、低い金利を提示しているので、今ではフラット35が第一選択肢という状況ではなくなっている。

【関連記事】
【住宅ローン「実質金利」ランキング(35年固定)】借り換えで本当に得する住宅ローンランキング発表!

新規借入は、フラット35の方が圧倒的に良い商品性

 ただし、「新規借入」の場合は事情が異なってくる。

 新規借入の場合は、省エネルギー性などに優れた住宅について、金利を最大10年間、0.3%引き下げる「フラット35S」という商品があるため、民間銀行と比べて遜色ない商品性がある。

 また、住宅ローン専門機関・アルヒから、従来のフラット35よりも低金利で競争力のある、「スーパーフラット」という商品が登場した。数あるフラット35の中でも、突出した低金利を実現したお得な商品だ。「スーパーフラット8」を借りる際には、頭金20%が必要というのはハードルが高いが、用意できれば、有力な候補になる。

【関連記事はこちら!】
アルヒが最低金利のフラット35投入!通常のフラット35よりも金利が0.1%低い

 下記は先ほどと同じ条件で、「新規借入」について、最もお得なフラット35と、最もお得な民間銀行の長期固定住宅ローンをピックアップしたものだ(主要17銀行について、諸費用込みの「実質金利」を計算。借入金額3000万円、借り入れ期間35年で計算。団信ありとした)。

フラット35 VS 民間住宅ローン(新規借入)
 2017年10月時点、借入金額3000万円、借り入れ期間35年、団信ありで計算。主要16銀行が対象
銀行名
<商品名>
<フラット35で1位>
アルヒ
「スーパーフラット8S(Aプラン) 頭金20%以上」
<民間銀行で1位>
ソニー銀行
「住宅ローン 頭金10%以上」
実質金利(費用等含む)  1.266%  1.417%
表面金利(費用等除く)  1.260%  1.408%
事務手数料(税込)  借入額×2.16%  4.32万円
保証料(税込)  0円  0円
団信保険料(税込)  0円  0円
総支払額  3705万円  3806万円
【関連記事】「住宅ローン35年ランキング(新規借入)

 上記の条件では、アルヒの「スーパーフラット8S(Aプラン)」の実質金利は1.266%で、民間銀行のソニー銀行の住宅ローンは、諸費用込みの実質金利が1.417%と、0.151%もの差がある。総支払額では、アルヒの「スーパーフラット8S(Aプラン)」が3705万円であるのに対し、ソニー銀行の住宅ローンは3806万円と、101万円も少ない。「新規借入」については、フラット35と民間銀行では、フラット35の方が良い商品を打ち出していることがわかった。

■全期間固定住宅ローン「スーパーフラット」(アルヒ)の概要
金利 ⇒「アルヒ」詳細ページを見る
無料団信の保障範囲 なし
オプション保険[保険料] 死亡・高度障害(金利を0.3%上乗せ)
事務手数料(税込) 借入額×2.16%
保証料(税込) 0円
【ポイント】SBIモーゲージから社名変更した住宅ローン専門の金融機関。フラット35の実行件数ナンバー1で、全国の店舗で相談可能。金利は業界最低だが、手数料は2.16%と比較的高め。事前審査は最短で当日、本審査は最短3営業日のスピード審査が特徴。
アルヒの公式サイトはこちら

【関連記事はこちら!】
[アルヒの住宅ローンの金利・手数料は?]「フラット35」の取り扱いシェアは6年連続1位!最高10割まで融資可能、付帯する保険も充実しているアルヒの住宅ローンの金利・手数料は?

<疑問その2>
フラット35と民間、100%フルローンを借りるならどっち?

頭金なし、つまり100%フルローンで借りるのであれば、民間銀行の方が有利だ。

 「フラット35」の金利は、頭金の比率によって金利が変わる。住宅購入価格の10%未満しか頭金を用意できなかった場合、元の金利に「プラス0.3%」近い金利が上乗せされてしまう。民間の長期固定型住宅ローンでは、100%フルローンでもフラット35より金利の低い商品が多数存在する。フルローンを検討するなら、民間の長期固定型住宅ローンに軍配が上がる。

 また、民間銀行のうち、ネット銀行の多くは、借り入れの際の諸費用を、借入金額に入れることができる。諸費用は100万円を超えることも多く、借入金額に入れることができるのは、ありがたい。

 一方で、フラット35の場合、新規借入は諸費用を借入額に算入できないので、別途用意しないといけない。ただし、借り換えについては、以下の諸費用を算入できるので、検討してもいいだろう。

(1)印紙代
(2)手数料
(3)登録免許税
(4)司法書士報酬
(5)物件検査手数料

【関連記事はこちら!】
住宅ローン手数料・引越し代などの「諸費用」まで借りられる住宅ローンを、15銀行で徹底比較!
フラット35をもっともお得に借りられる銀行は?頭金ゼロ、頭金10%、頭金20%で比較!

<疑問その3>
フラット35と民間、審査に通りやすいのはどっち?

 ここまで見てきたように、長期固定の住宅ローンについては、民間銀行の方がお得なことが多い。ただし、民間銀行はフラット35に比べて、審査が厳しい。苦労して住宅ローンを選んでも、銀行の審査に通らなければ意味がない。そこで、フラット35と民間の銀行の審査基準を比較してみた。

フラット35と民間銀行との審査基準の比較
 審査項目 フラット35 民間銀行の住宅ローン
(平均的な例)
前年度年収  規定なし
 ※年収400万円以上/返済負担率35%以下
 ※年収400万円未満/返済負担率30%以下
・大手銀行/200万円以上
・ネット銀行/400万円以上
勤続年数  規定なし ・大手銀行/3年以上
・ネット銀行/2年以上
借入時年齢  70歳未満
(親子リレーはそれ以上でも可)
・大手銀行/70歳未満
・ネット銀行/65歳未満

 上表から、フラット35は全般的に審査基準が低めで、比較的借りやすいことが読み取れる。フラット35は政府が携わっている事業なので、収入が少ない若い世代など、できるだけ多くの人が住宅ローンを借りられよう配慮がなされている。また、フラット35の審査基準は、クリアすれば、ほぼ借り入れできると考えていい。

 一方で、民間銀行は審査基準をはっきりと書いていないことが多く、公開している基準をクリアしても貸してくれないことがあるので、やはり、ハードルは高い。

 それでは、ひとつひとつ項目を見ていこう。

 「前年度年収」については、フラット35は規定がない。フラット35は返済負担率(年間返済額÷年収)が基準を満たしてさえいれば良い。つまり、年収はいくらでも大丈夫ということだ。ただし、年収400万円未満なら返済負担率は30%以下、年収400万円以上なら返済負担率は35%以下に収まっていることが条件となる。例えば、前年度年収が200万円の場合、年間返済額60万円(毎月返済額5万円)なら借りられるということだ。

 民間銀行については、大手銀行では200万円以上、ネット銀行では400万円以上に設定されていることが多い。ネット銀行は大手銀行よりも低い金利を提示していることが多く、その分、審査を厳しくしているのだ。

 また、「対象となる収入の定義」も違う。フラット35は、給与以外の年金などすべての所得が対象となる。また、申し込んだ本人と同居する70歳未満の親族、または配偶者の所得も、1名まで合算できる。住宅に太陽光発電設備を設置した場合は、売電収入額も年収に加算できるのだ。収入に不安がある人だけでなく、個人事業主やフリーランスなど、一般に審査が厳しいとされる人も使いやすい。

 民間銀行では通常、個人の給与のみしか対象としてくれないことが多く、融通がきかないとも言える。

 さらに、「勤続年数」の基準も、フラット35は緩い。前年度及び前々年度の所得を証明する書類さえ提出できれば、「勤続年数」のしばりもない。そのため、転勤したばかりの人でも安心して借りられる。あるフィナンシャルプランナーは「転勤後1ヵ月で借りられた人もいた」という。民間銀行は2年以上という基準を持っていることが多いので、転勤したばかりなら、フラット35がおすすめだ。

 最後に、申し込み時の上限年齢は70歳未満で、大手銀行とあまり変わらない。ネット銀行については、65歳未満が多く、やはり審査は厳しいようだ。

【関連記事はこちら!】
住宅ローンの審査基準を15銀行で徹底比較!年収100万円、勤続6カ月で借りられる銀行は?

 ちなみに、フラット35(と一部の大手銀行)には親子リレー返済という制度が存在する。親子リレー返済とは、申込んだ本人が亡くなったあと、住宅ローンを子どもや孫に引き継ぐという制度だ。この制度を利用すれば、70歳以上の人でも申し込むことができる。しかし、住宅ローンの返済が終了するまで、対象の子どもや孫は他のローンが組めなくなるといったデメリットがある。将来、子どもが結婚しても必ず申込んだ本人と同居しなければならなず、あまり現実的ではない。あくまで、「そういう選択肢もあるんだ」程度の認識に留めておくのが無難だろう。

<まとめ>
民間の長期固定型住宅ローンを検討すべき
今後のフラット35の動向は要チェック!

 最後に、フラット35と民間銀行の長期固定住宅ローンを比較して分かったことを振り返ろう。

「フラット35 vs 民間銀行」で分かったこと
(1)借り換えでは、フラット35よりも民間の長期固定型住宅ローンの方が安い。ただし、新規借り入れの場合は、アルヒのスーパーフラットの方が圧倒的に良い商品を出しており、使い分けが必要
(2)100%フルローンで借りるのであれば、民間銀行
(3)フラット35は審査が通りやすく、収入に不安がある人におすすめ

 かつては35年の長期住宅ローンを席巻していたフラット35だが、現状では、民間の長期固定型住宅ローンの方がお得さで一歩リードしている印象だ。「民間銀行で検討してダメなら、フラット35で借りる」のがおすすめと言えるだろう。

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⇒「「フラット35」を主要8銀行で徹底比較!新規借入は、アルヒのスーパーフラットが有利!

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順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 変動金利>
0.596%
全疾病保障付き
0.447% 0円 借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。
【関連記事】[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、全疾病保障も無料
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1位 ◆SBIマネープラザ <店舗相談MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上>
0.596%
全疾病保障付き
0.447% 0円 借入額×2.16%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
【関連記事】[SBIマネープラザの住宅ローンの金利・手数料は?]窓口相談でも、ネット銀行並みの低金利を実現!さらに全疾病保障が無料という充実の保障体制
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3位 ◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)変動金利>
0.596% 0.507% 0円 32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
事務手数料は一律32万4000円で、他のネット銀行の多くが採用する借入額×2.16%に比べると、借入金額が多いほど割安になる。また、諸費用の一部を借入金額に含めることもできる。事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能。
4位 ◆りそな銀行 <WEB限定借換ローン(全期間型)変動金利>
0.598% 0.440% 0円 借入額×2.16%+3.24万円
【りそな銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的。特に借り換えに力を入れており、変動金利でも新規借入より金利を低く設定している。WEB限定商品は、他の商品と違って諸経費が割高だが、それでも競争力がある。オプションとして、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する新しいタイプの団体信用生命保険を提供している。
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5位 ◆カブドットコム証券 <三菱東京UFJネット住宅ローン 変動金利>
0.639% 0.490% 0円 借入額×2.16%
【カブドットコム証券の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
同じグループである三菱東京UFJ銀行のカブドットコム証券専用住宅ローンを販売する。ネット専用商品ならではの低金利を実現しており、保証料もかからないので、実質金利は低い。事前審査から契約まで窓口に行く手間がないのは便利だ。
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6位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.646%
がん50%保障付き
0.497% 0円 借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯
【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
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6位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.646%
がん50%保障付き
0.497%
0円
借入額×2.16%
【au住宅ローンのメリット・おすすめポイント
携帯電話のauユーザーが、じぶん銀行が提供する「au住宅ローン」を借りると、毎月500円分キャッシュバック(チャージ)されるという特典が付いている。特典は最大3万円分(5年間)受け取れる。じぶん銀行の住宅ローンは変動金利の競争力があり、トップクラスの低金利だ。また、がんと診断されると住宅ローン残高が50%になる疾病保障「がん50%保障団信」が無料で付いているので安心感が高い。KDDIがじぶん銀行の代理店となり販売している。
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