住宅ローン相談室
【第7回】 2017年10月3日公開(2018年4月13日更新)
バックナンバー 著者・コラム紹介
淡河範明

変動金利の住宅ローンは、金利が何%まで上昇すると考えれば破綻しないでむのか?

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住宅ローンの変動金利を借りる際に、一番気になるのが金利の上昇リスクです。金利が上昇すれば、毎月返済額が上昇し、家計を圧迫します。住宅ローンアドバイザーの淡河範明さんは、変動金利は4%まで上昇すると考えて、その際に毎月支払額がどのくらいまで増加するのか確認すべきだとしています。

固定後の変動金利が1%上がると、
1万円以上、返済額がアップする可能性も

相談内容:
読者 住宅ローンを借り換える際、変動金利にしようと考えています。でも金利上昇のリスクもあるので、ちょっと躊躇しています。金利はどのくらいまで上昇しそうですか。また、金利上昇リスクってどう考えればいいんですか?

 室長の淡河  変動金利を選んだ場合、金利上昇による支払額の増加は怖いですよね。例えば、借入金額4000万円、返済期間35年で考えてみましょう。

 当初は10年固定金利を選択し、金利1%であれば、初めの10年間の毎月返済額は11.3万円です。そして、変動金利に切り替わる11年目に、金利が1%上がって2%になったとします。すると毎月返済金額は、12.7万円となり、約1万4000円アップします。

 もし、金利上昇幅が1%にとどまらず、2%なら、3%ならと考えると、ゾッとしますね。

金利の変動を予想することは難しいので、
自分のダメージを許容範囲で判断すべき

 将来の金利変動は専門家でも予測できるものではありません。ましてや、一般の人が行えるわけがありません。

 私は、借り換えを検討してるお客様に「金利をどう予想していますか」と質問するのですが、ほとんどのみなさんが「ニュースで評論家・アナリストが金利はしばらく上がらないって言っていたから」と、評論家・アナリストなどの意見を参考にしています。

 でも、評論家・アナリストにとって、金利変動リスクなど他人事にすぎません。本気であなたのローンのリスクについて考えるのは、あなた自身しかいないのです。

 そこで、発想を変え、リスクを金利予想で測るのではなく、「自分のダメージの許容範囲はどれくらいか」で判断してみましょう。

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過去32年の変動金利の平均値4%で
リスクシナリオのシュミレーションを

 私はシミュレーションを「現在の金利水準(店頭金利2.775%)」と「店頭金利が4%に上昇」した2パターンで行うことをおすすめしています。「現状維持シナリオ」と「リスクシナリオ」の2パターンです。金利上昇幅でいれば、1.225%の上昇です。

 この4%という数字は、もちろん適当に決めた数字ではありません。バブル期は8%まで上昇したとはいえ、さすがにその可能性は少ないと思います。一方で、金利が現在以上に下がることも、この超低金利下では考えにくいことです。

 そこで、過去32年の変動金利の平均値を計算してみると、4%ほどになります。将来の平均的な変動金利は、店頭金利であれば4%に落ち着く可能性があると考えます。

 現実には2%になるときもあれば、6%になるときもあるかもしれませんが、十分に起こり得るリスクとして、4%になった時でも住宅ローン返済が家計にとって負担にならないかを、目に見える形で把握しておくことが重要です。

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変動後の返済額アップ幅を知ることで、
リスク管理を万全にする

 では、どのように試算すればいいのでしょうか。借入金額3000万円、返済期間30年として計算してみます。シミュレーションは住宅金融支援機構などのシミュレーション機能を使うといいでしょう。

 まずは「現状維持シナリオ」です。住信SBIネット銀行で10年固定金利(0.66%とする)で借り、固定期間終了後の店頭金利を2.775%(優遇幅▲0.7%、適用金利2.075%)で計算すると、毎月返済額は当初10年間が9.2万円で、11年目以降の月々返済額は、10.5万円となります。

 次に、「リスクシナリオ」です。店頭金利が4%(優遇幅▲0.7%、適用金利3.3%)に上昇したと仮定しましょう。毎月返済額は当初10年間9.2万円、11年目以降は11.8万円になります。

 つまり、「リスクシナリオ」に転換したことで、11年目以降だけを比べると毎月返済額は1万2000円強も増加することになるのです。金利が上昇した時に、この「毎月支払い額の上昇」に耐えられるのかどうかが、借りてもいいかどうかの一つの目安になります。

 とはいえ、この記事の読者のみなさんはすでに借りてしまっている人でしょうから、今よりリスクが下がるのであれば、借り換え自体を躊躇する必要はありません。もし、金利上昇に耐えられないかもしれないと感じたら、万が一の金利上昇に備えて、日頃から余計に貯金等をしておくか、できるだけ長期間固定で借り換えることが、リスク管理の上で重要でしょう。

 一方で、こうも言えます。金利4%に上昇しても耐えられるならば、それだけリスクに耐えられるのであり、金利をより低く抑えるため、変動金利で借り換えを考えてもいいでしょう。

 ちなみに、さらなる金利上昇が発生した場合は、どうなるのでしょうか。毎月支払額がどのくらい増加するのかをまとめてしました。借入金額3000万円、返済期間25年として試算したのが下表です。

金利が1%上がると、毎月の返済額は増加する!
●借入金額(残債)3000万円、返済期間25年、元利均等払い、として試算
金利 毎月返済額 金利1%に比べた、
毎月返済額の増加額
総返済額 支払利息総額
1.00% 11.3万円  0円  3392万円  392万円 
2.00% 12.7万円  +1.4万円  3815万円  815万円 
3.00% 14.2万円  +2.9万円  4268万円  1268万円 
4.00% 15.8万円  +4.5万円  4751万円  1751万円 
5.00% 17.5万円  +6.2万円  5261万円  2261万円 
※借入期間中、金利の変動はなかったものとして計算

 借入額3000万円、返済期間25年としたとき、借入金利が1%だと毎月返済額は11.3万円に対して、金利2%だと、毎月支払額は12.7万円と、約1.4万円アップします。さらに、金利が5%だと、17.5万円と、6万円強もアップするのです。こうした毎月支払額のアップに耐えられるかどうかで、あなたのリスクを管理しましょう。

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変動金利の住宅ローンを選ぶときは、
最悪のパターンでも、耐えられるかチェック

 これは何も特別なことではなく、私たちが普段からやっていることです。

 「待ち合わせ場所に送れずに着くためには、余裕を持って着くなら1時間半前に、遅くとも1時間前には出発する」と幅をもって行動をコントロールしています。ときに「5分程度の遅刻ならいいだろう」と甘い考えを持つこともありますが、そうした判断や行動は、家計では禁物です。最悪のパターンも想定しておけば、普段からそれに備えて貯蓄を増やそうと努力するなど、行動も変わってくるはずです。こうしたリスクは、自分で計算してもいいですし、住宅ローンの専門家に相談するのもいいでしょう。

 変動金利の住宅ローンを選ぶときも、リスクを把握した上で臨むことが大切です。

(今回は、淡河範明さんの著書住宅ローン借り換えマジック ノーリスクでめちゃめちゃトクする究極の儲け術』から、「金利4%でリスクシナリオをシミュレーションする」について抜粋して紹介しました)

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ホームローンドクター代表・淡河範明

「住宅ローン借り換えクリニック」を運営するホームローンドクター
代表・淡河範明

日本興業銀行(現みずほ銀行)、米国系証券会社を経て2006年にホームローンドクター設立。延べ5000件の住宅ローンのコンサルティング実績がある。
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(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
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(税込)
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(税込)
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【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
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0.457% 0円 借入額×2.16%
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【関連記事】[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、全疾病保障も無料
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1位 ◆ソニー銀行 <変動セレクト 頭金10%以上 変動金利>
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【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.16%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
【関連記事】[ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!来店不要で迅速な対応が売りで、対面相談も可能!
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1位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.585%
がん50%保障付き
0.457%
0円
借入額×2.16%
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1位 ◆SBIマネープラザ <店舗相談MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上>
0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
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SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
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