住宅ローンおすすめ比較[2017年]
2017年1月19日公開(2017年1月19日更新)
ザイ・オンライン編集部

住宅ローンの借り換えで得する3つの極意
金利だけを見て決めたら絶対に後悔する!

 住宅ローンを借り換える際に、是非とも知っておきたい3つの極意を紹介する。低金利で住宅ローンの借り換えメリットが増しているが、金利だけに目を奪われて決めると後悔することになりかねない。借り換えで発生する諸費用や、住宅ローン減税の適用が受けられる条件などもよくチェックして、借り換えメリットを最大限に手に入れよう。

住宅ローンの借り換えで得する3つの極意 ①
借り換えの諸費用は30万円から280万円と大きな差
比較する際には、金利+諸費用の「実質金利」を使おう

 住宅ローンで借り換える際にかかる諸費用は、金融機関によって大きなばらつきがある。融資額が3000万円なら、団体信用生命保険料も含めた諸費用は、30万円から280万円までの差がつく。このため、金利の低さだけに注目して住宅ローンを選ぶと損する可能性がある。住宅ローンは諸費用を含めた「実質金利」で比較しないとお得な住宅ローンを選ぶことができない。

(関連記事「借り換えの諸費用には大きな差!「金利+諸費用」で比較しよう」はこちら)

住宅ローンの借り換えで得する3つの極意 ②
マイナス金利時代の住宅ローン控除活用の新常識! 
金利1%未満で借り換えしたら、繰上返済はご法度

 マイナス金利の今の時代だからこそ、住宅ローンを借り換えるときも、住宅ローン減税(控除)を徹底的に活用したい。低金利の恩恵を受けるだけでなく、払った税金を取り戻すダブルチャンスの到来だ。

 借り換えで住宅ローン控除を利用する時は、借り換え時の返済期間を10年以上にするというのが基本中の基本だ。また、数年前に借りた人から見たら現在は超低金利状態にあり、やみくもに繰り上げ返済すればいいという時代ではないことに注意したい。借入金利が1%未満なら税金の戻りの方が大きいので、控除終了まではなるべく繰上返済しないほうがいいといった新常識もあるので、気をつけよう。

(関連記事「マイナス金利時代の住宅ローン控除活用の新常識! 金利1%未満で借り換えしたら、繰上返済はご法度!」はこちら)

住宅ローンの借り換えで得する3つの極意 ③
住宅ローン借り入れ中の銀行との交渉して、
金利の引き下げや返済期間延長をお願いできる

 他の銀行に借り換えなくとも現在、取引している銀行に対して、金利の引き下げや返済期間の延長などの「条件変更」を相談できることは、あまり知られていない。もし、条件変更に応じてくれれば、手間やコストがかからず、金利を引き下げできる。

 とはいえ、顧客の言うがままに変更に応じてくれるわけではない。条件変更を受け入れてもらうために、別の金融機関で借り換えの試算をしておき、本気度を見せることが大切だ。シミュレーション情報は、条件変更のときの大切な交渉材料にもなる。またフラット35も借り換え可能であり、さらに同じ窓口銀行で手続きできるので、気軽に申し込みできるだろう。

(関連記事「住宅ローン借入中の銀行と交渉して、金利を引き下げられる「条件変更」とは?」はこちら)

<まとめ>
超低金利下が続く、今がチャンス?
金利引き下げで、月数万円減額の可能性も!

 超低金利状態が続いている現在、より低い金利の住宅ローンへ借り換えることで、毎月の支払いを大きく引き下げられる。毎月の支払いを数万円も減らしている人たちがたくさんいる。「借り換え」は確実に支払額を減らせる、効果の高い方法なのだ。上記の3つの極意を活用して上手に借り換えよう。

 2016年8月を底に、長期金利が上昇傾向にあり、住宅ローンも長期固定金利を中心に金利が上昇している。借り換えを検討するなら、現在の超低金利状態を逃さないようにしたい。

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住宅ローン「実質金利」ランキング(35年固定)一覧!
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※借入金額3000万円、借り入れ期間35年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位
銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位
◆カブドットコム証券 <三菱東京UFJネット住宅ローン 10年固定>
0.791%
0.450%
0円
借入額×2.16%
【カブドットコム証券の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
同じグループである三菱東京UFJ銀行のカブドットコム証券専用住宅ローンを販売する。ネット専用商品ならではの低金利を実現しており、固定期間終了後の金利優遇幅も大きめなので、実質金利は低い。事前審査から契約まで窓口に行く手間がないのは便利だ。金利タイプは少なめ。
【関連記事】[カブドットコム証券の住宅ローンの金利・手数料は?]三菱東京UFJ銀行の住宅ローンを低金利で提供!契約まで来店不要で、保証料・一部繰上返済が無料
カブドットコム証券の住宅ローンのの公式サイトはこちら
2位
◆ソニー銀行 <住宅ローン 10年固定>
0.802%
0.787%
0円
4.32万円
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
手数料が4.32万円と安い「通常の住宅ローン」は全期間固定と一定期間固定の商品に強みがあり、借り入れ時の金利が低いだけでなく、固定期間終了後の金利も低めに設定されている。全期間固定(20年超)なら、こちらを選ぼう。もう一つの商品である「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、表面金利の低さはトップクラスだが、手数料は借入額の2.16%かかる。
【関連記事】[ソニー銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]業界トップクラスの低金利や安い諸経費が人気!来店不要で迅速な対応が売りで、対面相談も可能!
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3位
◆三菱東京UFJ銀行 <[期間限定]特別金利住宅ローン 10年固定>
0.817%
0.500%
借入額×2.06% ※1
3.24万円
【三菱東京UFJ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバー1の実績を誇る。10年固定型は当初金利が低いので、借り始めの月々の返済をできるだけ少なく抑えたい人や、繰上返済による早期返済を考えている人に向いている。7大疾病保障については、多くの金融機関と違って、保険料を毎月支払うことができるので、いつでも中途解約ができて使い勝手がいい。事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰上返済手数料が無料
4位
◆みずほ銀行 <最後まで変わらずおトク!(ネット) 10年固定>
0.845%
0.825%
借入額×2.06% ※1
3.24万円
【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
3大メガバンクの一つで全国に支店があるほか、ネット住宅ローンをラインナップする。オプションである「8大疾病補償プラス」は、保険料が安く、途中解約可能で使い勝手がいい。返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する。
5位
◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)10年固定>
0.847%
1.050%
0円
32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
金利、諸経費が安いだけでなく、固定金利期間終了後に適用される金利も安めで、実質金利で見て競争力が高い。事務手数料は一律32万4000円であり、他のネット銀行の多くが採用する2.16%に比べて安い。また、事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能。
6位
◆イオン銀行 <[期間限定]特別金利プラン 10年固定>
0.859%
0.590%
0円
借入額×2.16%
【イオン銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
イオンでの買い物が5年間、5%オフになる(年間90万円まで)ので、合計で最大22.5万円分のメリットがある。固定期間終了後の金利優遇幅が大きく、実質金利では上位に顔を出す。売買契約金額・工事請負契約金額の105%まで借りられるので、諸経費やリフォーム費用も住宅ローンと一緒に、低い金利で借りられる。
【関連記事】イオン銀行の「買い物5%オフ」特典が本当にお得か検証してみたら、10年固定金利なら総支払額がもっとも安かった!
【関連記事】[イオン銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] ネット銀行並みの低金利が魅力!8大疾病に2つのガンを追加できる充実の保障特約も
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