【税務署は見ている】「住民票を移して節税」が危ない…相続税で痛い目を見る人の盲点
本連載は、相続に関する法律や税金の基本から、相続争いの裁判例、税務調査で見られるポイントを学ぶものです。著者は相続専門税理士の橘慶太氏で、相談実績は5000人超。遺言書、相続税・贈与税、不動産、税務調査、各種手続といった観点から相続の現実を伝えています。2024年から始まった「贈与税の新ルール」等、相続の最新トレンドを著書『ぶっちゃけ相続【増補改訂版】』から一部抜粋し、お届けします。
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「住民票を移して節税しよう」は超危険…そのメカニズムとは？
本日は「相続と不動産」についてお話をします。ゴールデンウイーク中、相続について家族で話し合った方も多いかと思います。ぜひ参考にしてください。
不動産が絡む相続では、節税の仕組みばかりに目が向きがちですが、実際には「制度を使えるかどうか」だけでなく、「その条件を本当に満たしているのか」が重要になり、税務署も厳しくチェックします。とくに不動産は金額が大きく、特例の適用によって税額が大きく変わることもあるため、税務署としても細かく確認しやすい分野です。
まず代表的なのが、自宅の土地に使える小規模宅地等の特例です。一定の条件を満たせば大きな評価減を受けられる制度ですが、たとえば同居している親族が相続する場合には、「同居していること」が重要な条件になります。ここでありがちなのが、実際には一緒に住んでいないのに、住民票だけを移して同居しているように見せかけるケースです。
怖すぎる！ 税務署はここまで見ている！
しかし、こうしたやり方は非常に厳しく見られます。税務署は、住民票だけを見て判断しているわけではありません。会社員であれば通勤定期の区間を確認したり、子どもがいればどこの学校に通っているかを見たり、同居を始めたとされる時期の水道光熱費の変化を調べたりと、さまざまな角度から生活実態を確認します。引っ越し業者の明細や領収書を出させて、大型家具の搬入時期まで確認することもあると聞きます。つまり、住民票を移しただけでは足りず、本当に生活の本拠がそこに移っているかどうかが問われるのです。
同じように「実際に住んでいたかどうか」が問題になるのが、自宅を売却したときの3000万円の特別控除です。不動産を売って利益が出た場合、その利益には通常、所得税と住民税がかかりますが、自分が住んでいた自宅を売る場合には、一定の条件のもとで3000万円まで課税されない特例があります。この特例が使えるかどうかで税額は大きく変わるため、使いたいと考える人は多いのですが、ここでも問題になるのはやはり居住の実態です。
本当は住んでいないのに、売却の直前になって住民票だけ移し、住んでいたように見せかけるケースは少なくありません。ただ、この点も税務署はかなり厳しく見ています。制度上、「何年以上住まなければならない」という明確な年数要件があるわけではありませんが、大事なのは期間の長さよりも、そこが本当に生活の本拠だったかどうかです。ほかに本宅があり、売る予定の家にはたまに寝泊まりする程度だったとなれば、特例は認められにくくなります。売却直前の転入届などは、とくに不自然に見られやすいポイントだといえるでしょう。
不動産相続の注意点
さらに、不動産相続では、そもそもの前提資料が正しいとは限らないという問題もあります。意外に思われるかもしれませんが、土地の図面や登記上の面積が、実際とずれているケースは珍しくありません。昔は今ほど測量技術が高くなかったため、長年そのままになっている土地では、実際には300㎡あるのに登記上は250㎡になっている、といったことも起こり得ます。そうした状態のまま申告をすると、申告後に税務署が面積の違いを把握し、「実際はもっと広いので、その分税金を追加で払ってください」と指摘されることがあります。納税者に悪意があったわけではなくても、結果として申告が少なくなっていれば修正が必要になるわけです。
不動産相続では、書類だけをうのみにしない姿勢が大切です。土地の形状や広さが図面と明らかに違って見えるような場合には、早めに確認し、必要があれば土地家屋調査士に依頼して、正しい面積を出しておくことが重要になります。税理士が相続税申告をするときも、現地を見て、図面と実態にズレがないかを確認するのはそのためです。もちろん、山林のように見た目だけでは判断しにくい土地もありますが、少なくとも違和感があるのに放置するのは危険です。
不動産相続で税務署に見られるポイントを一言でいえば、「形式ではなく実態」です。住民票を移した、書類上はこうなっている、というだけでは不十分で、本当にそこで暮らしていたのか、本当にその土地の面積はその通りなのか、制度の条件を現実に満たしているのかが問われます。
（本原稿は『ぶっちゃけ相続【増補改訂版】』の一部抜粋・加筆を行ったものです）
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