住宅ローン相談室
【第7回】 2017年10月3日公開(2017年10月3日更新)
バックナンバー 著者・コラム紹介
淡河範明

変動金利は4%まで上昇すると考えて、
住宅ローンの金利タイプを選ぼう!

住宅ローンの変動金利を借りる際に、一番気になるのが金利の上昇リスクです。金利が上昇すれば、毎月返済額が上昇し、家計を圧迫します。書籍『住宅ローンマジック』の著者である、住宅ローンアドバイザーの淡河範明さんは、変動金利は4%まで上昇すると考えて、その際に毎月支払額がどのくらいまで増加するのか確認すべきだとしています。

固定後の変動金利が1%上がると、
1万円以上、返済額がアップする可能性も

相談内容:
読者 住宅ローンを借り換える際、変動金利にしようと考えています。でも金利上昇のリスクもあるので、ちょっと躊躇しています。金利はどのくらいまで上昇しそうですか。また、金利上昇リスクってどう考えればいいんですか?

 室長の淡河  変動金利を選んだ場合、金利上昇による支払額の増加は怖いですよね。例えば、借入金額4000万円、返済期間35年で考えてみましょう。

 当初は10年固定金利を選択し、金利1%であれば、初めの10年間の毎月返済額は11.3万円です。そして、変動金利に切り替わる11年目に、金利が1%上がって2%になったとします。すると毎月返済金額は、12.7万円となり、約1万4000円アップします。

 もし、金利上昇幅が1%にとどまらず、2%なら、3%ならと考えると、ゾッとしますね。

金利の変動を予想することは難しいので、
自分のダメージを許容範囲で判断すべき

 将来の金利変動は専門家でも予測できるものではありません。ましてや、一般の人が行えるわけがありません。

 私は、借り換えを検討してるお客様に「金利をどう予想していますか」と質問するのですが、ほとんどのみなさんが「ニュースで評論家・アナリストが金利はしばらく上がらないって言っていたから」と、評論家・アナリストなどの意見を参考にしています。

 でも、評論家・アナリストにとって、金利変動リスクなど他人事にすぎません。本気であなたのローンのリスクについて考えるのは、あなた自身しかいないのです。

 そこで、発想を変え、リスクを金利予想で測るのではなく、「自分のダメージの許容範囲はどれくらいか」で判断してみましょう。

【関連記事はこちら】
 「住宅ローンを変動金利で借りた人の「誤解」とは? 「変動金利だからゼロ金利の恩恵がある」は間違い! 借り換えで、300万円以上、もうかるケースも

過去32年の変動金利の平均値4%で
リスクシナリオのシュミレーションを

 私はシミュレーションを「現在の金利水準(店頭金利2.775%)」と「店頭金利が4%に上昇」した2パターンで行うことをおすすめしています。「現状維持シナリオ」と「リスクシナリオ」の2パターンです。金利上昇幅でいれば、1.225%の上昇です。

 この4%という数字は、もちろん適当に決めた数字ではありません。バブル期は8%まで上昇したとはいえ、さすがにその可能性は少ないと思います。一方で、金利が現在以上に下がることも、この超低金利下では考えにくいことです。

 そこで、過去32年の変動金利の平均値を計算してみると、4%ほどになります。将来の平均的な変動金利は、店頭金利であれば4%に落ち着く可能性があると考えます。

 現実には2%になるときもあれば、6%になるときもあるかもしれませんが、十分に起こり得るリスクとして、4%になった時でも住宅ローン返済が家計にとって負担にならないかを、目に見える形で把握しておくことが重要です。

【関連記事はこちら】
 「毎年、2%強が住宅ローンで破綻! 支払い困難なら、恥ずかしがらずに銀行に相談を。6カ月以上延滞すると、自宅を失う可能性大

変動後の返済額アップ幅を知ることで、
リスク管理を万全にする

 では、どのように試算すればいいのでしょうか。借入金額3000万円、返済期間30年として計算してみます。シミュレーションは住宅金融支援機構などのシミュレーション機能を使うといいでしょう。

 まずは「現状維持シナリオ」です。住信SBIネット銀行で10年固定金利(0.66%とする)で借り、固定期間終了後の店頭金利を2.775%(優遇幅▲0.7%、適用金利2.075%)で計算すると、毎月返済額は当初10年間が9.2万円で、11年目以降の月々返済額は、10.5万円となります。

 次に、「リスクシナリオ」です。店頭金利が4%(優遇幅▲0.7%、適用金利3.3%)に上昇したと仮定しましょう。毎月返済額は当初10年間9.2万円、11年目以降は11.8万円になります。

 つまり、「リスクシナリオ」に転換したことで、11年目以降だけを比べると毎月返済額は1万2000円強も増加することになるのです。金利が上昇した時に、この「毎月支払い額の上昇」に耐えられるのかどうかが、借りてもいいかどうかの一つの目安になります。

 とはいえ、この本の読者のみなさんはすでに借りてしまっているわけですから、今よりリスクが下がるのであれば、借り換え自体を躊躇する必要はありません。もし、金利上昇に耐えられないかもしれないと感じたら、万が一の金利上昇に備えて、日頃から余計に貯金等をしておくか、できるだけ長期間固定で借り換えることが、リスク管理の上で重要でしょう。

 一方で、こうも言えます。金利4%に上昇しても耐えられるならば、それだけリスクに耐えられるのであり、金利をより低く抑えるため、変動金利で借り換えを考えてもいいでしょう。

 ちなみに、さらなる金利上昇が発生した場合は、どうなるのでしょうか。毎月支払額がどのくらい増加するのかをまとめてしました。借入金額3000万円、返済期間25年として試算したのが下表です。

金利が1%上がると、毎月の返済額は増加する!
●借入金額(残債)3000万円、返済期間25年、元利均等払い、として試算
金利 毎月返済額 金利1%に比べた、
毎月返済額の増加額
総返済額 支払利息総額
1.00% 11.3万円  0円  3392万円  392万円 
2.00% 12.7万円  +1.4万円  3815万円  815万円 
3.00% 14.2万円  +2.9万円  4268万円  1268万円 
4.00% 15.8万円  +4.5万円  4751万円  1751万円 
5.00% 17.5万円  +6.2万円  5261万円  2261万円 
※借入期間中、金利の変動はなかったものとして計算

 借入額3000万円、返済期間25年としたとき、借入金利が1%だと毎月返済額は11.3万円に対して、金利2%だと、毎月支払額は12.7万円と、約1.4万円アップします。さらに、金利が5%だと、17.5万円と、6万円強もアップするのです。こうした毎月支払額のアップに耐えられるかどうかで、あなたのリスクを管理しましょう。

【関連記事はこちら】
 「住宅ローンで人気が高い、低金利の変動金利は、 金利が上昇すると、返済額はどれくらい増加する? 返済シミュレーションで、繰り上げ返済の効果を検証!

変動金利の住宅ローンを選ぶときは、
最悪のパターンでも、耐えられるかチェック

 これは何も特別なことではなく、私たちが普段からやっていることです。

 「待ち合わせ場所に着くに、余裕を持って着くなら1時間半前に、遅くとも1時間前には出発する」と幅をもって行動をコントロールしています。ときに「5分程度の遅刻ならいいだろう」と甘い考えを持つこともありますが、そうした判断や行動は、家計では禁物です。最悪のパターンも想定しておけば、普段からそれに備えて貯蓄を増やそうと努力するなど、行動も変わってくるはずです。

 変動金利の住宅ローンを選ぶときも、同じような姿勢で臨むことが大切です。

【関連記事はこちら】
 「住宅ローン支払いが苦しいなら、借り換え検討を! 金利引き下げや、返済期間の延長により、借入額3000万円なら、月3.7万円減額の可能性も!

変動金利の500万人が借り換えのチャンス!
半数は自分が対象だと気付いていない>

 今回は、淡河範明さんの著書『住宅ローン借り換えマジック ノーリスクでめちゃめちゃトクする究極の儲け術』から、「金利4%でリスクシナリオをシミュレーションする」について抜粋して紹介しました。綿密にシミュレーションを繰り返しても、ローン借り換えで金利変動をどう考えるかの決断はつきにくいものです。著書では、専門家でも難しい金利予測の問題を具体例をあげながら、多数紹介しています。

淡河範明さんの新刊
住宅ローン借り換えマジック ノーリスクでめちゃめちゃトクする究極の儲け術が発売中!

「住宅ローン借り換えマジック ノーリスクでめちゃめちゃトクする究極の儲け術」は、住宅ローンコンサルタントの淡河氏が6000件を超える相談から得た実践的なノウハウが詰め込まれている

2016年2月のマイナス金利導入で、それ以前に変動金利で借入をしていた約500万人は、借り換えによってローン総額を減らすことができるようになりました。ところが、その半数近くの人は自分が対象者だと気付いていません。「借り換えをしない=目の前に現金100万円が落ちているのに拾わないようなもの」でしょう。そこで「トクする借り換え術」を実例を交えながら、わかりやすく紹介しています。著者の淡河さんは、ホームローンドクター株式会社代表であり、成功報酬型の住宅ローンのコンサルタントとして6000件を超える相談実績があります。「どのFPよりも住宅ローンの仕組みにも金利動向にも詳しい」と自負しています。

【送料無料で今すぐ購入!】
アマゾンでの購入はこちら!
楽天ブックスでの購入はこちら!

【関連記事はこちら】
⇒ 「住宅ローン金利動向を、借り換えのプロが解説! 17銀行の金利を比較して、お得なローンを探そう!」

【注目の記事はこちら】 (クリックで該当する情報へ移動します)
>>【2017年最新版】住宅ローン金利動向を、借り換えのプロが解説! 17銀行を徹底比較
>>アルヒが最低金利のフラット35投入! 通常のフラット35よりも金利が0.1%低い!
>>各種手数料・引越し代などの「諸費用」まで借りられる住宅ローンを15銀行で比較!
>>住宅ローンの「審査基準」を15銀行で比較! 年収100万円、勤続6カ月で借りられる銀行は?
 ◆住宅ローン金利ランキング[借り換え] ⇒ 新規借入はこちら
【借り換え】住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)はこちら!
【借り換え】住宅ローン実質金利ランキング!住宅ローンを10年、15年で完済!短期完済ランキング一覧はこちら!
【借り換え】住宅ローン「実質金利」ランキング(10年固定)一覧はこちら!
【借り換え】住宅ローン実質金利5000万円の借入で選ぶ住宅ローンランキング一覧はこちら!
【借り換え】住宅ローン「実質金利」ランキング(5年固定)はこちら!
【借り換え】住宅ローン実質金利ランキング(リフォーム一括)一覧はこちら!
【借り換え】住宅ローン「実質金利」ランキング(35年固定)一覧はこちら!
住宅ローンおすすめ比較トップページはこちら!
【2017年10月最新版】競争が激しく、過去最低水準の低金利!
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング (借り換え)
※借入金額2500万円、借り入れ期間30年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 変動金利>
0.596%
全疾病保障付き
0.447% 0円 借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。
【関連記事】[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、全疾病保障も無料
住信SBIネット銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
1位 ◆SBIマネープラザ <店舗相談MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上>
0.596%
全疾病保障付き
0.447% 0円 借入額×2.16%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
【関連記事】[SBIマネープラザの住宅ローンの金利・手数料は?]窓口相談でも、ネット銀行並みの低金利を実現!さらに全疾病保障が無料という充実の保障体制
SBIマネープラザの住宅ローンの公式サイトはこちら
3位 ◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)変動金利>
0.596% 0.507% 0円 32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
事務手数料は一律32万4000円で、他のネット銀行の多くが採用する借入額×2.16%に比べると、借入金額が多いほど割安になる。また、諸費用の一部を借入金額に含めることもできる。事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能。
4位 ◆りそな銀行 <WEB限定借換ローン(全期間型)変動金利>
0.598% 0.440% 0円 借入額×2.16%+3.24万円
【りそな銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的。特に借り換えに力を入れており、変動金利でも新規借入より金利を低く設定している。WEB限定商品は、他の商品と違って諸経費が割高だが、それでも競争力がある。オプションとして、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する新しいタイプの団体信用生命保険を提供している。
【関連記事】[りそな銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]変動・10年固定のWEB限定商品は低金利!団信はオプションで病気・けがの7大リスクに対応
りそな銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
5位 ◆カブドットコム証券 <三菱東京UFJネット住宅ローン 変動金利>
0.639% 0.490% 0円 借入額×2.16%
【カブドットコム証券の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
同じグループである三菱東京UFJ銀行のカブドットコム証券専用住宅ローンを販売する。ネット専用商品ならではの低金利を実現しており、保証料もかからないので、実質金利は低い。事前審査から契約まで窓口に行く手間がないのは便利だ。
【関連記事】[カブドットコム証券の住宅ローンの金利・手数料は?]三菱東京UFJ銀行の住宅ローンを低金利で提供!契約まで来店不要で、保証料・一部繰上返済が無料
カブドットコム証券の住宅ローンのの公式サイトはこちら
6位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.646%
がん50%保障付き
0.497% 0円 借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯
【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
6位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.646%
がん50%保障付き
0.497%
0円
借入額×2.16%
【au住宅ローンのメリット・おすすめポイント
携帯電話のauユーザーが、じぶん銀行が提供する「au住宅ローン」を借りると、毎月500円分キャッシュバック(チャージ)されるという特典が付いている。特典は最大3万円分(5年間)受け取れる。じぶん銀行の住宅ローンは変動金利の競争力があり、トップクラスの低金利だ。また、がんと診断されると住宅ローン残高が50%になる疾病保障「がん50%保障団信」が無料で付いているので安心感が高い。KDDIがじぶん銀行の代理店となり販売している。
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら

住宅ローンおすすめ比較

【イオン銀行の住宅ローン】
契約後5年間イオンの買い物が5%オフ、定期
預金の金利優遇など特典多数!⇒
関連記事はこちら

イオン銀行の住宅ローン公式サイトはこちら!

通常のフラット35よりも金利が0.1%低い
アルヒの魅力とは⇒
関連記事はこちら

「アルヒ」の住宅ローンはこちら
Special topics pr


ZAiオンラインPickUP
[クレジットカード・オブ・ザ・イヤー2017]2人の専門家が最優秀クレジットカードを決定! 2017年版、クレジットカードのおすすめはコレ! おすすめ!ネット証券を徹底比較!おすすめネット証券のポイント付き その 【株主優待】最新の株主優待情報更新中! アメリカン・エキスプレス・ゴールド・カードは、 本当は“ゴールド”ではなく“プラチナ”だった!? 日本初のゴールドカードの最高水準の付帯特典とは?
ランキング
1カ月
1週間
24時間
じぶん銀行住宅ローン 「アメリカン・エキスプレス・ゴールド・カード」付帯サービスはプラチナカード顔負け!最強ゴールドカード 実力を徹底検証  アメリカン・エキスプレス・スカイ・トラベラー・カード
ダイヤモンド・ザイ最新号のご案内
ダイヤモンド・ザイ最新号好評発売中!


 

12月号10月21日発売
定価730円(税込)
◆購入はコチラ!

Amazonで「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!楽天で「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!


【株で資産倍増計画![2018年版]】
1億円に早く近づく厳選56銘柄を公開
億超え投資家資産倍増の極意
・今後1年の日経平均の高値&安値を大予測
プロが提言! 2018年に日本株を買うべき理由! 
・変化の追い風を先読み! 新デフレ&新興国株
・好業績&割安! 上方修正期待株&成長割安株
・第4次産業革命! 独自技術を持つ部品株
新iPhone上がる株 25
利回りが大幅アップ!「長期優遇あり」の優待株
・今買うべき新興国株投資信託ベスト25
ネット証券のサービスを徹底比較! 
・怖いのは死亡・入院だけじゃない!
「働けない」を 助ける保険! 
iDeCo個人型確定拠出年金老後貧乏脱出!

「ダイヤモンド・ザイ」の定期購読をされる方はコチラ!

>>「最新号蔵出し記事」はこちら!

>>【お詫びと訂正】ダイヤモンド・ザイはコチラ

Apple Pay対応のクレジットカードで選ぶ! Apple Payに登録して得する高還元率カードはコレ! 堀江貴文や橘玲など人気の著者のメルマガ配信開始! 新築マンションランキング