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2016年8月6日公開(2016年8月6日更新)
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ザイ編集部

利回り4%超のJリート(不動産投資信託)
安定した高利回りや値上がり狙いなどで選んだ
専門家がおすすめする厳選4銘柄を紹介!

メガバンクの普通預金の金利が0.001%の今日、3~5%台の利回りが望めるのが不動産に投資し、賃料や売却益を投資家に分配するREIT(リート:不動産投資信託)。リートは世界各国で上場しているが、日本のJリートはその中でも好成績。安定した高利回りが望めるジャンルとオススメの銘柄を紹介しよう!

15年の歴史を持つ多彩なJリートだが 
今は安定分配の住宅タイプがベスト

 日本のリート=Jリートは2001年に個別2銘柄が東証に上場したのが最初で、それ以来、上場廃止や合併があったが、銘柄数は増え続け、投資対象先も当初はオフィスだけだったのが、オフィスビルや賃貸住宅などの住居、商業施設、ホテルやショッピングモールなどの物流施設など多岐にわたるようになってきた。

 これらのタイプのうち、今ならどれがベストなのか。アイビー総研の関大介さんは賃貸住宅型という。

 「テナント(入居者)が複数いるので、収益の安定性が高いのです。Jリートが買う賃貸住宅はきちんと管理が行き届いているので、リートではない賃貸住宅より人気が高くなっています」(関さん)

 ちなみに現在、Jリートの個別銘柄は54あり、運用資産別に以下の7タイプがある。オススメできる順番で紹介しよう。

 ①賃貸住宅型(9銘柄)
テナントが撤退するリスクが低い割に分配金の安定度は一番高いタイプ。

 ②オフィス型(12銘柄)
オフィスビルの市況が回復中で分配金が増加する可能性が高まる。

 ③物流施設型(4銘柄)
好況でも不況でも倉庫は活発に動き、儲けやすくて需要は長期で拡大。

 ④総合型(19銘柄)
オフィスや商業施設、住宅などさまざまな用途でリスクを分散する。

 ⑤ホテル型(3銘柄)
インバウンド需要は引き続き高いが、今後は競争激化でやや不安。

 ⑥商業施設型(4銘柄)
テナントの退店で収益が大幅悪化するリスクが他のタイプより大きい。

 ⑦ヘルスケア型(3銘柄)
老人ホームなどのシニア住宅に投資するが、運営会社の問題が付きまとう。

高すぎる利回りの銘柄はパス!
中程度の利回り銘柄を狙え

 また、関さんは「利回りが高い上位3銘柄くらいは避けたほうがいいです」と言う。

  いちばん低い銘柄と高い銘柄で、利回りは3ポイント以上も差がある。プロである機関投資家が見ている中で、こんなに差が出るのは、株と同じく、ずっと高利回りなのは業績などに問題があるからだ。

 「その点、利回りがリート全体の平均程度の銘柄なら、安定感と値上がり期待がほどよくバランスされていると言えます」(関さん)

 利回りの高さに惑わされず、どんな物件を持っているのか、業績はどうかなどきちんと調べて投資しよう。

 最後に、Jリートの個別54銘柄の中から、安定分配の銘柄、市況回復が期待できる銘柄、価格の急騰または反転が期待できる銘柄を4つチョイスした。

  安定分配で、①の賃貸住宅型の日本賃貸住宅(8986)、市況回復期待で、②オフィス型での東急リアル・エステート(8957)、急騰が期待できる、③総合型の平和不動産リート(8966)、反転狙いで、⑤ホテル型の星野リゾート・リート(3287)だ。

※NAV倍率……価格を1口当たりのNAV(Net Asset Value、純資産総額)で割ったもの。 株式投資のPBRに近い指標で、数字が小さいほど割安を示す。以下個別リート紹介はアイビー総研・関大介氏が執筆

 ちなみに今発売中のダイヤモンド・ザイ9月号では、これ以外に12銘柄を掲載しているので、ぜひそちらもチェックしてほしい。 


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