厄介なのは、これらの瑕疵は、普段の生活からは目に見えない部分であることがも多いため、住んでいる人は瑕疵の存在を知らずに放置して、重大事故につながってしまうおそれがあることだ。

 瑕疵が発見された場合、どうすればよいのだろうか。

 なお、「瑕疵」とは、当事者と契約上定めた性質ないし状態、または建物として通常有すべき性質ないし状態を、備えていないことをいう。

引き渡しから10年間
瑕疵担保責任を問える

 これら欠陥住宅は、建築基準法20条(構造耐力)第30条(長屋または共同住宅の各戸の界壁)、建築基準法施行令41条(木材)、42条(土台及び基礎)、45条(筋かい)、47条(構造耐力上主要な部分である継手または仕口)、114条(建物の界壁・間仕切壁及び隔壁)などに違反しているといえる。このような場合、瑕疵があるといえる。

 施工者あるいは建築士(設計者)は民法上の瑕疵担保責任(民法634条1項、2項)を負う。この責任は帰責事由がなくても責任を負う無過失責任で、例外的規定となる。

 民法の規定では、注文住宅の場合でも、建売住宅・分譲住宅の場合でも、引渡の時から5年間または10年間の瑕疵担保期間が定められていたが(民法638条)、実際は特約で、木造建物については1年、それ以外の建物については2年間に短縮されることが多かった。

 しかし、平成11年に「住宅の品質確保の促進業に関する法律」(「品確法」)が成立し、構造耐力上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分のうち一定部分については、住宅取得者は注文住宅の場合でも、建売住宅・分譲住宅の場合でも、新築(新築に限る)住宅の引渡を受けた時から「10年間」、請負人または売主に対して瑕疵の修補や損害賠償を請求できることになった(品確法87条1項、民法634条1項及び2項前段)。

 なお、リフォーム工事の場合、リフォーム工事後に瑕疵が発覚した場合、先ず、リフォーム工事の設計者ないし施工者の責任を瑕疵担保責任として追及することが多いだろう。