【不動産投資こそFIREへの近道】
失敗しない物件選びのコツ

株式投資よりアパート1棟経営がFIRE（経済的自立と早期退職）への近道！
不動産投資を始めて5年、アパート7棟を保有、資産7億5000万円を築いた。目標は、40歳までに資産100億円を築くこと。経済が疲弊した地元を自分の力で再生するための資金作りだ。現在、年間家賃収入7000万円、年間キャッシュフロー（手元に残るお金）2000万円を得ている『元証券ウーマンが不動産投資で7億円』の著者が、知識ゼロから不動産投資で安定的に資産を増やせる方法を徹底指南する。

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不動産会社と金融機関には資料の充実度でアピール

私が1棟目を買う前、物件探しのために不動産会社を訪ね歩いていたときのことです。

いろいろなタイプの不動産会社の担当者と話しているなかで、気がついたことがありました。

それは、「不動産投資に対する自分の本気度を担当者に伝えなければいけない」ということです。

でも、「私は本気です！ 頑張りますからよろしくお願いします!!」などと漠然とした熱意を伝えても説得力に欠けます。

優良物件を紹介してもらうためには、パッと見て本気度が伝わる「書類」を持参すると一気に説得力が増します。

私の場合、区分（1部屋）買いではなく1棟買いをする理由、希望エリア・価格帯・利回り、どれくらいのキャッシュフローを得たいかといった条件を「物件要望書」にまとめて渡します。

そうすると、的外れな売れ残り物件を回されることも少なくなります。

一方、金融機関に融資の相談をするときは、「事業計画書」が必要です。

そこで、不動産会社への「物件要望書」と金融機関への「事業計画書」の書き方について、ざっと説明することにしましょう。

不動産会社への「物件要望書」には、図版上の項目を入れます。金融機関への「事業計画書」には、購入予定の物件概要に加えて、図版下の項目を入れます。

書類作成は、必要項目を入力するだけで自動的に作成できるアプリが便利です。

クラウド会計ソフトでも簡単に作成できるので、事務作業が苦手な人はそうしたツールを活用するといいでしょう。

私は無料アプリ「アパート一棟買いLite」を使用しています。

物件要望書や事業計画書は、不動産会社や金融機関の説得材料になるのはもちろんですが、そもそも不動産投資を成功させるために欠かせない具体的なシミュレーションになります。

特に初心者の場合、固定資産税や保険料などの諸経費が、頭からスッポリ抜け落ちているケースが少なくありません。

また、不動産会社が作成する収支シミュレーションは、いい加減なケースが少なくありません。

なかには、「30年間100％満室」を前提とした、非現実的な利回りでシミュレーションをするケースさえあります。

不動産会社は営業目的で甘い見積もりを作成することも考えられますから、買ったあとで「こんなはずじゃなかった！」なんてことにならないためには、しっかりと自分自身でシミュレーションをしておくことが肝心です。

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『元証券ウーマンが不動産投資で7億円』
定価：1650円　ISBN：978-4478113622

じつは株式投資より手堅い「不動産投資」

八木エミリー

1989年愛知県生まれ。2013年日本女子大学理学部卒業後、野村證券入社。配属された東海地方で新人にして営業成績トップとなり、社内最年少でセミナー講師に抜擢される。出身地の経済が疲弊し、将来的に自分の手で地域活性化をするという大きな目標を掲げ、その資金獲得のため不動産投資をはじめる。40歳までに資産100億円を築き、財団を設立して地元を活性化するのが目標。2015年、26歳で1棟目となる中古1棟アパートを購入。その後も1棟買いを続け、入社4年目に退社。現在は7棟68室（総資産7億5000万円）のオーナーとして、年間家賃収入7000万円、年間2000万円のキャッシュフロー（手元に残るお金）を得ている。ダイヤモンドZAiオンライン『今からはじめて１億円めざす「マネ活！」実践講座』連載中。

【著者からのメッセージ】

​「投資」と聞いて、多くの人が最初に思いつくのは、本書のテーマである「不動産投資」ではなく「株式投資」のほうでしょう。かつて野村證券に勤めていた私がいうのもなんですが、株式は不動産に比べて市場経済の影響をモロに受けます。
　もちろん、景気や業績が好転すれば株価はまた上がりますが、市況の波は誰にも予測できないものです。売り時もわからず、株価が下がりはじめると「このまま下がり続けて反転しなければ大損することになる」と焦って“狼狽（ろうばい）売り”する人が多いのが現実です。
　株式よりも確実に、より短期間で資産を最大化していけるのが不動産投資だということを、私はこの5年間で7棟の不動産を購入して実感しています。そうした経験をふまえて、私が自信を持ってお伝えしたいことは、「もっとも不況に強く、安定的かつ効率的に資産を増やす方法は不動産投資しかない」ということなのです。