「もうマンションを買ってもいいかな。でも損はしたくないし、ローンも怖い」。
そんなあなたが買うべきは、「60m²前後」×「駅徒歩7分以内」×「2001年以降完成」のマンションしかありません。
本連載の書き手は、「不動産ひと筋30年！ 12000人と面談し、成約件数は6000件以上」という圧倒的なキャリアを持つ後藤一仁氏。不動産仲介会社の“現役”社長です。「不動産を通じて、1人でも多くの人に幸せになってほしい」という願いが込められた『マンションを買うなら60m²にしなさい』の著者でもあります。「損をしない、戦略的なマンション選び」を語ってもらいます。
不動産会社任せにせず、自分で考える
マンションを売るときは、ポータルサイトに情報がアップされ、一般消費者が認知する数日の間が最もアクセス数が多くなります。そして、その後徐々に減っていきますので、最初の設定価格が非常に大切です。
この価格設定を不動産会社に任せきりにしてはいけません。自分でも、「売り出すとしたら適正と思える価格はいくらか」を考えるのです。
不動産会社から査定額を教えてもらうときには、価格算出の参考資料である「成約事例」を教えてもらいましょう。
成約事例は、時期（年）によって、価格が高いとき、低いときがありますが、実際にそのマンションが本当に売れた価格です。
複数のデータを平均化することによって、そのマンションのポテンシャル、資産価値を推測できます。成約事例の他に、現在、自分のマンションの他の部屋が売りに出ていないかを確認します。スーモなどのポータルサイトで確認できますし、不動産会社にはレインズ等で調べてもらいましょう。
もし売りに出ていたら、ライバル物件となります。そのライバル物件の価格は、自分の物件価格に影響する可能性があります。価格だけでなく、自分の物件より優っているのか、劣っているのか。広さ、階数、位置、バルコニーの向き、リフォームの有無、売り出しからどのくらい経過しているかなどを確認します。
さらに自分のマンションだけではなく、同一需給圏内の築年数やグレードが似ている他のマンションも確認します。自分のマンションと比較して、いくらくらいであれば購入するのかと、購入者目線でも考えてみましょう。具体的には、
・妥当と思う価格
・最初に少し高めで売り出す価格
・問い合わせや内見希望者が現れなかった場合の値下げ価格
・価格交渉が入った場合に応じる価格
・絶対これ以下にはできないという最低ラインの価格
これらをあらかじめ決めておくと、覚悟が決まって、よい方向に進みやすくなります。
