自宅マンションを売ろうとする人は、どんなことに気を付ければいいのか。納得のいく落としどころを3つのタイプで提示しよう

自宅の値上がりは無税になる
売って含み益を出すべきはいつか？

 マンション価格はかなり上昇した。だからこそ、売りたいけれども次の自宅をどうするかで迷う人が多い。確かに、次のマンションを買うにしても、含み益が出た分だけ価格は高い。賃貸に住み替えるにしても、不動産価格が下がらないと家賃分だけ損に感じるだろう。ではどうするか、納得のいく落としどころを3つのタイプで提示しよう。

 まず、含み益について整理しておこう。自宅として購入して住んでいる人が売却して利益が出た場合、3000万円まで無税になる。これを「譲渡所得控除」という。夫婦2人で共有しているなら、6000万円まで含み益が生まれても税金はゼロで済む。利益が出ている人はほぼ全員が6000万円の範囲となっているだろう。

 これは所有期間の長短を問わないので、筆者は資産形成のために、1年で自宅を引っ越しするようにしている。また、次のマンションで含み益が出た場合、前回の売買から2年経過すると何度でも同じ手法を使うことができる。もし相場が10年上昇し続けるなら、2年ごとに住み替えを5回行って含み益を小出しにもできるし、10年住んで含み益をまとめて出してもいい。

 そのときに考慮しなければならないのが、3000万円という控除枠を超えると税金が20～40％ほどかかることだ。5年以内に売却した場合は譲渡益に約40％、5年を超えると約20％の税率となる。この課税は不動産投資では必ずかかるので、3000万円の控除枠は自宅の大きな特例であり、不動産業界では自宅だけが非常に優遇されていると言える。

 譲渡所得は「売却価格－購入価格－譲渡費用」で計算される。アベノミクス以降の相場上昇で物件価格が2～3割上がった人も多いはずだ。5000万円で購入したなら、1000～1500万円なので、非常に高額になる。だからこそ、この含み益は出しておきたいと思うだろう。

「暴落」予想とは裏腹、
不動産価格は2023年まで下がらない？

 不動産価格の上昇が止まり始めて1年近くが経とうとしている。「上がったものは下がる」と単純なサイクルを唱える人からすると「近いうちに下がる」「暴落する」と安易に予想することが多いが、今のところ価格は下がる気配がない。金融緩和が続くうちは、金利はマイナスになるほど低いので、マンションの利回りはつられて低くなる。なぜなら、通常はお金を借り入れて不動産を購入するので、借入金利が低いと期待する利回りが低くても購入する人が必ず生まれるからだ。