たとえば、その土地を誰か第三者に貸すと、「借地権」という権利が土地の上に設定されるため、自用地評価ではなくなります。

 この場合は、貸地評価となり、自用地を100%としたらその地域によって決められた借地権割合だけ土地の評価額が減額されます。

 借地権は路線価地図で確認できますが、地域によって90%から30%の割合で設定されています。仮に50%の地域だとすると、借地権を設定すると評価額は50%減を実現できるのです。

 ただし、借地権を設定させるということは、その土地の使用について所有者が自由にできないというデメリットも生じます。いったん借地として契約を結ぶとその契約を解除するのはとても難しいのです。

 また、最近では自分の土地の上に建物を建てその建物を貸す、いわゆる不動産賃貸業として土地を利用するケースも増えてきています。

 この場合、借地権は発生しませんが、その上の建物を貸しているため、結果としてその土地の使用にも制限がかかることになります。税金の世界では、そのような土地を「貸家建付地」といい、次のような評価減が認められています。

 貸家建付地評価額=自用地評価額×(1-借家権割合×借地権割合×賃貸割合)

 借家権割合は、基本的に全国一律30%です。賃貸割合とは、その建物を賃貸にしている割合です。具体的な数値で説明すると、借地権割合50%、賃貸割合が100%の場合だと、(1-30%×50%)=0.85となり、自用地評価の85%の金額で評価することができます。

 借地権を設定させると、その契約の解消は大変な苦労を伴いますが、賃貸物件を自分で建て、貸し出すとなると、権利の制限は緩和されます。

 このような土地の権利を制限して評価額を落とす方法が相続税対策の一つなのです。