住宅ローンおすすめ比較[2017年]
2017年6月15日公開(2017年6月29日更新)
ザイ・オンライン編集部

住宅ローンの借り換えで今、得するのは「固定型」!
35年固定はローン減税適用で実質“マイナス金利”、
10年固定も銀行の競争激化で、異常な低金利状態に!

 「今、住宅ローンを借り換えするなら、長期の固定ローンが絶対におすすめ」と、多くのファイナンシャルプランナー(FP)が口を揃える。

 住宅ローンの金利には「変動型」と「固定型」がある。

 「変動型」はその名の通り、返済期間中に金利が変動し、半年に一度、その時点の市場金利に合わせて見直される。メリットは金利が低いこと。新築マンションの販売センターや住宅の展示場で、返済シミュレーションに使われるのは決まってこのタイプだ。なぜなら、金利が低ければそれだけ毎月の返済額が少なくなり、不動産会社が物件を売り込むにはもってこいだからだ。しかし、変動型は将来の金利上昇の影響をもろに受けるというデメリットがある。

 一方、「固定型」には5年、10年、35年など、金利を固定する期間によっていくつかの商品がある。

 なかでも、全期間の金利を固定する「35年固定型」は「変動型」とは異なり、最初に決まった金利が全期間変わらず、毎月の返済額が変わらないので、安心感がある。政府が全期間固定の「フラット35」に税金を投入して支援するのも、借り手にとって金利上昇の影響を受けにくい仕組みだからだ。ただし、これまでは金利が高かったために毎月の返済額が増え、同じ年収で借りられる金額も少なくなってしまっていた。

 しかし、2016年2月に日銀がマイナス金利を導入して以降、異変が起きている。

 8月1日、新しく発表された「フラット35」の金利はなんと0.90%。住宅ローン減税によって、ローン残高の1%分の所得税が控除されることを考えると、リスクの少ない長期ローンが実質0.1%の“マイナス金利”になっていることを表している。

 なぜ、こんなことになっているのか。

 銀行の10年以上の固定型住宅ローンは、長期金利を参考にして金利を決めている。その長期金利が、日銀がマイナス金利を導入して以降、下げ止まらないのだ。長期金利の指標となる「新発10年物国債」の利回りは、2016年7月27日にはマイナス0.295%の過去最低を記録している。 

 7月29日に日銀が追加緩和政策を発表して以降は、これ以上の緩和策はむずかしいのではという思惑から、10年国債の利回りはやや上昇している。すでに、大半の金融機関が8月の住宅ローン金利を発表した後の動きであり、9月以降の金利動向に注目だ。 

 仮に今後もこの傾向が続けば、今が長期金利の底値水準ということになる。

変動金利と35年固定の差がわずか0.4% 

 長期の固定金利に比べると、変動金利は大きく下がっていない。すでに金利が低く、これ以上は下がる余地が小さいからだ。そのため、「変動型」と「固定型」の金利差も縮小している。下のグラフは、新生銀行の「変動型」と「35年固定型」の金利差を示したものだ。2011年5月はその差が1.77%だったが、2016年5月は1.20%にまで縮まっている。

 諸経費等を加味した「実質金利」で、8月時点の金利を比較したらどうなるか。ザイ・オンライン編集部が作成した「住宅ローン『実質金利』ランキング(35年固定)」でトップに立ったソニー銀行は1.01%、「住宅ローン『実質金利』ランキング(変動金利)」で一番金利が低い楽天銀行は0.57%だから、その差は0.44%でしかない。

 35年の全期間、金利を固定できる安心が、わずか0.44%の金利差で得られるなら安くないだろうか。将来の金利上昇リスクに備えるなら今が絶好の機会だ。低金利が続く間は「変動型」で、金利が上がり始めたら「固定型」に切り替えようとしても、その時点では「固定型」の金利がもっと上がっている可能性が高い。

 多くのFPが全期間固定型の「35年固定型」を薦めるのも、うなずけるだろう。 

5年固定より10年固定の金利が低い異常事態

 「35年固定型」以外にもう一つ、おすすめの金利タイプがある。それが「10年固定型」だ。

 特に競争が激しい「10年固定型」は、銀行間の競争が激しく、毎月のように金利引き下げ競争を繰り広げている。8月の三井住友信託銀行とりそな銀行の表面金利はなんと0.35%。諸経費等込みの実質金利でも、りそな銀行は0.59%であり、「住宅ローン『実質金利』ランキング(10年固定)」ではトップだ。

 ちなみに、「住宅ローン『実質金利』ランキング(変動金利)」でもっとも金利が低い楽天銀行との差は0.02%でしかなく、「変動型」と「10年固定型」がほとんど一緒という異常な事態になっている。

 さらに驚くことに、「10年固定型」より金利が低いのが常識であるはずの「5年固定型」のほうが金利が高いという異常事態になっている。「住宅ローン『実質金利』ランキング(5年固定)」のトップは楽天銀行で実質金利が0.63%だ。これなら「5年固定型」よりも、りそな銀行の「10年固定型」を借りたほうが金利が低いのだ。

 バーゲンセール状態となっている「35年固定型」と「10年固定型」。借り換え希望者はここを見逃す手はないだろう。
(※記事内の金利・各種手数料などのデータは、記事公開時のもの。最新のデータは、各種ランキングを参照のこと)

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◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング (借り換え)
※借入金額2500万円、借り入れ期間30年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1位 ◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン 変動金利>
0.593%
全疾病保障付き
0.444% 0円 借入額×2.16%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。
【関連記事】[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、全疾病保障も無料
 住信SBIネット銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
1位 ◆SBIマネープラザ <店舗相談MR.住宅ローンREAL 頭金20%以上>
0.593%
全疾病保障付き
0.444% 0円 借入額×2.16%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
【関連記事】[SBIマネープラザの住宅ローンの金利・手数料は?]窓口相談でも、ネット銀行並みの低金利を実現!さらに全疾病保障が無料という充実の保障体制
SBIマネープラザの住宅ローンの公式サイトはこちら
3位 ◆楽天銀行 <変動金利(固定特約付き)変動金利>
0.596% 0.507% 0円 32.4万円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
事務手数料は一律32万4000円で、他のネット銀行の多くが採用する借入額×2.16%に比べると、借入金額が多いほど割安になる。また、諸費用の一部を借入金額に含めることもできる。事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能。
4位 ◆りそな銀行 <WEB限定借換ローン(全期間型)変動金利>
0.598% 0.440% 0円 借入額×2.16%+3.24万円
【りそな銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的。特に借り換えに力を入れており、変動金利でも新規借入より金利を低く設定している。WEB限定商品は、他の商品と違って諸経費が割高だが、それでも競争力がある。オプションとして、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する新しいタイプの団体信用生命保険を提供している。
5位 ◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン 変動金利>
0.646%
がん50%保障付き
0.497% 0円 借入額×2.16%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯
【関連記事】[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?] 変動金利は業界トップクラスの低金利!がんになると住宅ローンが半減する団信が無料
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら
5位
◆au住宅ローン <KDDI 全期間引下げプラン 変動金利>
0.646%
がん50%保障付き
0.497%
0円
借入額×2.16%
【au住宅ローンのメリット・おすすめポイント
携帯電話のauユーザーが、じぶん銀行が提供する「au住宅ローン」を借りると、毎月500円分キャッシュバック(チャージ)されるという特典が付いている。特典は最大3万円分(5年間)受け取れる。じぶん銀行の住宅ローンは変動金利の競争力があり、トップクラスの低金利だ。また、がんと診断されると住宅ローン残高が50%になる疾病保障「がん50%保障団信」が無料で付いているので安心感が高い。KDDIがじぶん銀行の代理店となり販売している。
じぶん銀行の住宅ローンの公式サイトはこちら

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