住宅ローン借り換え比較[2017年]
2016年8月25日公開(2016年12月22日更新)
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「住宅ローン借り換え比較[2017年]」

著者・コラム紹介

住宅ローン借り換え比較[2017年]

ザイ・オンライン編集部

住宅ローン借り換えの諸費用は30万~280万円と
金利が同じでも、住宅ローンにより大きく差がつく!
住宅ローンのお得度は「金利+諸費用」で比較しよう

 住宅ローンの借り換えの際に大きな負担となるのが、30万~280万円かかる諸経費だ。借り換えを検討している人は、少しでも安い金利の住宅ローンに乗り替えようとするが、それだけでは十分ではない。諸費用を含めた「実質金利」で比較しないと、損する可能性すらある。

 住宅ローンアドバイザーでファイナンシャルプランナーの菱田雅生氏は、住宅ローンの諸費用について、こう忠告する。

 「ローンの借り換えには、手数料や税金などの諸費用がかかります。契約書作成で必要な印紙代など、融資額に対して定額のものもありますが、金融機関の手数料や保証料、団体信用生命保険料は差が大きいので、借り換え時にはよくチェックしたほうがいいでしょう」。

住宅ローン借り換えの諸経費は金融機関によって違い、
借り換え時だけでも30〜280万円と幅がある

 借り換えの諸費用は、融資額に比例して大きくなることが多い。例えば、融資額が3000万円のケースなら、借り換え時に30万〜80万円程度を支払う。さらに借り入れ後、毎年支払う保険料の累計が200万円かかることもあり、合計で30~280万円だ。金融機関によってかなり幅がある。

 諸費用は大きく分けて2つ。

 「借り換えする金融機関等に支払うもの」は、(1)保証料、(2)手数料、(3)団体信用生命保険料の3つで「住宅ローンの3大コスト」と言われる。

 もう一つが、「その他の支払い(下記の(4)から(8)の合計)」で、約10万~20万円かかる。では、諸費用をひとつずつ確認してみよう。 

 ◆借り換えにかかる主な諸費用(融資額3000万円の場合)
費用名 費用
3大
コスト
(1)保証料 0〜62万円
(2)手数料 0〜65万円
(3)団体信用生命保険料(年払い) 累計0〜200万円超
その他
支払い
(4)印紙代 2万円
(5)登録免許税 3万円
(6)司法書士報酬 5万〜10万円
(7)火災保険料・地震保険料 数万円
(8)物件検査手数料(フラット35のみ) 2万〜6万円
借り換え時 30万〜80万円
諸費用の合計 30万〜280万円

 
(1)保証料

 保証料は万が一、住宅ローンの支払いができなかったときに、信用保証会社に立て替えてもらうために支払う。ただし、立て替えてもらった後も、住宅ローンの返済義務はなくならないので、払っている意味がないとも言われており、最近は保証料ゼロの金融機関も増えている。大手銀行は保証料を取ることが多いのに比べて、ネット銀行の大半は保証料が不要だ。

 保証料は信用保証会社によって違うが、例えば返済期間を35年とすると、借り入れ時に一括で支払った場合、融資額×2.06%程度かかる。融資額1000万円で保証料は約21万円だ。その他に、保証料を一括で支払うのではなく、金利に0.2%程度上乗せして払う方法もあり、どちらにするかは選べることが多い。

 なお、「住宅ローンの保証料を一括で支払っている場合、繰上返済時には保証料の一部が返金されます。一方で、手数料というのは払ったら返ってきません。繰上返済をする場合は、一部戻ってくる保証料の方がお得になります」(菱田氏)という点に注意したい。

(2)手数料

 金融機関に支払う事務手続の手数料。「事務手数料」「取引手数料」など、名称は様々だ。大手銀行が数万円程度であるのに対し、ネット銀行は融資額×2.16%など、多額の手数料を取ることが多い。手数料は、保証料と違い、一度払ったら返ってこない。

(3)団体信用生命保険料

 住宅ローンを借りた本人がケガや病気などで、死亡または高度障害になり、ローンを返済できなくなった場合、保険金で残っているローンを相殺できる保険。略して、「団信」。民間の金融機関では、金利の中に団体信用生命保険料が含まれているので、無料と考えていい。

 一方、公的な住宅ローンである「フラット35」は、団体信用生命保険が含まれておらず、任意で加入する。実際には大半の人が加入している。契約時に支払うのではなく、年に1回、融資残高×0.358%を保険料として支払う。例えば、融資額3000万円を35年で借りた場合、保険料の合計は約200万円で、かなり重い負担になる。初回は、住宅購入資金を受け取った日に支払い、2回目以降は年に1回まとめて支払う。

印紙税、登録免許税など「その他の支払い」は
合計10万~20万円しかかからず、大差はない

 金融機関以外に支払う、その他の支払い(下記の(4)から(8)の合計)」は、金融機関以外に支払うもので、合計約10万~20万円とそれほど大きくはない。以下、見ていこう。

(4)印紙税

 ローン契約書に貼り付ける印紙代だ。 以下のように融資額によって印紙代が異なる。

 ◆住宅ローン契約書に貼る「印紙代」はいくら?
融資額 印紙税
100万円超~500万円以下 2000円
500万円超~1000万円以下 1万円
1000万円超~5000万円以下 2万円

 
(5)登録免許税

 抵当権の抹消は1件1000円かかる。ただし、土地、建物それぞれに費用が発生するので、登録免許税は2000円となることが多い。一方で、抵当権の設定は、融資額×0.4%だが、自己居住用で床面積50平方メートル以上、などの条件を満たせば、融資額×0.1%に軽減される。

(6)司法書士の報酬

 登記の手続きのために司法書士に払う報酬。 抵当権の設定と抹消を合わせて5万円から10万円程度が目安。

(7)火災保険料・地震保険料

 毎年、数万円かかる。火災保険は、一括支払すると割引になるため、かつては35年分を一括払いすることができたが、現在は10年が限度だ。

(8)物件検査手数料(フラット35のみ)

 フラット35の融資を受けるには、一定の技術要件が必要。例えば、木造住宅の場合は基礎の地面からの高さを40cm以上が必要で、マンションならば20年以上の長期修繕計画を立てているなどの要件を満たしている必要がある。こうした技術要件をクリアしているかどうかを調べるのに、物件検査手数料がかかる。なお、多くのマンションはフラット35登録をしているので、改めて検査する必要はない。

金利だけでなく諸費用も金融機関によって差があるので
金利+諸費用で計算した「実質金利」による比較が重要!

 以上が、借り換えで発生する諸費用だ。借り換え時だけで30万~80万円程度かかり、団体信用生命保険料を年払いで払うとさらに最大200万円程度かかる。合計で30万~280万円という金額は見逃せない金額だろう。

 そのため、借り換えによって得するか、損するかを正確に判定するためには、諸費用も考慮して、現在の住宅ローンと比較する必要がある。「現在の住宅ローンの今後の総支払額」に比べて、「借り換える住宅ローンの総支払額」が安くなっていれば、借り換えにメリットがあると言えるだろう。

 ただし、こうした計算は面倒だ。住宅金融支援機構や金融機関のサイトで、借り換えをシミュレーションできるが、サイトごとに数字を打ち込む必要があり、比較するのは骨が折れる。

 そこでザイ・オンラインでは、諸費用の中でも大きな割合を占める3大諸費用((1)保証料、(2)手数料、(3)団体信用生命保険料)を含んだ「実質金利」を計算し、独自のランキングを作成した。現在の住宅ローンの金利と、借り換え先の金融機関の実質金利を比較して、割安であればおおむね借り換えにメリットがあると考えられるので、参考にしてほしい。

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※借入金額3000万円、借り入れ期間35年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位
銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位
◆カブドットコム証券 <三菱東京UFJネット住宅ローン 10年固定>
0.791%
0.450%
0円
借入額×2.16%
【カブドットコム証券の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
同じグループである三菱東京UFJ銀行のカブドットコム証券専用住宅ローンを販売する。ネット専用商品ならではの低金利を実現しており、固定期間終了後の金利優遇幅も大きめなので、実質金利は低い。事前審査から契約まで窓口に行く手間がないのは便利だ。金利タイプは少なめ。
【関連記事】[カブドットコム証券の住宅ローンの金利・手数料は?]三菱東京UFJ銀行の住宅ローンを低金利で提供!契約まで来店不要で、保証料・一部繰上返済が無料
カブドットコム証券の住宅ローンのの公式サイトはこちら
2位
◆ソニー銀行 <住宅ローン 10年固定>
0.802%
0.787%
0円
4.32万円
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
手数料が4.32万円と安い「通常の住宅ローン」は全期間固定と一定期間固定の商品に強みがあり、借り入れ時の金利が低いだけでなく、固定期間終了後の金利も低めに設定されている。全期間固定(20年超)なら、こちらを選ぼう。もう一つの商品である「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、表面金利の低さはトップクラスだが、手数料は借入額の2.16%かかる。
【関連記事】[ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!来店不要で迅速な対応が売りで、対面相談も可能!
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3位
◆三菱東京UFJ銀行 <[期間限定]特別金利住宅ローン 10年固定>
0.817%
0.500%
借入額×2.06% ※1
3.24万円
【三菱東京UFJ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバー1の実績を誇る。10年固定型は当初金利が低いので、借り始めの月々の返済をできるだけ少なく抑えたい人や、繰上返済による早期返済を考えている人に向いている。7大疾病保障については、多くの金融機関と違って、保険料を毎月支払うことができるので、いつでも中途解約ができて使い勝手がいい。事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰上返済手数料が無料
4位
◆みずほ銀行 <最後まで変わらずおトク!(ネット) 10年固定>
0.845%
0.825%
借入額×2.06% ※1
3.24万円
【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
3大メガバンクの一つで全国に支店があるほか、ネット住宅ローンをラインナップする。オプションである「8大疾病補償プラス」は、保険料が安く、途中解約可能で使い勝手がいい。返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する。
5位
◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)10年固定>
0.847%
1.050%
0円
32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
金利、諸経費が安いだけでなく、固定金利期間終了後に適用される金利も安めで、実質金利で見て競争力が高い。事務手数料は一律32万4000円であり、他のネット銀行の多くが採用する2.16%に比べて安い。また、事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能。
6位
◆イオン銀行 <[期間限定]特別金利プラン 10年固定>
0.859%
0.590%
0円
借入額×2.16%
【イオン銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
イオンでの買い物が5年間、5%オフになる(年間90万円まで)ので、合計で最大22.5万円分のメリットがある。固定期間終了後の金利優遇幅が大きく、実質金利では上位に顔を出す。売買契約金額・工事請負契約金額の105%まで借りられるので、諸経費やリフォーム費用も住宅ローンと一緒に、低い金利で借りられる。
【関連記事】イオン銀行の「買い物5%オフ」特典が本当にお得か検証してみたら、10年固定金利なら総支払額がもっとも安かった!
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