一方、タイミングが最も悪かった時期はリーマンショック前の2007年となる。都県別に見ると明確に「東京都>神奈川県>埼玉県・千葉県」の順となり、2007年の千葉県が最も値下がり幅が大きかった。ただし、この最悪の組み合わせでも20%の下落であり、すでに9年経過していることから、1年当たりで見ると2.2%の下落率であり、ローン返済の許容範囲となっている。

 このような傾向を各行政区単位で見たければ、「住まいサーフィン」上に開設した特設ページを参考にしてもらいたい。

◆表4:分譲年×都県別中古騰落率

マイナス金利時代の自宅購入で
心得るべき「傾向と対策」まとめ

 すでに自宅を持っている人は、売却したらいくらになるか、元本残がいくらあるかを調べよう。前者は「住まいサーフィン」でも自宅査定が瞬時にできるし、後者はローンの金額・期間・金利がわかれば、ネットで返済シミュレーションを叩くとわかる。その上で、マイナス金利を活かすためにも住宅ローンを借り替えると、返済額を下げたり早期に元本を減らしたりすることができるようになる。

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 これからマンションを購入する人は、親と贈与の相談をして頭金を増やし、返済額を楽にしよう。価格の妥当性や値下がりリスクについては、「住まいサーフィン」によって物件単位で検証ができる。都県別の中古騰落率を見てもわかる通り、どんなときでも都心の方が有利であったことは変わらない。これは「7つの法則」のうちの「〔2〕都心寄りを選ぶ」というポイントに相当する。相場価格は高くなっているものの、贈与を組み込むことを考え、エリアを妥協することだけは命取りになるのでやめておこう。

 ちなみに、市町村単位での中古騰落率の実績は以下のようにまとめた。首都圏だけでも100以上の市町村があり、近畿圏(大阪府・京都府・兵庫県・滋賀県・奈良県)もマンション立地であれば算出され、200以上の市町村が網羅されている。首都圏のベスト3は都心の港区・中央区・千代田区であり、いつ買っていたとしても現在は新築時よりも値上がりしていることがわかる。これが現実なのである。「7つの法則」に準じて、自宅で資産形成する道は常に開かれているということを、以下の表は意味している。

◆表5:分譲年×市町村別中古騰落率