マンション「お買い得駅」初ランキング!南千住駅が大穴の理由
資産性が高いマンションは「億ション」ばかりで、一般人には手が届かない。そこで、安いわりに資産性が高い物件を「お買い得な駅」という観点から初ランキングしてみた Photo:PIXTA

最もお買い得なエリアはどこ?
最新の「儲かる確率」を計算

 取材を受けたときに、私が一番困る質問はこれだ。

「狙い目といったお買い得エリアはありませんか?」

 私の推奨する物件は価格が高い。なぜなら資産性が高い物件の法則に従うと、「都心・駅近・大規模・タワー・ファミリータイプ」となり、足もとではこうした物件は、「億ション」になりかねないほど価格が高騰しているからだ。そこで、安いわりに資産性が高いところはないかという話になる。一般の会社員でも買える範囲で最もよい物件を教えてほしい、ということだ。今回は、これに明確な形で回答をしようと思う。

 過去のほぼすべての新築マンションの価格変化を調べると、中古になって含み益が出た物件を特定できる。スタイルアクトが運営する「住まいサーフィン」では、その発生確率を「儲かる確率」と称して、物件ごとに公開している。この「儲かる確率」の計算の前提となるのが前述のような条件なのだが、今回はサンプルを増やして「儲かる確率」を再計算してみた。すると、より実感値に近い数値になった。儲かる確率が50%で築年の資産下落率は2%になる。これが相場に変化がない場合の標準的な資産下落率になる。

 元本の減り方は2%以上になるので、この確率以上の物件を購入すると、価格が下落して売れなくなるという可能性は低くなる。「儲かる確率」が70%になると資産下落率は1%になり、毎年1%以上元本を多く返していることになるので、10年後に売却する際には10%の現金が返ってくることが想定される。そして、儲かる確率が90%ほどになると資産下落率は0%になり、コストは物件の管理費などだけで済むことになる。つまり、資産デフレしないということだ。とはいえ、そんな物件はそう多くはない。

 マンションは立地がいいほど価格が下がりにくいので、物件単価が上がるほど「儲かる確率」も上がる傾向がある。しかし、もっと単価の安いエリアでも過去の実績として儲かる確率」が高いエリアがあるので、今回はそれをランキングしてみよう。