この条件を満たした物件は、全27件で全体の約2%に過ぎないが、選ぶことはできたし、今後もこの2条件を満たす物件は含み益を出す確率がかなり高いことは容易に想定できるだろう。

◆図表4:(横軸)割安度×(奥軸)儲かる確率の(縦軸)中古騰落率プラスの割合

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「儲かる確率」の法則性で
効率よくマンションを探す

 この他、以下のように、効率よく物件を探す法則性をまとめることができる。

・70%以上の儲かる確率ならば、157/200=79%の確率で含み益が出ている
・70%以上の儲かる確率かつ割安ならば、74/87=85%の確率で含み益が出ている
・30%未満の儲かる確率かつ割高ならば、234/279=84%の確率で含み損が出ている
・30%未満の儲かる確率ならば、501/626=80%の確率で含み損が出ている

 前述のことをマトリックス表によって平均中古騰落率で表現すると、以下のようになる。最も値上がり幅が大きいのは、左上端の儲かる「確率80%で20以上割安」であり、27%値上がりしている。逆に、最も値下がり幅が大きいのは、右下端の「儲かる確率20%未満で20以上割高」であり、▲8%値下がりしている。

◆図表5:(横軸)割安度×(縦軸)儲かる確率の平均中古騰落率

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 このように、儲かる確率と沖式新築時価を組み合わせれば、含み益を出す確率を確実に上げることができる。儲かる確率は値下がり幅を当てるものなので、今後経過年数が長くなるにしたがって、中古騰落率で顕著な差が開くことになるだろう。

 また、中古成約事例が増えることで、中古騰落率の数字も落ち着いて来るだろう。法則性を信じると確率を上げることができるので、リスクを軽減し、リターンを狙いに行く自宅マンション投資は実現可能だということだ。うまく活用して、自宅で資産形成してもらうことを祈念したい。

(スタイルアクト(株)代表取締役/不動産コンサルタント 沖有人)