住宅ローンおすすめ比較[2017年]
2017年6月15日公開(2017年6月29日更新)
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ザイ・オンライン編集部

住宅ローンの借り換えで得する3つの極意
金利だけを見て決めたら絶対に後悔する!

住宅ローンを借り換える際に、是非とも知っておきたい3つの極意を紹介する。低金利で住宅ローンの借り換えメリットが増しているが、金利だけに目を奪われて決めると後悔することになりかねない。借り換えで発生する諸費用や、住宅ローン減税の適用が受けられる条件などもよくチェックして、借り換えメリットを最大限に手に入れよう。

住宅ローンの借り換えで得する3つの極意 ①
借り換えの諸費用は30万円から280万円と大きな差
比較する際には、金利+諸費用の「実質金利」を使おう

 住宅ローンで借り換える際にかかる諸費用は、金融機関によって大きなばらつきがある。融資額が3000万円なら、団体信用生命保険料も含めた諸費用は、30万円から280万円までの差がつく。このため、金利の低さだけに注目して住宅ローンを選ぶと損する可能性がある。住宅ローンは諸費用を含めた「実質金利」で比較しないとお得な住宅ローンを選ぶことができない。

【関連記事はこちら!】
「借り換えの諸費用には大きな差!「金利+諸費用」で比較しよう」

住宅ローンの借り換えで得する3つの極意 ②
マイナス金利時代の住宅ローン控除活用の新常識! 
金利1%未満で借り換えしたら、繰上返済はご法度

 マイナス金利の今の時代だからこそ、住宅ローンを借り換えるときも、住宅ローン減税(控除)を徹底的に活用したい。低金利の恩恵を受けるだけでなく、払った税金を取り戻すダブルチャンスの到来だ。

 借り換えで住宅ローン控除を利用する時は、借り換え時の返済期間を10年以上にするというのが基本中の基本だ。また、数年前に借りた人から見たら現在は超低金利状態にあり、やみくもに繰り上げ返済すればいいという時代ではないことに注意したい。借入金利が1%未満なら税金の戻りの方が大きいので、控除終了まではなるべく繰上返済しないほうがいいといった新常識もあるので、気をつけよう。

【関連記事はこちら!】
「マイナス金利時代の住宅ローン控除活用の新常識!金利1%未満で借り換えしたら、繰上返済はご法度!」

住宅ローンの借り換えで得する3つの極意 ③
住宅ローン借り入れ中の銀行との交渉して、
金利の引き下げや返済期間延長をお願いできる

 他の銀行に借り換えなくとも現在、取引している銀行に対して、金利の引き下げや返済期間の延長などの「条件変更」を相談できることは、あまり知られていない。もし、条件変更に応じてくれれば、手間やコストがかからず、金利を引き下げできる。

 とはいえ、顧客の言うがままに変更に応じてくれるわけではない。条件変更を受け入れてもらうために、別の金融機関で借り換えの試算をしておき、本気度を見せることが大切だ。シミュレーション情報は、条件変更のときの大切な交渉材料にもなる。またフラット35も借り換え可能であり、さらに同じ窓口銀行で手続きできるので、気軽に申し込みできるだろう。

【関連記事はこちら!】
「住宅ローン借入中の銀行と交渉して、金利を引き下げられる「条件変更」とは?」

<まとめ>
超低金利下が続く、今がチャンス?
金利引き下げで、月数万円減額の可能性も!

 超低金利状態が続いている現在、より低い金利の住宅ローンへ借り換えることで、毎月の支払いを大きく引き下げられる。毎月の支払いを数万円も減らしている人たちがたくさんいる。「借り換え」は確実に支払額を減らせる、効果の高い方法なのだ。上記の3つの極意を活用して上手に借り換えよう。

 2016年8月を底に、長期金利が上昇傾向にあり、住宅ローンも長期固定金利を中心に金利が上昇している。借り換えを検討するなら、現在の超低金利状態を逃さないようにしたい。

【※関連記事はこちら!】
元銀行員が住宅ローン選び・申し込みをサポート! 「平均480万円お得」というサービスの実力を検証!

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◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング (借り換え)
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順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 変動金利>
0.596%
全疾病保障付き
0.447% 0円 借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。
【関連記事】[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、全疾病保障も無料
住信SBIネット銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
1位 ◆SBIマネープラザ <店舗相談MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上>
0.596%
全疾病保障付き
0.447% 0円 借入額×2.16%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
【関連記事】[SBIマネープラザの住宅ローンの金利・手数料は?]窓口相談でも、ネット銀行並みの低金利を実現!さらに全疾病保障が無料という充実の保障体制
SBIマネープラザの住宅ローンの公式サイトはこちら
3位 ◆りそな銀行 <WEB限定借換ローン(全期間型)変動金利>
0.598% 0.440% 0円 借入額×2.16%+3.24万円
【りそな銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的。特に借り換えに力を入れており、変動金利でも新規借入より金利を低く設定している。WEB限定商品は、他の商品と違って諸経費が割高だが、それでも競争力がある。オプションとして、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する新しいタイプの団体信用生命保険を提供している。
【関連記事】[りそな銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]変動・10年固定のWEB限定商品は低金利!団信はオプションで病気・けがの7大リスクに対応
りそな銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
4位 ◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)変動金利>
0.606% 0.517% 0円 32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
事務手数料は一律32万4000円で、他のネット銀行の多くが採用する借入額×2.16%に比べると、借入金額が多いほど割安になる。また、諸費用の一部を借入金額に含めることもできる。事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能。
5位 ◆カブドットコム証券 <三菱東京UFJネット住宅ローン 変動金利>
0.639% 0.490% 0円 借入額×2.16%
【カブドットコム証券の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
同じグループである三菱東京UFJ銀行のカブドットコム証券専用住宅ローンを販売する。ネット専用商品ならではの低金利を実現しており、保証料もかからないので、実質金利は低い。事前審査から契約まで窓口に行く手間がないのは便利だ。
【関連記事】[カブドットコム証券の住宅ローンの金利・手数料は?]三菱東京UFJ銀行の住宅ローンを低金利で提供!契約まで来店不要で、保証料・一部繰上返済が無料
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6位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.646%
がん50%保障付き
0.497% 0円 借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯
【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
6位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.646%
がん50%保障付き
0.497%
0円
借入額×2.16%
【au住宅ローンのメリット・おすすめポイント
携帯電話のauユーザーが、じぶん銀行が提供する「au住宅ローン」を借りると、毎月500円分キャッシュバック(チャージ)されるという特典が付いている。特典は最大3万円分(5年間)受け取れる。じぶん銀行の住宅ローンは変動金利の競争力があり、トップクラスの低金利だ。また、がんと診断されると住宅ローン残高が50%になる疾病保障「がん50%保障団信」が無料で付いているので安心感が高い。KDDIがじぶん銀行の代理店となり販売している。
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら

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