住宅ローン相談室
【第1回】 2016年9月1日公開(2016年10月27日更新)
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「住宅ローン相談室」

著者・コラム紹介

淡河 範明 おごう・のりあき
1965年東京生まれ。2000年に日本興業銀行(現・みずほフィナンシャルグループ)を辞めて、資産運用のための個人向け総合コンサルティング会社を設立する。06年に住宅ローンアドバイス事業について、「住宅ローンドクター株式会社」(http://www.hld.jp/)として分社化した。住宅ローン相談を得意とし、豊富な相談経験から適切な住宅ローン商品を勧めることができるだけでなく、徹底した数値シミュレーションができるのも強みだ。

住宅ローン相談室

淡河範明

住宅ローンの借り換えに失敗する人の共通点とは?
住宅ローン審査のネックとなる「割賦払い」を事前に
整理して、低金利の商品への借り換えに挑戦しよう!

 住宅ローンを借り換えしたいけど、融資審査で断られてしまった。どうすれば借り換えできるのだろうか…。こんな相談が舞い込んできたのは、ザイ・オンライン内に誕生した、住宅ローンと家計の悩みを解決する「お金がたまる住宅ローン相談室」。室長は住宅ローンアドバイザーの「淡河範明(おごう のりあき)さん」、助手はちょっぴり生意気だけど、明るさがウリの「リサさん」という、2人の小さな事務所だ。住宅ローンの知識が豊富な淡河さんと、知識はないけど物おじせずに室長に何でも聞けるリサさんという凸凹コンビが一緒になって、住宅ローンの相談を解決していく。

今回の相談内容:
低金利が進んでいるので、銀行で借り換えを申し込んだのですが、断られてしまいました。年収は777万円とそれなりにあるのですが、何が原因でしょうか。(47歳・男性)

助手のリサ 先生、何の計算をしているんですか?

室長の淡河 ん〜、返済負担率だよ。

リサ年収に占める、年間の返済額の割合のことね。

淡河 今回、相談に来られた方は、銀行に住宅ローンの借り換えを申し込んだところ、にべもなく断られたそうなんだよ。

リサ ああ、「住宅ローン以外に借入金はない」と答えていた人ね。

淡河 そう、それで金融機関へ事前審査を出したんだけれども。

リサ 融資は不可だったのね。

淡河 回答が早かったし、「減額すれば融資は可能性ですか?」と訊ねると、「可能性はある」という回答だったので、多分……。

リサ 住宅ローン以外に借入金がある可能性大ね。

「全国銀行個人信用情報センター」などの個人信用情報センターでは、自分自身ののローン借り入れ、リボ払い、割賦購入の情報を見られる

淡河 そこで、もう一度本人に話を聞いてみると、思ったとおり、借入金が存在していたんだ。100万円以上もする高級腕時計を手に入れた際の割賦購入や、リボ払いといったものは「借入金」だとは思っていなかったそうだ。

リサ まあ、あきれた人ね〜

淡河 借入金は全部で5件、約200万円と分かったんだ。毎月の返済額は約12万円だ。

リサ 事前審査書類の作成時にはリボ払いなどは借入金の扱いになるって説明したんでしょ。

淡河 もちろんさ。

リサ ちゃんと聞いてなかったんだね

淡河 借り換えの事前審査の状況を考えると、借り換え予定の住宅ローンの毎月返済額は約19万円、さらにその他のローンの毎月返済額は約 12万円で、合計31万円。この男性の年収は約777万円で、年間の返済額が372万円(31万円×12カ月)なので、返済負担率は48.0%になっちゃ う。多くの金融機関は、年収が400万円以上であれば、返済負担率は35%以内としている。金融機関によっては、年収が500万円以上ならば返済負担率は 40%以内という基準もあるけど…。

リサ それじゃあ、審査など通るわけないわよ。

淡河 この男性は8年前の39歳の時に、当時最も金利の低いフラット35で、期間31年、表面金利3.05%、総額5390万円の借り入れをしているんだ。現在の毎月返済額は22万円になる。借入当時の返済負担率は34.6%だった。

リサ もともと、ギリギリの返済負担率で借りていたんだね。
淡河 そうなんだよ。そして、この間に約200万円の借入金をつくったわけなんだ。

ローン全体の返済負担率が35%以下になるよう
割賦払い、リボ払いを前倒しで返済する

リサ さあ、これからが腕の見せ所ね。いったい、どうすれば借り換えできるようになるの?

淡河 うん。まずは、「その他のローン」を、預金などを取り崩してでもなるべく減らす。その上で、借り換えができる住宅ローンを探すという手順になる。もちろん、返済負担率35%以内という基準をクリアしないといけないよ。

リサ その他のローンについては、現時点でいくらぐらい返せるの?

淡河親から一時的にお金を借りたり、もう使っていない高級腕時計を売ったりして、150万円くらいは返済するのが限界ということだ。本当は200万円をすべて返済したいけどね。ということで、その他のローンを150万円返済する。結果として、その他のローンの毎月返済額は12万円から、3万円に減らせる。

リサ 現在の住宅ローンの借入残高は4416万円、残りの借入期間が22年10か月ね。現在の年収は、777万円か〜。結構稼いでいるわね。

淡河住宅ローンは金利の低いフラット35で借り換えを申し込んでみるよ。現在の金利は、0.93%(2016年7月時点)だね。新たな借入金額は諸費用を含めるので、借入残高よりも約138万円増やした4554万円になる。借入期間は22年としよう。

リサ その条件で、返済負担率は35%を下回るのかしら。

淡河 え〜っと、住宅ローンは、現在の毎月返済額は22万円。それが、借り換えで19万円となる。その他のローンの毎月返済額は12万円が3万円になるので、毎月返済額の合計は22万円。返済負担率は33%なので、返済負担率は35%以内に収まった。

リサ これで、住宅ローンの審査もクリアできるわね。

淡河 今後の住宅ローンの総返済額は、現在の6145万円から5037万円となり、トータルで1108万円の減額になるんだ

リサ1000万円以上も総支払額が減るなんて、借り換えのメリットは非常に大きいのね。

高価な買い物を続けると、老後の預金はゼロ円!
将来を考えて買い物は極力控え、預金をすべき

淡河 そういえばこの男性、ローン返済をすると、月2万円くらいしか残らないって嘆いていたよ。

リサ現在47歳だから65歳の定年まで18年。今の預金額はゼロ円だっていうけど、こんな自由気ままな生活をしていて、老後は大丈夫かしら。

淡河 現在の暮らしのままだと、悲惨だよ。住宅ローンは借り換えず、高額な買い物だけは多少は控えるとしよう。元々、月2万円くらい余っていたというから最初の5年間は毎月2万円預金し、6年目以降は「その他のローン」の返済額を月12万円から7万円に減少させることで、結果として月7万円預金すると仮定して試算してみた。その結果、定年時65歳の住宅ローン残高は1206万円で、預金残高は1165万円。差し引きすると、純資産は41万円のマイナスになる。

リサ これじゃ厳しいわね〜。

淡河 一方で、住宅ローンを借り換えた上で、高額な買い物は全てやめたらどうなるか。元々、月2万円くらい預金する余地があり、さらに返済が月13万円改善したので、最初の5年間は月15万円預金できる。6年目以降は、「その他のローン」が完済するので、月18万円預金できると仮定して試算。その結果、定年時の住宅ローン残高は898万円、預金残高は3575万円になる。純資産は、なんと2677万円になる。

リサ すご〜い!

淡河 これだと定年後もゆとりある生活を送ることは可能だね。ただしこのシミュレーションは、今後は安易に時計などの高価な買い物をしないことが前提となっている。

リサ 今後は、リボ払いや割賦購入ができるからって、高級時計などを衝動買いするのはやめましょうね。特にリボ払いや割賦購入によるローンは金利が高いので、控えることが、老後の安心につながるってことね。 

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順位
銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位
◆カブドットコム証券 <三菱東京UFJネット住宅ローン 10年固定>
0.791%
0.450%
0円
借入額×2.16%
【カブドットコム証券の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
同じグループである三菱東京UFJ銀行のカブドットコム証券専用住宅ローンを販売する。ネット専用商品ならではの低金利を実現しており、固定期間終了後の金利優遇幅も大きめなので、実質金利は低い。事前審査から契約まで窓口に行く手間がないのは便利だ。金利タイプは少なめ。
【関連記事】[カブドットコム証券の住宅ローンの金利・手数料は?]三菱東京UFJ銀行の住宅ローンを低金利で提供!契約まで来店不要で、保証料・一部繰上返済が無料
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2位
◆ソニー銀行 <住宅ローン 10年固定>
0.802%
0.787%
0円
4.32万円
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
手数料が4.32万円と安い「通常の住宅ローン」は全期間固定と一定期間固定の商品に強みがあり、借り入れ時の金利が低いだけでなく、固定期間終了後の金利も低めに設定されている。全期間固定(20年超)なら、こちらを選ぼう。もう一つの商品である「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、表面金利の低さはトップクラスだが、手数料は借入額の2.16%かかる。
【関連記事】[ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!来店不要で迅速な対応が売りで、対面相談も可能!
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3位
◆三菱東京UFJ銀行 <[期間限定]特別金利住宅ローン 10年固定>
0.817%
0.500%
借入額×2.06% ※1
3.24万円
【三菱東京UFJ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバー1の実績を誇る。10年固定型は当初金利が低いので、借り始めの月々の返済をできるだけ少なく抑えたい人や、繰上返済による早期返済を考えている人に向いている。7大疾病保障については、多くの金融機関と違って、保険料を毎月支払うことができるので、いつでも中途解約ができて使い勝手がいい。事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰上返済手数料が無料
4位
◆みずほ銀行 <最後まで変わらずおトク!(ネット) 10年固定>
0.845%
0.825%
借入額×2.06% ※1
3.24万円
【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
3大メガバンクの一つで全国に支店があるほか、ネット住宅ローンをラインナップする。オプションである「8大疾病補償プラス」は、保険料が安く、途中解約可能で使い勝手がいい。返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する。
5位
◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)10年固定>
0.847%
1.050%
0円
32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
金利、諸経費が安いだけでなく、固定金利期間終了後に適用される金利も安めで、実質金利で見て競争力が高い。事務手数料は一律32万4000円であり、他のネット銀行の多くが採用する2.16%に比べて安い。また、事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能。
6位
◆イオン銀行 <[期間限定]特別金利プラン 10年固定>
0.859%
0.590%
0円
借入額×2.16%
【イオン銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
イオンでの買い物が5年間、5%オフになる(年間90万円まで)ので、合計で最大22.5万円分のメリットがある。固定期間終了後の金利優遇幅が大きく、実質金利では上位に顔を出す。売買契約金額・工事請負契約金額の105%まで借りられるので、諸経費やリフォーム費用も住宅ローンと一緒に、低い金利で借りられる。
【関連記事】イオン銀行の「買い物5%オフ」特典が本当にお得か検証してみたら、10年固定金利なら総支払額がもっとも安かった!
【関連記事】[イオン銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] ネット銀行並みの低金利が魅力!8大疾病に2つのガンを追加できる充実の保障特約も
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