「リアルゲイト」のIPO情報総まとめ！スケジュールから幹事証券、注目度、銘柄分析、他の不動産関連企業との比較や予想まで解説！［2023年6月29日 情報更新］

会社名	リアルゲイト
市場・コード／業種	グロース・5532／不動産業
上場日	6月22日
申込期間（BB期間）	6月7日～6月13日
おすすめ証券会社	大和証券、SMBC日興証券、SBI証券、岩井コスモ証券、マネックス証券、岡三オンライン（旧:岡三オンライン証券）、大和コネクト証券（旧：CONNECT）、DMM.com証券
フィスコ分析による 市場の注目度	★★★（最高★5つ）

初値（初値騰落率）	3810円（+112.85%）
最新チャート	【クリックで最新チャートへ】

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リアルゲイトが6月22日にIPO（新規上場）！

　リアルゲイトは、2023年5月19日、東京証券取引所に上場承認され、2023年6月22日にIPO（新規上場）することが決定した。

　リアルゲイトは2009年8月24日に設立された。スモールオフィスやシェアオフィスといったフレキシブルワークプレイスを提供することで、不動産に付加価値を付与し収益性を向上させるフレキシブルワークプレイス事業を展開している。

　ビルオーナーから不動産の運営委託やそれらに付随する設計・施工請負の受託、自社で保有している物件を直接テナントに賃貸することも行っている。また、対象プロジェクトは、リノベーション案件を取り扱う再生ソリューションと、新築案件を取り扱う開発ソリューションの二つの建物ソリューションに区分されている。

 

リアルゲイトのIPOは、いつ申し込んで、いつ購入する？
（ブックビルディング期間、上場日など）

■スケジュール
仮条件提示	6月5日
ブックビルディング（抽選申込）期間	6月7日～6月13日
公開価格決定	6月14日
購入申込期間	6月15日～6月20日
払込日	6月21日
上場日	6月22日

リアルゲイトのIPOは、どこの証券会社で申し込める？
（主幹事証券会社・幹事証券会社・委託販売証券会社など）

■取り扱い証券会社（2023年6月8日時点。割当は変更になる場合があります）
証券会社名 （※青文字はクリックで詳細ページへ）	引受シェア	口座開設
大和証券（主幹事証券） ［最短翌日に取引可能］	91.3％
SMBC日興証券 ［最短即日で取引可能］	2.6％
SBI証券 ［最短翌日に取引可能］	2.6％
岩井コスモ証券 ［最短翌日に取引可能］	1.3％
マネックス証券 ［最短翌日に取引可能］	0.9％
大和コネクト証券（旧：CONNECT） ［最短3日後に取引可能］	－％
岡三オンライン（旧:岡三オンライン証券） ［最短2日後に取引可能］	―％
DMM.com証券 ※委託販売の配分がなかったため取扱中止	―％
岡三証券	1.3％

リアルゲイトのIPOは、いくらで買える？ 割安／割高？
（仮条件・公募価格・予想PER・初値・初値騰落率など）

■価格情報
想定発行価格（※1）	1790円
仮条件 ［予想PER（※2）］	1700～1790円 ［15.5倍～16.4倍］
公募価格	1790円
初値	3810円
初値騰落率	+112.85%
予想トレーディングレンジ（※3）	1200～4000円
最新チャート	【クリックで最新チャートへ】
※1 有価証券届出書提出時。※2 予想EPS＝今期（IPO時）予想純利益÷上場時発行済株式数、から計算したもの。※3 期間は上場後1年を想定。

■類似会社4社の予想PER（2023年6月2日ザラバの株価と会社側予想から計算）
会社名 ※クリックで最新チャートへ	予想PER
【4社平均】	8.7倍
TKP<3479>	15.5倍(連)
gooddaysHD<4437>	12.3倍(連)
プロパスト<3236>	4.2倍
アズ企画設計<3490>	2.9倍

 予想EPSから割り出した仮条件の予想PERと、類似会社4社の平均PERと比較すると、本銘柄の公開価格は類似会社より割高と判断できる。

リアルゲイトの発行株数・単元数・公開規模は？

■株数などに関する情報
発行済株式数（上場時）	267万株（予定）
公開株式数	公募67万株  売出－株 （オーバーアロットメントによる売出10万500株）
想定公開規模（※1）	13.8億円（OA含む）
※1 有価証券届出書提出時における想定発行価格で計算。

リアルゲイトはフレキシブルワークプレイス事業を展開

　フレキシブルワークプレイス事業を展開する。スモールオフィスやシェアオフィスなどを提供することで、不動産に付加価値を付与し収益性を向上させる事業である。2023年3月末時点で、累計プロジェクトは90件、稼働中プロジェクトは69件、入居済物件は55件。従業員は90名で、親会社はサイバーエージェント<4751>で、発行済株式総数の91.5％を保有。

類似企業としては、TKP<3479>やgooddaysホールディングス<4437>などがあげられるが、バリュエーションの観点からは大幅な値上がりは期待しづらい。2023年3月期の業績は、増収増益の見通し。

　公開規模が14.6億円と荷もたれ感はない水準。上場後180日は、主要株主がロックアップの対象で需給面の不安は乏しい。ただ、22日にはアイデミー<5577>が同時上場するため、初値買い資金の分散を想定しておきたい。

⇒TKP<3479>のIPO情報はこちら！　
⇒gooddaysホールディングス<4437>のIPO情報はこちら！
⇒アイデミー<5577>のIPO情報はこちら！

◆「リアルゲイト」IPOに申し込めるおすすめ証券会社
大和証券［最短翌日に取引可能］
SMBC日興証券［最短即日で取引可能］
SBI証券［最短翌日に取引可能］
岩井コスモ証券［最短翌日に取引可能］
マネックス証券［最短翌日に取引可能］
岡三オンライン（旧:岡三オンライン証券）［最短2日後に取引可能］
大和コネクト証券（旧：CONNECT）［最短3日後に取引可能］
DMM.com証券 ※委託販売の配分がなかったため取扱中止
⇒IPOで比較した証券会社ランキングはこちら！

リアルゲイトの業績データ

■業績推移（単位：百万円・％ ）
決算期	売上高 （伸び率）	経常利益 （伸び率）	純利益 （伸び率）
2019/10	2,416 （―）	336 （―）	283 （―）
2020/10	3,768 （55.9%）	349 （4.1%）	269 （-5.0%）
2021/9	3,810 （―）	264 （―）	53 （―）
2022/9	5,843 （―）	387 （―）	36 （―）
2023/9予	6,900 （18.1%）	435 （12.2%）	292 （708.9%）
2023/3 2Q	3,894 （―）	393 （―）	249 （―）
予想EPS（※） ／配当	単独：109.36円／-円
※予想EPSは「今期（IPO時）予想純利益÷上場時発行済株式数」で計算したもの。

※決算期変更により、2021年9月期は2020/11/1～2021/9/30の11カ月決算

リアルゲイトの業績コメント

　2023年9月期の業績は、売上高が前期比18.1％増の69.0億円、経常利益が同12.2％増の4.3億円と増収増益の見通しとなっている。

　足元では、同社の主たる事業である不動産賃貸業界においても、東京都心部のオフィス空室率が回復基調をみせるなど、緩やかに需要が戻ってきている。その一方で、低稼働に悩むホテルや商業施設からオフィスへの用途変更やサテライトオフィスの需要拡大をはじめとした、働き方・働く場所の多様化の進行によって、新たなオフィス需要が生まれている。

　このような状況の中、同社の強みである技術力・企画力・運営力を活かし、時代のニーズを敏感に捉えながら、競争力の低下した不動産をフレキシブルなワークプレイスへと再生させ、新たな価値を生み出している。築古ビルの再生案件のみにとどまらず、新築物件といった開発案件についても実績を積み上げており、着実に事業を拡大している。

　なお、通期計画に対する第2四半期末時点における進捗率は、売上高38.9億円で56.4％、経常利益3.9億円で90.3％となっている。

リアルゲイトの詳細情報

■基本情報
所在地	東京都渋谷区千駄ヶ谷三丁目51番10号PORTAL POINTHARAJUKU
代表者名（生年月日）	代表取締役 岩本 裕（昭和48年9月20日生）
設立	平成21年8月24日
資本金	3000万円（令和5年5月19日現在）
従業員数	90人（令和5年3月31日現在）
事業内容	不動産に関するコンサルタント業務、不動産売買業務、不動産仲介業務、不動産賃貸業務、不動産管理運営業務、建築・設計監理業務、建築及び内装工事請負業務、損害保険の代理店業務

■売上高構成比率（2022/9期 実績）
品目	金額	比率
ML・保有（賃貸）	4,023 百万円	68.9％
PM	392 百万円	6.7％
設計・施工	1,414 百万円	24.2％
保有（販売）	－ 百万円	－％
その他	12 百万円	0.2％
合計	5,843 百万円	100.0％

■大株主上位3位
順位	株主名	保有株数	保有シェア
1	株式会社サイバーエージェント	183万株	91.50％
2	岩本 裕	13万株	6.50％
3	サッポロ不動産開発株式会社	4万株	2.00％
合計		200万株	100.00％

■その他情報
手取金の使途	(1)「目黒区大橋１丁目PJ（仮称）」の土地建物取得費用及び付随する改修工事費用 (2)「ランディック原宿ビル」の改修工事費用
関係会社	株式会社サイバーエー ジェント (親会社)  メディア事業 インターネット広告業 ゲーム事業 投資育成事業 その他事業
VC売却可能分（推定）	－社 －株（売出し・保有期間などの制限があるもの以外）
直近有償第三者割当	年月日	－年－月－日
	割当先	－
	発行価格	－

◆「リアルゲイト」IPOに申し込めるおすすめ証券会社
大和証券［最短翌日に取引可能］
SMBC日興証券［最短即日で取引可能］
SBI証券［最短翌日に取引可能］
岩井コスモ証券［最短翌日に取引可能］
マネックス証券［最短翌日に取引可能］
岡三オンライン（旧:岡三オンライン証券）［最短2日後に取引可能］
大和コネクト証券（旧：CONNECT）［最短3日後に取引可能］
DMM.com証券 ※委託販売の配分がなかったため取扱中止
⇒IPOで比較した証券会社ランキングはこちら！

リアルゲイトの銘柄紹介

　同社のフレキシブルワークプレイス事業は、スモールオフィスやシェアオフィスといったフレキシブルワークプレイスを提供することで、不動産に付加価値を付与し収益性を向上させる事業である。ビルオーナーから不動産の運営委託やそれらに付随する設計・施工請負の受託、自社で保有している物件を直接テナントに賃貸することも行っている。また、同社のフレキシブルワークプレイス事業は、対象プロジェクトがリノベーション案件か新築案件かによって、再生ソリューションと開発ソリューションという二つの建物ソリューションに分けられる。

　再生ソリューションは築古ビルを対象として、耐震補強や増築、用途変更などを通じて抜本的な資産価値の向上を図っている。築古ビルを扱うメリットは、イニシャルコストが安く済み、稼働までの期間が短く、新築プレミアムの影響を受けにくいことなどが挙げられる。

　開発ソリューションは新築ビルを対象として、スモールオフィスやシェアオフィスといったフレキシブルワークプレイスを組み込むことで、付加価値を付与している。開発ソリューションは、レジデンスに店舗やオフィスを組み合わせるというコンプレックス型が多く、シェアオフィスやスモールオフィスが建物全体の価値をあげるアイテムとなることで、施設価値の向上に繋がっている。

　不動産の運用形態としては、①マスターリース（以下、MLと表記）契約、②プロパティマネジメント（以下、PMと表記）契約、③保有（自社保有物件における入居テナントとの賃貸借契約）となっている。物件の個別性や市況に応じて柔軟に運用形態を選択することで、不動産価値の最大化を図っている。また、リーシングマネジメントやイベント開催といった物件運営の附帯事業についても提供している。

　同社のビジネスモデルは、ML・保有（賃貸）におけるテナントからの賃料収受及びPMにおけるオーナーからの運営委託フィー収受といった物件運営を通じて継続的に得られるストック型収入がメインであり、2022年９月期実績で売上全体の76%を占めている。ストック型収入の安定的な積み上げをベースとしながらも、物件運営に付随して発生する設計・施工請負契約の受託や保有物件の売却といったフロー型収入が積み上がる。

①ML契約

　同社のML契約は、競争力の低下した築古ビルを中心に一括借り上げし、運営・管理している。不動産所有者に賃料を保証し借り上げたのちに、不動産価値を向上させ、その物件を転貸することによりテナントから受取る賃料を収益に計上している。土地や建物を保有することなく管理物件を転貸にて運用することで資本効率を高め、資産価値下落のリスクを抑えることにより、収益を安定的に確保することが可能となっている。なお、ML契約に付随して、設計・施工請負契約を締結するケースもある。

②PM契約

　同社のPM契約は、テナント誘致、賃貸借契約代行、トラブル対処等のテナント窓口業務、テナント請求業務、建物や設備の点検代行等を行うことでビルオーナーから手数料を収受している。施設運営の実績と知識を基に、不動産価値を最大化する運営と管理を提供している。なお、PM契約に付随して、設計・施工請負契約を締結するケースもある。

③物件保有（入居テナントとの定期建物賃貸借契約）

　自社で物件を保有した上で、入居テナントと定期建物賃貸借契約を締結することで賃料収入を得るケースもある。自らが不動産所有者となることで賃料支払い負担がなくなることから、借入利息を勘案しても粗利では収益アップに繋がっている。また、保有物件の売却により、売却益を確保しながらも、資産入替による財務バランスの確保を行う場合もある。この場合、保有物件売却後もML契約もしくはPM契約を締結することで、物件運営による安定的なストック収入を継続させている。

リアルゲイトの投資のポイント

　類似企業としては、貸会議室大手でコワーキングやレンタルオフィスも全国・海外で展開しているTKP<3479>、不動産のリノベーション、入居者のための不動産仲介サイトの運営、シェアオフィスやサービスアパートメントのオペレーション、ホテルに定額で住めるサブスクリプションサービスなど展開するgooddaysホールディングス<4437>などがあげられるが、TKPの2024年2月期予想PERは約16倍、gooddaysホールディングスの2024年3月期予想PERは約12倍であり、バリュエーションの観点からは大幅な値上がりは期待しづらい。

⇒TKP<3479>のIPO情報はこちら！　
⇒gooddaysホールディングス<4437>のIPO情報はこちら！

　フレキシブルワークプレイス事業を展開する。フレキシブルワークプレイス事業は、スモールオフィスやシェアオフィスといったフレキシブルワークプレイスを提供することで、不動産に付加価値を付与し収益性を向上させる事業。ビルオーナーから不動産の運営委託やそれらに付随する設計・施工請負の受託、自社で保有している物件を直接テナントに賃貸することも行っている。売上高は、ストック型モデルであるマスターリース物件の賃貸におけるテナントからの賃料収受が中心である。2023年3月末時点において、累計プロジェクトは90件、稼働中プロジェクトは69件、入居済物件は55件となっている。従業員は90名。親会社はサイバーエージェント<4751>で、発行済株式総数の91.5％を保有。

　通期計画に対する第2四半期末時点における進捗率は、売上高38.9億円で56.4％、経常利益3.9億円で90.3％となっている。2023年9月期の業績は、売上高が前期比18.1％増の69.0億円、経常利益が同12.2％増の4.3億円と増収増益の見通し。足元では、東京都心部のオフィス空室率が回復基調をみせるなど、緩やかに需要が戻ってきている。その一方で、働き方・働く場所の多様化の進行によって、新たなオフィス需要が生まれている。築古ビルの再生案件のみにとどまらず、新築物件といった開発案件についても実績を積み上げており、着実に事業を拡大している。
　
　公開規模が14.6億円と荷もたれ感は感じられない水準である。上場後180日は、株式会社サイバーエージェントなどの主要株主がロックアップの対象となっている。上場後に放出される可能性のある株式は、株式総数（自己株式を除く）に対する割合5.4％で需給面の不安は乏しい。ただ、22日にはDX関連・AI関連で注目されているアイデミー<5577>が同時上場するため、初値買い資金の分散による影響を考慮しておきたい。

⇒アイデミー<5577>のIPO情報はこちら！

◆「リアルゲイト」IPOに申し込めるおすすめ証券会社
大和証券［最短翌日に取引可能］
SMBC日興証券［最短即日で取引可能］
SBI証券［最短翌日に取引可能］
岩井コスモ証券［最短翌日に取引可能］
マネックス証券［最短翌日に取引可能］
岡三オンライン（旧:岡三オンライン証券）［最短2日後に取引可能］
大和コネクト証券（旧：CONNECT）［最短3日後に取引可能］
DMM.com証券 ※委託販売の配分がなかったため取扱中止
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