住宅ローン相談室
【第1回】 2016年9月1日公開(2016年10月27日更新)
バックナンバー

「住宅ローン相談室」

著者・コラム紹介

淡河 範明 おごう・のりあき
1965年東京生まれ。2000年に日本興業銀行(現・みずほフィナンシャルグループ)を辞めて、資産運用のための個人向け総合コンサルティング会社を設立する。06年に住宅ローンアドバイス事業について、「住宅ローンドクター株式会社」(http://www.hld.jp/)として分社化した。住宅ローン相談を得意とし、豊富な相談経験から適切な住宅ローン商品を勧めることができるだけでなく、徹底した数値シミュレーションができるのも強みだ。

住宅ローン相談室

淡河範明

住宅ローンの借り換えに失敗する人の共通点とは?
住宅ローン審査のネックとなる「割賦払い」を事前に
整理して、低金利の商品への借り換えに挑戦しよう!

 住宅ローンを借り換えしたいけど、融資審査で断られてしまった。どうすれば借り換えできるのだろうか…。こんな相談が舞い込んできたのは、ザイ・オンライン内に誕生した、住宅ローンと家計の悩みを解決する「お金がたまる住宅ローン相談室」。室長は住宅ローンアドバイザーの「淡河範明(おごう のりあき)さん」、助手はちょっぴり生意気だけど、明るさがウリの「リサさん」という、2人の小さな事務所だ。住宅ローンの知識が豊富な淡河さんと、知識はないけど物おじせずに室長に何でも聞けるリサさんという凸凹コンビが一緒になって、住宅ローンの相談を解決していく。

今回の相談内容:
低金利が進んでいるので、銀行で借り換えを申し込んだのですが、断られてしまいました。年収は777万円とそれなりにあるのですが、何が原因でしょうか。(47歳・男性)

助手のリサ 先生、何の計算をしているんですか?

室長の淡河 ん〜、返済負担率だよ。

リサ年収に占める、年間の返済額の割合のことね。

淡河 今回、相談に来られた方は、銀行に住宅ローンの借り換えを申し込んだところ、にべもなく断られたそうなんだよ。

リサ ああ、「住宅ローン以外に借入金はない」と答えていた人ね。

淡河 そう、それで金融機関へ事前審査を出したんだけれども。

リサ 融資は不可だったのね。

淡河 回答が早かったし、「減額すれば融資は可能性ですか?」と訊ねると、「可能性はある」という回答だったので、多分……。

リサ 住宅ローン以外に借入金がある可能性大ね。

「全国銀行個人信用情報センター」などの個人信用情報センターでは、自分自身ののローン借り入れ、リボ払い、割賦購入の情報を見られる

淡河 そこで、もう一度本人に話を聞いてみると、思ったとおり、借入金が存在していたんだ。100万円以上もする高級腕時計を手に入れた際の割賦購入や、リボ払いといったものは「借入金」だとは思っていなかったそうだ。

リサ まあ、あきれた人ね〜

淡河 借入金は全部で5件、約200万円と分かったんだ。毎月の返済額は約12万円だ。

リサ 事前審査書類の作成時にはリボ払いなどは借入金の扱いになるって説明したんでしょ。

淡河 もちろんさ。

リサ ちゃんと聞いてなかったんだね

淡河 借り換えの事前審査の状況を考えると、借り換え予定の住宅ローンの毎月返済額は約19万円、さらにその他のローンの毎月返済額は約 12万円で、合計31万円。この男性の年収は約777万円で、年間の返済額が372万円(31万円×12カ月)なので、返済負担率は48.0%になっちゃ う。多くの金融機関は、年収が400万円以上であれば、返済負担率は35%以内としている。金融機関によっては、年収が500万円以上ならば返済負担率は 40%以内という基準もあるけど…。

リサ それじゃあ、審査など通るわけないわよ。

淡河 この男性は8年前の39歳の時に、当時最も金利の低いフラット35で、期間31年、表面金利3.05%、総額5390万円の借り入れをしているんだ。現在の毎月返済額は22万円になる。借入当時の返済負担率は34.6%だった。

リサ もともと、ギリギリの返済負担率で借りていたんだね。
淡河 そうなんだよ。そして、この間に約200万円の借入金をつくったわけなんだ。

ローン全体の返済負担率が35%以下になるよう
割賦払い、リボ払いを前倒しで返済する

リサ さあ、これからが腕の見せ所ね。いったい、どうすれば借り換えできるようになるの?

淡河 うん。まずは、「その他のローン」を、預金などを取り崩してでもなるべく減らす。その上で、借り換えができる住宅ローンを探すという手順になる。もちろん、返済負担率35%以内という基準をクリアしないといけないよ。

リサ その他のローンについては、現時点でいくらぐらい返せるの?

淡河親から一時的にお金を借りたり、もう使っていない高級腕時計を売ったりして、150万円くらいは返済するのが限界ということだ。本当は200万円をすべて返済したいけどね。ということで、その他のローンを150万円返済する。結果として、その他のローンの毎月返済額は12万円から、3万円に減らせる。

リサ 現在の住宅ローンの借入残高は4416万円、残りの借入期間が22年10か月ね。現在の年収は、777万円か〜。結構稼いでいるわね。

淡河住宅ローンは金利の低いフラット35で借り換えを申し込んでみるよ。現在の金利は、0.93%(2016年7月時点)だね。新たな借入金額は諸費用を含めるので、借入残高よりも約138万円増やした4554万円になる。借入期間は22年としよう。

リサ その条件で、返済負担率は35%を下回るのかしら。

淡河 え〜っと、住宅ローンは、現在の毎月返済額は22万円。それが、借り換えで19万円となる。その他のローンの毎月返済額は12万円が3万円になるので、毎月返済額の合計は22万円。返済負担率は33%なので、返済負担率は35%以内に収まった。

リサ これで、住宅ローンの審査もクリアできるわね。

淡河 今後の住宅ローンの総返済額は、現在の6145万円から5037万円となり、トータルで1108万円の減額になるんだ

リサ1000万円以上も総支払額が減るなんて、借り換えのメリットは非常に大きいのね。

高価な買い物を続けると、老後の預金はゼロ円!
将来を考えて買い物は極力控え、預金をすべき

淡河 そういえばこの男性、ローン返済をすると、月2万円くらいしか残らないって嘆いていたよ。

リサ現在47歳だから65歳の定年まで18年。今の預金額はゼロ円だっていうけど、こんな自由気ままな生活をしていて、老後は大丈夫かしら。

淡河 現在の暮らしのままだと、悲惨だよ。住宅ローンは借り換えず、高額な買い物だけは多少は控えるとしよう。元々、月2万円くらい余っていたというから最初の5年間は毎月2万円預金し、6年目以降は「その他のローン」の返済額を月12万円から7万円に減少させることで、結果として月7万円預金すると仮定して試算してみた。その結果、定年時65歳の住宅ローン残高は1206万円で、預金残高は1165万円。差し引きすると、純資産は41万円のマイナスになる。

リサ これじゃ厳しいわね〜。

淡河 一方で、住宅ローンを借り換えた上で、高額な買い物は全てやめたらどうなるか。元々、月2万円くらい預金する余地があり、さらに返済が月13万円改善したので、最初の5年間は月15万円預金できる。6年目以降は、「その他のローン」が完済するので、月18万円預金できると仮定して試算。その結果、定年時の住宅ローン残高は898万円、預金残高は3575万円になる。純資産は、なんと2677万円になる。

リサ すご〜い!

淡河 これだと定年後もゆとりある生活を送ることは可能だね。ただしこのシミュレーションは、今後は安易に時計などの高価な買い物をしないことが前提となっている。

リサ 今後は、リボ払いや割賦購入ができるからって、高級時計などを衝動買いするのはやめましょうね。特にリボ払いや割賦購入によるローンは金利が高いので、控えることが、老後の安心につながるってことね。 

 ◆住宅ローン金利ランキング[借り換え]
住宅ローン「実質金利」ランキング(35年固定)一覧!
住宅ローン実質金利ランキング(リフォーム一括)一覧!
住宅ローン「実質金利」ランキング(10年固定)一覧!
住宅ローンと家計の悩みを解決する「お金がたまる住宅ローン相談室」はこちら!
住宅ローン「実質金利」ランキング(5年固定)!
新規借入れ住宅ローン「実質金利」ランキング(35年固定)一覧!
住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)
住宅ローンおすすめ比較トップページはこちら!
【2016年12月最新版】競争が激しく、過去最低水準の低金利!
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング(借り換え)
※借入金額3000万円、借り入れ期間35年、団信加入で計算(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)変動金利>
0.571% 0.507% 0円 32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
金利、諸経費が安いだけでなく、固定金利期間終了後に適用される金利も安めで、実質金利で見て競争力が高い。事務手数料は一律32万4000円であり、他のネット銀行の多くが採用する2.16%に比べて安い。また、事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能
2位 ◆ARUHI <MR.住宅ローンREAL 変動金利 頭金20%以上>
0.626% 0.497% 0円 借入額×2.16%
【ARUHIの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIモーゲージから社名変更した住宅ローン専門の金融機関。フラット35の実行件数ナンバー1で、全国の店舗で相談可能。金利設定は低いが、諸経費は2.16~3.24%と比較的高め。8疾病保障特約(保険料別)も付帯できる。事前審査は最短で当日、本審査は最短3営業日のスピード審査が特徴
ARUHIの住宅ローンの公式サイトはこちら
【関連記事】[ARUHIの住宅ローンの金利・手数料は?]「フラット35」の取り扱いシェアは6年連続1位!最高10割まで融資可能、付帯する保険も充実
2位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.626% 0.497% 0円 借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、契約は最短10日とい短期間での契約が可能だ
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
2位 住信SBIネット銀行 <当初引下げプラン 変動金利>
0.626% 0.497% 0円 借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、「8疾病保障」を無料で付帯しており、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている
5位 ソニー銀行 <変動セレクト 変動金利>
0.678% 0.549% 0円 借入額×2.16%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.16%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。もう一つの商品である「通常の住宅ローン」は全期間固定と一定期間固定の商品に強みがあり、借り入れ時の金利が低いだけでなく、固定期間終了後の金利も低めに設定されている。全期間固定(20年超)なら、こちらを選ぼう。
ソニー銀行のお申し込みはこちら
【関連記事】[ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!来店不要で迅速な対応が売りで、対面相談も可能!
6位 イオン銀行 <金利プラン(定率型) 変動金利>
0.699% 0.570% 0円 借入額×2.16%
【イオン銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
イオンでの買い物が5年間、5%オフになる(買い物額で年間90万円まで)ので、合計で最大22.5万円分のメリットがある。固定期間終了後の金利優遇幅が大きく、実質金利では上位に顔を出す。売買契約金額・工事請負契約金額の105%まで借りられるので、諸経費やリフォーム費用も住宅ローンと一緒に、低い金利で借りられる
イオン銀行の住宅ローンのの公式サイトはこちら
【関連記事】[イオン銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]契約後5年間はイオングループでの買い物5%OFF!8大疾病に2つのガンを追加できる充実の保障特約も
Special topics pr

Apple Pay対応のクレジットカードで選ぶ! Apple Payに登録して得する高還元率カードはコレ! [クレジットカード・オブ・ザ・イヤー2016]2人の専門家が最優秀クレジットカードを決定! 2016年版、クレジットカードのおすすめはコレ! その 【株主優待】最新の株主優待情報更新中! おすすめ!ネット証券を徹底比較!おすすめネット証券のポイント付き
ランキング
1カ月
1週間
24時間
ダイヤモンド・ザイ最新号のご案内
ダイヤモンド・ザイ最新号好評発売中!

17年の日本株講座
株主優待ベスト136
注目ふるさと納税64

1月号11月21日発売
定価730円(税込)
◆購入はコチラ!

Amazonで「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!楽天で「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!

【266名様に当たる!株主優待品大プレゼント】
特大付録ふるさと納税駆け込み特産品64
2017年儲けるため日本株講座
・発表!高配当株超成長株の本命株ベスト20
・権利確定月別!株主優待ランキング136!
最高16%超優待&配当利回りベスト30
10万円以下も42!少額で買える優待株30
桐谷さんほか優待投資家15の優待満喫生活
少額でも勝てる本格上昇目前3万円株10
・読者の保有投信&ポートフォリオ激辛診断
NISAの枠を使い切るベスト投信22&株12
・トランプでどうなる米国株&買いの8銘柄
・今後3カ月間日本株&為替の透視図
・勝谷誠彦の1000万円株投資日記
AKB48 in NISA株&投信ファイト
・マンガ「恋する株式相場!」
・マンガ・「60~65歳の年金空白期の埋め方」
付録「1万円からできるラップ口座大解剖」

「ダイヤモンド・ザイ」の定期購読をされる方はコチラ!

>>「最新号蔵出し記事」はこちら!

>>【お詫びと訂正】ダイヤモンド・ザイはコチラ

おすすめクレジットカード!ANAカードでマイルを貯める裏ワザとは? 堀江貴文や橘玲など人気の著者のメルマガ配信開始! クレジットカードに関するクチコミ情報大募集中!