オフィスの賃料も住宅同様、需給バランスで決まる。新規の大規模物件の供給予定が明確なオフィスは、今後需給バランスがやや緩む。それに対して、賃貸住宅の稼働率はここ5年でかなり上がってきた。先日発表された住宅土地統計調査でも、都市圏の空き家率は減少している。

 今後もこれまでのトレンドに近い形で、稼働率は上がる可能性が高く、そうなると100%に近づき、家賃はこれから本格的に上がることになる。

住宅投資の時期が到来
J-REITで収益を出すための視点

 J-REITの銘柄はたくさんある。まず、選ぶ際の足切り基準は時価総額になる。時価総額の規模がある程度大きくないと、あらゆる面で投資対象には足らない。銘柄に組み込まれた1物件が災害に遭っただけで、全体が大きく値下がりするようでは投資できない。その意味では、以前は投資対象にならない規模のものもあった。しかし、今は多くの銘柄で資産規模や時価総額が大きくなっている。

 J-REITを選ぶには、その収益性がポイントになる。収益に当たるものは、賃料収入を主な収益源とする分配金利回りと投資口価格の値上がり益がある。それぞれ、インカムゲインとキャピタルゲインにあたる。

 銘柄によってインカムゲインは3~5%だが、キャピタルゲインは日に2%程度は動くときがある。つまり、元本保証のような商品ではないので、株と同様に投資目的としてはキャピタルゲインを中心に考えることになる。