住宅ローンおすすめ比較[2017年]
2017年2月17日公開(2017年2月18日更新)
ザイ・オンライン編集部

フラット35と民間の住宅ローン、どちらがお得?
「金利」と「審査の通りやすさ」で徹底比較!

 フラット35と民間銀行の住宅ローンは、どっちが本当にお得なのだろうか? 長期固定金利の住宅ローン「フラット35」は、誰もが知っている有名な商品で、半官半民の安心感もあって、利用者は多い。一方で、最近は民間銀行の長期固定住宅ローンも充実してきており、必ずしもフラット35の方がお得とは言えなくなってきている。そこで、ザイ・オンライン編集部では、フラット35と民間銀行の住宅ローンのメリット・デメリットを比較し、「どちらが本当にお得なのか?」「どちらが借りやすいのか?」といったいう疑問に答えてみた。長期固定住宅ローンの借り入れを考えている人は、ぜひ参考にしよう。

<疑問その1>
フラット35と民間ローン、お得なのはどっち?

住宅金融支援機構の「フラット35」サイト

 住宅ローンを借りるとき、住宅購入者が一番気になるのは、やはりフラット35と民間銀行の住宅ローンとでは、どちらの方がお得なのか、ということだろう。

 結論から言うと、ここ数年、民間銀行の長期固定住宅ローンが充実してきたことで、フラット35と民間の銀行では、商品性に大きな差はなくなった。特に「借り換え」に限って言えば、民間銀行の方が明らかに良い商品を投入している。「有名だから」「みんなが借りているから」といって、フラット35を借りる時代ではなくなっている。

 ちなみに、変動金利や、10年固定金利などの期間固定型や、変動金利といった商品は、民間銀行にしかない商品だ。当然、長期固定型に比べれば金利は安いが、その分リスクもあるので、ここでは対象外とした。

 では、実際に2017年2月の金利を見てみよう。

 フラット35(35年固定金利、頭金10%以上)は多数の銀行が窓口になって販売しており、大半の銀行が最低金利1.10%となっている。一方で、みずほ銀行の35年固定の金利は1.15%であり、金利だけを見ると、フラット35の方がお得に見える。

 しかし、ここには落とし穴がある。借り手は、諸費用を支払わなければならず、フラット35はその諸費用が非常に高いのだ。住宅ローン選びでは、どうしても金利の低さばかりに目が行きがちだが、住宅ローンがお得かどうかを比較するには、金利と諸費用の両方を調べないといけない。

 下表は、フラット35と民間銀行の長期固定型住宅ローンの諸費用をまとめたものだ。

 ◆「フラット35」と「民間銀行」の諸費用の比較
  フラット35 民間銀行の住宅ローン
団信保険料(税込)  任意加入
 ※保険料/融資残高×年0.358%
 無料
事務手数料(税込)  取り扱う銀行によって異なる
 ※優良住宅ローン/借入額×0.66%
 ※アルヒ/借入額×2.16%
・大手銀行/3.24万円
・ネット銀行/借入額×2.16%
保証料(税込)  無料 ・大手銀行/借入額×2.06%
・ネット銀行/無料
繰上返済手数料(一部)  無料
 ※1回100万円以上から(ネットなら10万円以上から)
 無料
 ※1回1円以上から可能な銀行も
 ※民間銀行の諸費用は、代表的なケースのみ記載

フラット35は団信保険料が別途払いで割高

 目につくのが、フラット35の「団体信用生命保険料(機構団信)」だろう。「団体信用生命保険」は、死亡時または高度障害になったときに住宅ローン残高が支払われるというもの。ほとんどの民間銀行は団信が無料で付帯しているのに対し、フラット35は、別途保険料として、融資残高×0.358%を毎年支払う仕組みになっている。フラット35を借入金額3000万円、借入期間35年で借りた場合、200万円強という保険料を支払わなければならず、ばかにならないのだ。「金利で比べたら民間の住宅ローンよりお得だと思ったのに、総返済額ではお得でではなかった」という事態に陥りかねない。

 他にも、諸費用としては、手数料、保証料などがあり、取り扱う銀行によってさまざまであり、理解するのも大変だ。

 それこそ、同じフラット35であっても、取扱窓口である銀行が違うと手数料も違ってくる。フラット35専業の優良住宅ローンは、手数料が借入額×0.66%と低いが、大半の地方銀行の手数料は借入額×2.16%と高く、窓口銀行選びは重要であると分かるだろう。

借り換えでは、民間銀行が圧倒的にお得

 このように、住宅ローンの金利と諸費用を全て調べて比較するのはなかなか厄介だ。そこで、主要16銀行の借り換えローン全てについて、ザイ・オンライン編集部が、諸費用も加味した「実質金利」を計算した。その中で、最もお得なフラット35と、最もお得な民間銀行の長期固定住宅ローンは、下記の2商品だった(借入金額3000万円、借入期間35年、団信ありで計算)。

◆民間住宅ローン VS フラット35(借り換え)
  2017年2月時点、借入金額3000万円、借入期間35年、団信ありで計算、主要16銀行が対象
銀行名
<商品名>
<フラット35で1位>
優良住宅ローン
<民間銀行で1位>
みずほ銀行
「全期間固定プラン ネット」
実質金利(費用等含む)  1.511%  1.285%
表面金利(費用等除く)  1.100%  1.150%
事務手数料(税込)  借入額×0.66%  3.24万円
保証料(税込)  0円  借入額×2.06%
団信保険料(税込)  融資残高×年0.358%  0円
総支払額  3852万円  3711万円
【関連記事】「住宅ローン35年ランキング(借り換え)」はこちら>>

 見て分かる通り、上記の条件では、民間銀行のみずほ銀行の住宅ローンが圧倒的にお得な商品だ。みずほ銀行の住宅ローンは、諸費用込みの実質金利が1.285%で、優良住宅ローンのフラット35の実質金利は1.511%と比べて、0.226%もの差がある。総支払額では、みずほ銀行が3711万円であるのに対し、優良住宅ローンのフラット35は3852万円と、141万円も少ない。

 みずほ銀行以外でも、民間銀行でいい住宅ローンは多数ある。「借り換え」については、民間銀行が力を入れており、低い金利を提示しているので、今ではフラット35が第一選択という状況ではなくなっている。

新規借入は、フラット35でもいい商品あり

 ただし、「新規借入」の場合は事情が異なってくる。

 新規借入の場合は、省エネルギー性などに優れた住宅について、金利を最大10年間、0.3%引き下げる「フラット35S」という商品があるため、民間銀行と比べて遜色ない商品性がある。

 また、住宅ローン専門機関・アルヒから、従来のフラット35よりも低金利で競争力のある、「スーパーフラット」という商品が登場した。数あるフラット35の中でも、突出した低金利を実現したお得な商品だ。スーパーフラットを借りる条件に、頭金20%が必要というのはハードルが高いが、用意できれば、有力な候補になる。

【関連記事】「フラット35に最低金利の住宅ローンが登場!」はこちら>>

 下記は先ほどと同じ条件で、「新規借入」について、最もお得なフラット35と、最もお得な民間銀行の長期固定住宅ローンをピックアップしたものだ(主要16銀行について、諸費用込みの「実質金利」を計算。借入金額3000万円、借入期間35年、団信ありとした)。

◆フラット35 VS 民間住宅ローン(新規借入)
 2017年2月時点、借入金額3000万円、借入期間35年、団信ありで計算、主要16銀行が対象
銀行名
<商品名>
<フラット35で1位>
アルヒ
「スーパーフラットS(Aプラン)」
<民間銀行で1位>
みずほ銀行
「全期間固定プラン ネット」
実質金利(費用等含む)  1.280%  1.285%
表面金利(費用等除く)  1.000%  1.150%
事務手数料(税込)  借入額×2.16%  3.24万円
保証料(税込)  0円  借入額×2.06%
団信保険料(税込)  0円  0円
総支払額  3714万円  3711万円
【関連記事】「住宅ローン35年ランキング(新規借入)」はこちら>>

 こちらは、フラット35と民間銀行では、ほぼ互角の勝負となった。実質金利ではアルヒのスーパーフラットSがお得だが、総支払額では、みずほ銀行の方がお得だった。

 ただし、借りれ条件によって、どの商品が最もお得になるかは変動する。厳密に比べたいのであれば、上記関連記事のランキング上位の住宅ローンについて、各銀行に問い合わせてみよう。

<疑問その2>
フラット35と民間、100%フルローンを借りるならどっち?

頭金なし、つまり100%フルローンで借りるのであれば、民間銀行の方が有利だ。

 フラット35の金利は、頭金の比率によって金利が変わる。頭金が住宅購入価格の10%未満しか用意できなかった場合、元の金利にプラス0.3%近い金利が上乗せされてしまう。民間の長期固定型住宅ローンでは、100%フルローンでもフラット35より金利の低い商品が多数存在する。フルローンを検討するなら、民間の長期固定型住宅ローンに軍配が上がる。

 また、民間銀行のうち、ネット銀行の多くは、借り入れの際の諸費用を、借入金額に入れることができる。諸費用は100万円を超えることも多く、借入金額に入れられるとありがたい。

 一方で、フラット35の場合、新規借入は諸費用を借入額に算入できないので、別途用意しないといけない。ただし、借り換えについては、以下の諸費用を算入できる。

(1)印紙代
(2)手数料
(3)登録免許税
(4)司法書士報酬
(5)団信保険料(初年度分のみ)
(6)物件検査手数料

 こうやって見ると、対象とする費用項目数は多いのだが、最も出費の大きい団信保険料については、初年度分しか参入できないのが手痛いところだ。翌年以降は団信保険料を年に一度、毎月の返済とは別に支払う(融資残高×毎年0.358%)ので、負担は大きい。

【関連記事】「住宅ローンは今や「頭金なし」で借りられる!」はこちら>>

<疑問その3>
フラット35と民間、審査に通りやすいのはどっち?

 ここまで見てきたように、長期固定の住宅ローンについては、民間銀行の方がお得なことが多い。ただし、民間銀行はフラット35に比べて、審査が厳しい。苦労して住宅ローンを選んでも、銀行の審査に通らなければ意味がない。そこで、フラット35と民間の銀行の審査基準を比較してみた。

◆フラット35と民間銀行との審査基準の比較
 審査項目 フラット35 民間銀行の住宅ローン
前年度年収  規定なし
 ※年収400万円以上/返済負担率35%以下
 ※年収400万円未満/返済負担率30%以下
・大手銀行/200万円以上
・ネット銀行/400万円以上
勤続年数  規定なし ・大手銀行/3年以上
・ネット銀行/2年以上
借入時年齢  70歳未満
(親子リレーはそれ以上でも可)
・大手銀行/70歳未満
・ネット銀行/65歳未満

 上表から、フラット35は全般的に審査基準が低めで、比較的借りやすいことが読み取れる。フラット35は政府が携わっている事業なので、収入が少ない若い世代など、できるだけ多くの人が住宅ローンを借りられよう配慮がなされている。また、フラット35の審査基準は、クリアすれば、ほぼ借入できると考えていい。

 一方で、民間銀行は審査基準をはっきりと書いていないことが多く、公開している基準をクリアしても貸してくれないことがあるので、やはり、ハードルは高い。

 それでは、ひとつひとつ項目を見ていこう。

 「前年度年収」については、フラット35は規定がない。フラット35は返済負担率(年間返済額÷年収)が基準を満たしてさえいれば良い。つまり、年収はいくらでも大丈夫ということだ。ただし、年収400万円未満なら返済負担率は30%以下、年収400万円以上なら返済負担率は35%以下に収まっていることが条件となる。例えば、前年度年収が200万円なら、年間返済額60万円(毎月返済額5万円)なら借りられるということだ。

 民間銀行については、大手銀行では200万円以上、ネット銀行では400万円以上に設定されていることが多い。ネット銀行は大手銀行よりも低い金利を提示していることが多く、その分、審査を厳しくしているのだ。

 また「対象となる収入の定義」も違う。フラット35は、給与以外の年金などすべての所得が対象となる。また、申込んだ本人と同居する70歳未満の親族、または配偶者の所得も、1名まで合算できる。住宅に太陽光発電設備を設置した場合は、売電収入額も年収に加算できるのだ。収入に不安がある人だけでなく、個人事業主やフリーランスなど、一般に審査が厳しいとされる人も使いやすい。

 民間銀行では通常、個人の給与のみしか対象としてくれないことが多く、融通がきかないとも言える。

 さらに、「勤続年数」の基準も、フラット35は緩い。前年度及び前々年度の所得を証明する書類さえ提出できれば、「勤続年数」のしばりもない。そのため、転勤したばかりの人でも安心して借りられる。あるフィナンシャルプランナーは「転勤後1ヵ月で借りられた人もいた」という。民間銀行は2年以上という基準を持っていることが多いので、転勤したばかりなら、フラット35がおすすめだ。

 最後に、申込み時の上限年齢は70歳未満で、大手銀行とあまり変わらない。ネット銀行については、65歳未満が多く、やはり審査は厳しいようだ。

【関連記事】「住宅ローンの審査基準を15銀行で徹底比較!」はこちら>>

 ちなみに、フラット35(と一部の大手銀行)には親子リレー返済という制度が存在する。親子リレー返済とは、申込んだ本人が亡くなったあと、住宅ローンを子どもや孫に引き継ぐという制度だ。この制度を利用すれば、70歳以上の人でも申込むことができる。しかし、住宅ローンの返済が終了するまで、対象の子どもや孫は他のローンが組めなくなるといったデメリットがある。将来、子どもが結婚しても必ず申込んだ本人と同居しなければならなず、あまり現実的ではない。あくまで、「そういう選択肢もあるんだ」程度の認識に留めておくのが無難だろう。

<まとめ>
民間の長期固定型住宅ローンを検討すべき
今後のフラット35の動向は要チェック!

 最後に、フラット35と民間銀行の長期固定住宅ローンを比較して分かったことを振り返ろう。

「フラット35 vs 民間銀行」で分かったこと
(1)フラット35よりも民間の長期固定型住宅ローンの方が安い。ただし、新規借り入れの場合は、アルヒのスーパーフラットなど、いい商品もある
(2)フラット35は団体信用生命保険が付いていないので注意
(3)100%フルローンで借りるのであれば、民間銀行
(4)フラット35は審査が通りやすく、収入に不安がある人におすすめ

 かつては35年の長期住宅ローンを席巻していたフラット35だが、現状では、民間の長期固定型住宅ローンの方がお得さで一歩リードしている印象だ。「民間銀行で検討してダメなら、フラット35で借りる」のがおすすめと言える。

 しかし、政府は2017年度から、若い子育て世代が原則として中古住宅を購入する場合、当初5年間、0.25%の金利優遇措置を導入する意向を示した。国が行っている事業なので、今後もそういった支援が充実していく可能性もある。今後のフラット35の動向にも着目し、本当にお得な住宅ローンを選びたいところだ。

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※借入金額3000万円、借り入れ期間35年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位
銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位
◆カブドットコム証券 <三菱東京UFJネット住宅ローン 10年固定>
0.791%
0.450%
0円
借入額×2.16%
【カブドットコム証券の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
同じグループである三菱東京UFJ銀行のカブドットコム証券専用住宅ローンを販売する。ネット専用商品ならではの低金利を実現しており、固定期間終了後の金利優遇幅も大きめなので、実質金利は低い。事前審査から契約まで窓口に行く手間がないのは便利だ。金利タイプは少なめ。
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2位
◆ソニー銀行 <住宅ローン 10年固定>
0.802%
0.787%
0円
4.32万円
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
手数料が4.32万円と安い「通常の住宅ローン」は全期間固定と一定期間固定の商品に強みがあり、借り入れ時の金利が低いだけでなく、固定期間終了後の金利も低めに設定されている。全期間固定(20年超)なら、こちらを選ぼう。もう一つの商品である「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、表面金利の低さはトップクラスだが、手数料は借入額の2.16%かかる。
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3位
◆三菱東京UFJ銀行 <[期間限定]特別金利住宅ローン 10年固定>
0.817%
0.500%
借入額×2.06% ※1
3.24万円
【三菱東京UFJ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバー1の実績を誇る。10年固定型は当初金利が低いので、借り始めの月々の返済をできるだけ少なく抑えたい人や、繰上返済による早期返済を考えている人に向いている。7大疾病保障については、多くの金融機関と違って、保険料を毎月支払うことができるので、いつでも中途解約ができて使い勝手がいい。事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰上返済手数料が無料
4位
◆みずほ銀行 <最後まで変わらずおトク!(ネット) 10年固定>
0.845%
0.825%
借入額×2.06% ※1
3.24万円
【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
3大メガバンクの一つで全国に支店があるほか、ネット住宅ローンをラインナップする。オプションである「8大疾病補償プラス」は、保険料が安く、途中解約可能で使い勝手がいい。返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する。
5位
◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)10年固定>
0.847%
1.050%
0円
32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
金利、諸経費が安いだけでなく、固定金利期間終了後に適用される金利も安めで、実質金利で見て競争力が高い。事務手数料は一律32万4000円であり、他のネット銀行の多くが採用する2.16%に比べて安い。また、事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能。
6位
◆イオン銀行 <[期間限定]特別金利プラン 10年固定>
0.859%
0.590%
0円
借入額×2.16%
【イオン銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
イオンでの買い物が5年間、5%オフになる(年間90万円まで)ので、合計で最大22.5万円分のメリットがある。固定期間終了後の金利優遇幅が大きく、実質金利では上位に顔を出す。売買契約金額・工事請負契約金額の105%まで借りられるので、諸経費やリフォーム費用も住宅ローンと一緒に、低い金利で借りられる。
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