住宅ローン「変動金利」ランキングは、実質金利(手数料など込みの金利)で132銀行の住宅ローン金利を比較。本当に安い住宅ローンが分かるランキングだ。市場金利が上昇し始めており、金利推移や今後の動向が気になっている人が多いので、金利タイプの選び方(変動金利・固定金利)、向いている人なども解説する(監修:住宅ローンアドバイザー 淡河範明)。
住宅ローンの変動型の特徴、メリット・デメリット、おすすめの人
変動型の特徴
住宅ローンの変動金利型は、その名称の通り、金利が変動する金利タイプだ。銀行が設定する「短期プライムレート」(各銀行が設定する最優良企業向けの短期貸出金利)に連動して変動する銀行が多いものの、そもそも短期プライムレート自体は銀行が自由に変更できるめ、いつ上昇してもおかしくはない。
金利が上昇した場合、利息が増えて、毎月の返済額が増加する。そのため返済に困ってしまう人が出てくるので、以下の3つのルール(激変緩和措置)を設けている銀行が多い。
変更は年2回 |
変動金利の金利変更は「年2回」(毎年4月1日と10月1日)だけ
|
5年ルール | 住宅ローン金利が上昇したとしても毎月返済額が増えるのは5年後 |
125%ルール | 毎月返済額が増加する際、増えるのは1.25倍が上限(ただし不足分は先送りしているだけ) |
そのため、市場金利が上昇したからといって、翌月から支払額が大きく増えることはないので安心だ。
なお、ネット銀行の一部は、「5年ルール」「125%ルール」に対応していない。金利上昇が心配な人は「5年ルール」「125%ルール」がある銀行の住宅ローンを選ぶといいだろう。以下が銀行の対応一覧だ。
5年、125%ルールあり |
auじぶん銀行、イオン銀行、住信SBIネット銀行、楽天銀行、みずほ銀行、三菱UFJ銀行、三井住友銀行、三菱UFJ信託銀行、三井住友信託銀行、りそな銀行 |
5年、125%ルールなし | ソニー銀行、SBI新生銀行、PayPay銀行 |
ただし、125%ルールがあるからといって安心というわけではない。125%ルールが適用されている間は、金利を減免してくれるわけではないので、元本の減り方が遅くなってしまう。結果、総支払額はどんどん増えていくことになり、問題を先送りしているだけなのだ。無理のある借り入れは結局、破綻することになる。
変動型のメリット
「変動金利」の住宅ローンの最大のメリットは、固定金利型に比べて金利が低いことだ。銀行間の獲得競争が激しいこともあり、 最も低い変動金利は0.3%程度まで低下している。35年固定金利が2%弱であることを考えると、非常に低い水準だ。多くの銀行が住宅ローンの獲得に力を入れており、特に変動金利は採算割れではないかという低金利を実現している。その点、非常にお得と言える。
これだけ金利が低いと、住宅ローン減税で0.7%の税金が戻ってくるので、金利を支払うどころか、儲かってしまう人もいるくらいだ。そのため、現在は半分以上の人が変動金利を選択している。
変動金利型のデメリット
やはり、金利が上昇した場合、毎月の返済額が増加することだろう。返済に余裕がない人の場合、住宅ローンを滞納することになり、最終的には家・マンションを手放すことになりかねない。
また、1度くらいの延滞なら家を手放すことにはならないが、それまで利用できた「優遇金利」が適用されなくなり、高い「基準金利」で返済することになりかねないので注意したい。
変動金利型はこんな方におすすめ
変動金利の住宅ローンをは、将来の金利上昇リスクを考慮する必要がある。変動金利が上昇すれば、毎月返済額も上昇する。そのため、返済に余裕がある人向けの金利タイプだ。もし、金利が上昇しなければ総支払額を大きく抑えることができるが、金利が上昇すれば総支払額が予想以上に膨らむことになる。
そこで借り入れを検討する際は金利上昇時の毎月返済額を試算しておこう。当サイトの返済額シミュレーションなら、金利上昇ケースも簡単に試算できるので、毎月返済額がどこくらい上昇するのかを確認しておきたい。
変動金利の推移と今後は?
変動金利は、下のグラフの変動金利(表面金利、グラフの赤線)で分かるように、現在の金利相場は過去最低にある。auじぶん銀行、住信SBIネット銀行などの金利は、0.3%程度と非常に安い。※直近7年間の主要銀行の金利推移はこちら
変動金利は日本銀行の政策金利との連動性が強い。政策金利(日銀の当座預金金利)は現在、0〜0.1%程度となっている。マイナス金利政策を廃止して金利を引き上げ始めたものの、緩和的な金融政策は継続するとしており、当面は大きく引き上げる可能性は低いだろう。
また、多くの銀行にとって住宅ローンは数少ない収益を稼げる商品であり、住宅ローン獲得競争に向けて、変動金利の「金利引下げ合戦」を繰り広げている。
ただし住宅ローンの借り入れ期間は最大35年と長い。将来、状況が大きく変わる可能性もある。
すでに住宅ローンを借りている人については、実は変動金利(店頭金利、グラフの黄色線)に連動して金利が変更されることになっている。現在の変動金利(店頭金利)は多くの銀行が2.475%。この変動金利(店頭金利)は15年以上変わっていないが、過去の推移を見ると、8%を超えていた時期もある。変動金利(店頭金利)の平均金利は長期で計算すると「4%程度」。現在よりも約1.5%程度金利が高いので、その程度の上昇はいずれ起こる可能性がある。
金利が上昇しても、毎月返済額が返済可能な範囲に収まっているのであれば、変動金利を借りても返済に困るリスクは少ないだろう。
【関連記事はこちら】>>住宅ローン金利見通しは今後どうなる
【関連記事はこちら】>>住宅ローンの10年後の変動金利は
変動金利ランキング
それでは、最新の変動金利ランキング(主要銀行)をみてみよう。手数料・保証料などを加味した「実質金利」を計算して比較しているので、本当に安い順番に並んでいる。参考にしてほしい。※実質金利の計算法はこちらを参照。
住宅ローン実質金利ランキング[新規借入] |
新規借入2024年5月最新 主要銀行版
住宅ローン変動金利ランキング
※借入金額3000万円、借入期間35年で試算
- 実質金利(手数料込)
- 0.298%
- 総返済額 3156万円
- 表面金利
- 年0.169%
- 手数料(税込)
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- 毎月返済額
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②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
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- 実質金利(手数料込)
- 0.419%
- 総返済額 3221万円
- 表面金利
- 年0.290%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 75,123円
手数料5.5万円〜と安く、自己資金が少ない人におすすめ
- 実質金利(手数料込)
- 0.428%
- 総返済額 3226万円
- 表面金利
- 年0.298%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 75,227円
①3大疾病50%保障+全疾病保障が無料
②先進医療特約も無料で付帯
③無料団信でも、急性心筋梗塞・脳卒中の手術をすれば、ローン残高の50%を保障するなど手厚い対応
- 実質金利(手数料込)
- 0.428%
- 総返済額 3226万円
- 表面金利
- 年0.298%
- 手数料(税込)
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- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
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③無料で、3大疾病50%保障&就業不能保障&就業不能保障を付帯する
- 実質金利(手数料込)
- 0.445%
- 総返済額 3235万円
- 表面金利
- 年0.315%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 75,447円
①低金利の上、がん50%団信無料
②金利+0.1%で、がん100%団信も付帯OK
③個人事業主は対象外だが、低金利&手厚い団信で、会社員・公務員におすすめ
住宅ローン(事務手数料型)・変動金利
- 実質金利(手数料込)
- 0.475%
- 総返済額 3251万円
- 表面金利
- 年0.345%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 75,838円
①審査でさらに低い金利提示も!
②7大疾病団信保障の保険料支払型は若い時の保険料が安く、中途解約もOK
三菱UFJネット住宅ローン・三菱UFJ信託銀行専用・変動金利タイプ・変動金利
- 実質金利(手数料込)
- 0.475%
- 総返済額 3251万円
- 表面金利
- 年0.345%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 75,838円
ネット専用で低金利
- 実質金利(手数料込)
- 0.481%
- 総返済額 3254万円
- 表面金利
- 年0.340%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%+55000円
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 75,772円
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住宅ローン 全期間一定金利引下げ・融資手数料型(新規借入)・変動金利
- 実質金利(手数料込)
- 0.490%
- 総返済額 3259万円
- 表面金利
- 年0.360%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 76,033円
30年の長期固定金利は競争力あり
- 実質金利(手数料込)
- 0.510%
- 総返済額 3270万円
- 表面金利
- 年0.380%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
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- 76,295円
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住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日:2023年12月
調査対象:大手金融機関の住宅ローン利用者(5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人)
有効回答数:822人
調査:大手アンケート調査会社に依頼
評価対象:有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1.金利の満足度は?
Q2.諸費用・手数料等は妥当でしたか?
Q3.団体信用生命保険には満足しましたか?
Q4.手続き・サポートには満足しましたか?
Q5.審査について、満足していますか?
Q6.借り入れ後の対応に満足しましたか?
Q7.他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか?
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している(5点)
どちらかといえば満足している(4点)
どちらともいえない(3点)
どちらかといえば不満である(2点)
不満である(1点)
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
【住宅ローンアドバイザー監修】
変動と固定、住宅ローンはどちらがお得?
変動型が人気
住宅ローンを選択する際、「変動金利型」と「固定金利型」のどちらを選ぶべきかは悩まししい問題だ。それぞれの特徴は以下となる。
・固定金利=金利は高いが、将来にわたって金利が変わらない
変動金利と固定金利では、どちらがお得なのか。
結論を言ってしまうと、誰も金利予測を正確に行うことはできないので、「どちらが得になるかは分からない」。金利がいつ上昇するか分かれば、どちらが得なのか計算できるが、そもそもその時期が分かる人はいない。
ところが、最近の調査では住宅ローンを利用している人の8割以上が変動金利を選択しているという。本当は、変動型と固定型のどちらが有利なのか分からないにもかかわらず、変動金利に偏るのは不自然だ。「変動金利は絶対に上がらない」と信じている人が多いからだろう。住宅ローンアドバイザーの淡河範明氏は、「十分な検討を行っていないのではないか」と心配している。
自分に合った金利タイプを選ぶべき
金利タイプは、どう選べばいいのか。簡単にいうと、「家計状況にあった金利タイプを選ぶべき」なのだ。
人によって家計の状況は異なり、ライフプランも違ってくる。多くの資産を持っている人とそうでない人、貯金ができる人とできない人など、さまざまな家族がある。
そのため、それぞれの家計で取れるリスクを見定め、それに収まるリスクの金利タイプを選ぶべきだ。つまり、家計で取れるリスクを超えた商品は除外し、残った商品の中から支払いが安くなる商品を選択することをお薦めする。
具体的にはどうすればいいのか。
まず家計でどれくらいまでリスクを取れるか、つまり「住宅ローンで毎月、いくらまで支払いが可能なのか」を決める必要がある。
家計においては、生活費、住宅ローンの支払い以外にも、子供がいれば多額の教育費が必要となるほか、老後に備えた貯蓄なども必要となってくる。こうした今は見えない費用も含めて試算した上で、将来の家計収支がマイナスにならないようにしたい。
毎月の住宅ローンの支払い限度額の目処がついたら、次に、変動金利、10年固定金利、全期間固定金利、ミックスローンなどの金利タイプごとに、毎月の返済額を試算する。将来も支払いが可能な金利タイプの中から、最適な金利タイプを選ぶことで、金利リスクを回避して、支払いコストをコントロールし、将来の家計破綻を回避することができるだろう。
こうした試算は、当サイトの返済額シミュレーションでも可能なので、色々な金利タイプで毎月返済額を調べよう。また、貯金の金額などの個人の状況は大きく違うほか、ミックスローンとなると様々な組み合わせが可能となり複雑だ。正確に試算したいのであれば、住宅ローンの専門家と相談しながら、自分の状況に最適な金利タイプを選びたいところだ。
【関連記事はこちら】>>「変動金利」「固定金利」「ミックスプラン」住宅ローンの金利タイプの正しい選び方とは?
住宅ローンの変動・固定金利まとめ
変動金利は非常に低く、史上最低水準となっている。銀行も利益を削って、低金利の変動金利を提供しており、お得であるのは間違いない。
しかし、住宅ローンをかるる場合、最長で35年も返済が続く。将来、金利が上昇する可能性もある訳で、借り入れ時点で「毎月の返済がギリギリ」という人は、返済が滞ってしあう可能性もあるので注意したい。
住宅ローンの金利見通し FAQ
- Q現在の住宅ローン金利は過去最低水準?
- A
住宅ローン金利は、変動金利、全期間固定金利(フラット35)ともに、過去最低水準となっている。金利が低いため、借入可能額も過去よりも多くなっている。
- Q住宅ローン金利の見通しは?
- A
金利がどうなるかは誰もわからないが、日本においては日本銀行が2024年3月にマイナス金利政策を終了。といっても「金融緩和は継続する」ともしており、変動金利が当面は大きく上昇する可能性は低そうだ。
住宅ローンの長期固定金利については、長期金利(10年国債金利)の影響を大きく受けている。日銀は長期金利の誘導目標を撤廃したが、国債の買い入れは継続するとしており、やはりすぐに大きく上昇する可能性は低そうだ。
続きを見る
◆主要銀行の変動金利(新規借入)の推移 |
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年月 | PayPay銀行 「全期間引き下げプラン」 |
住信SBIネット銀行 「通期引下げプラン」 |
SBI新生銀行 「変動フォーカス」 |
2024年5月 | 0.380% | 0.298% | 0.290% |
2024年4月 | 0.380% | 0.298% | 0.290% |
2024年3月 | 0.290% | 0.298% | 0.420% |
2024年2月 | 0.290% | 0.298% | 0.420% |
2024年1月 | 0.290% | 0.298% | 0.420% |
2023年12月 | 0.290% | 0.298% | 0.290% |
2023年11月 | 0.380% | 0.298% | 0.290% |
2023年10月 | 0.380% | 0.320% | 0.290% |
2023年9月 | 0.380% | 0.320% | 0.290% |
2023年8月 | 0.319% | 0.320% | 0.290% |
2023年7月 | 0.319% | 0.320% | 0.420% |
2023年6月 | 0.319% | 0.320% | 0.420% |
2023年5月 | 0.380% | 0.320% | 0.370% |
2023年4月 | 0.380% | 0.320% | 0.320% |
2023年3月 | 0.349% | 0.410% | 0.320% |
2023年2月 | 0.349% | 0.440% | 0.320% |
2023年1月 | 0.349% | 0.440% | 0.320% |
2022年12月 | 0.349% | 0.440% | 0.450% |
2022年11月 | 0.380% | 0.440% | 0.450% |
2022年10月 | 0.380% | 0.440% | 0.450% |
2022年9月 | 0.380% | 0.440% | 0.450% |
2022年8月 | 0.380% | 0.440% | 0.450% |
2022年7月 | 0.380% | 0.440% | 0.450% |
2022年6月 | 0.380% | 0.440% | 0.450% |
2022年5月 | 0.380% | 0.440% | 0.450% |
2022年4月 | 0.380% | 0.440% | 0.450% |
2022年3月 | 0.380% | 0.440% | 0.450% |
2022年2月 | 0.380% | 0.440% | 0.450% |
2022年1月 | 0.380% | 0.440% | 0.450% |
2021年12月 | 0.380% | 0.440% | 0.450% |
2021年11月 | 0.380% | 0.440% | 0.450% |
2021年10月 | 0.380% | 0.440% | 0.450% |
2021年9月 | 0.380% | 0.440% | 0.450% |
2021年8月 | 0.380% | 0.440% | 0.450% |
2021年7月 | 0.380% | 0.440% | 0.450% |
2021年6月 | 0.380% | 0.440% | 0.450% |
2021年5月 | 0.380% | 0.440% | 0.450% |
2021年4月 | 0.380% | 0.440% | 0.450% |
2021年3月 | 0.380% | 0.440% | 0.450% |
2021年2月 | 0.380% | 0.440% | 0.450% |
2021年1月 | 0.380% | 0.440% | 0.450% |
2020年12月 | 0.380% | 0.440% | 0.450% |
2020年11月 | 0.380% | 0.440% | 0.450% |
2020年10月 | 0.380% | 0.440% | 0.450% |
2020年9月 | 0.380% | 0.410% | 0.450% |
2020年8月 | 0.380% | 0.410% | 0.450% |
2020年7月 | 0.380% | 0.410% | 0.450% |
2020年6月 | 0.399% | 0.457% | 0.450% |
2020年5月 | 0.399% | 0.457% | 0.450% |
2020年4月 | 0.399% | 0.457% | 0.450% |
2020年3月 | 0.399% | 0.415% | 0.450% |
2020年2月 | 0.399% | 0.415% | 0.450% |
2020年1月 | 0.399% | 0.415% | 0.450% |
2019年12月 | 0.415% | 0.457% | 0.450% |
2019年11月 | 0.415% | 0.457% | 0.450% |
2019年10月 | 0.415% | 0.457% | 0.450% |
2019年9月 | 0.415% | 0.457% | 0.450% |
2019年8月 | 0.415% | 0.457% | 0.450% |
2019年7月 | 0.415% | 0.457% | 0.450% |
2019年6月 | − | 0.457% | 0.550% |
2019年5月 | − | 0.457% | 0.550% |
2019年4月 | − | 0.457% | 0.550% |
2019年3月 | − | 0.457% | 0.550% |
2019年2月 | − | 0.457% | 0.550% |
2019年1月 | − | 0.457% | 0.550% |
2018年12月 | − | 0.457% | 0.550% |
2018年11月 | − | 0.457% | 0.550% |
2018年10月 | − | 0.457% | 0.550% |
2018年9月 | − | 0.457% | 0.550% |
2018年8月 | − | 0.457% | 0.550% |
2018年7月 | − | 0.457% | 0.550% |
2018年6月 | − | 0.457% | 0.550% |
2018年5月 | − | 0.457% | 0.550% |
2018年4月 | − | 0.457% | 0.550% |
2018年3月 | − | 0.457% | 0.550% |
2018年2月 | − | 0.457% | 0.550% |
2018年1月 | − | 0.457% | 0.550% |
2017年12月 | − | 0.477% | 0.550% |
2017年11月 | − | 0.477% | 0.550% |
2017年10月 | − | 0.477% | 0.550% |
2017年9月 | − | 0.444% | 0.500% |
2017年8月 | − | 0.444% | 0.500% |
2017年7月 | − | 0.444% | 0.550% |
【各社の商品名】 |
132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入] |
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132銀行の住宅ローンを比較 >>返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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淡河範明さん
auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。
審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には1ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
団信では「がん・4疾病50%保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。