【不動産投資こそFIREへの近道】
収支をシミュレーションする方法

株式投資よりアパート1棟経営がFIRE（経済的自立と早期退職）への近道！
不動産投資を始めて5年、アパート7棟を保有、資産7億5000万円を築いた。目標は、40歳までに資産100億円を築くこと。経済が疲弊した地元を自分の力で再生するための資金作りだ。現在、年間家賃収入7000万円、年間キャッシュフロー（手元に残るお金）2000万円を得ている『元証券ウーマンが不動産投資で7億円』の著者が、知識ゼロから不動産投資で安定的に資産を増やせる方法を徹底指南する。

Photo: Adobe Stock

「入居率75％」と厳しめに設定して
収支のシミュレーションをする

失敗しない不動産投資に欠かせないのは、さまざまなリスクを含めた現実的な収支のシミュレーションをしておくことです。

買いたい物件が見つかったら、「楽待」（www.rakumachi.jp/property/investment_simulator）などの不動産投資情報サイトにある、シミュレーションサービスやアプリを利用して、必ずキャッシュフローを算出します。

「物件価格」「表面利回り」「物件構造」「築年数」「建物面積」を入力するだけで、向こう30年以上にわたる「キャッシュフロー」「実質年間収入」「累計キャッシュフロー」「修繕が必要な時期」「ローン完済時期」「減価償却終了時期」などが、すべて一覧で確認できます。

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損益計算書も、アプリで簡単につくれるので、わかる範囲で数字を当てはめて収支をシミュレーションしましょう。

私がシミュレーションするときは、投資する物件の入居率を厳しめに見積もって75％で計算しています。

一般的には、入居率90％をベースに試算している人が多いのですが、私は厳しめの数字を前提にしているのです。

実際のところ、私が所有している物件で、入居率90％を下回っている物件は1つもありません。

ただ、どんな物件でも、収支が合わないと賃貸経営する意味がないので、将来的には物件の価値が下がって、家賃も下がることを見越したうえで入居率75％をベースにしています。

金融機関から融資を受けるときも、入居率75％で厳しめに想定しつつも、フリーキャッシュフローが2～3％出るシミュレーションをしておくと受理されやすいです。

金融機関は通常、入居率90％（厳しいところでも80％）でシミュレーションします。

それよりも厳しい入居率75％のシミュレーションを提出することで、リスク管理がしっかりしていると受けとめてもらえるメリットもあります。

場合によっては70％や60％とさらに厳しいシミュレーションにすることもあります。

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『元証券ウーマンが不動産投資で7億円』
定価：1650円　ISBN：978-4478113622

じつは株式投資より手堅い「不動産投資」

八木エミリー

1989年愛知県生まれ。2013年日本女子大学理学部卒業後、野村證券入社。配属された東海地方で新人にして営業成績トップとなり、社内最年少でセミナー講師に抜擢される。出身地の経済が疲弊し、将来的に自分の手で地域活性化をするという大きな目標を掲げ、その資金獲得のため不動産投資をはじめる。40歳までに資産100億円を築き、財団を設立して地元を活性化するのが目標。2015年、26歳で1棟目となる中古1棟アパートを購入。その後も1棟買いを続け、入社4年目に退社。現在は7棟68室（総資産7億5000万円）のオーナーとして、年間家賃収入7000万円、年間2000万円のキャッシュフロー（手元に残るお金）を得ている。ダイヤモンドZAiオンライン『今からはじめて１億円めざす「マネ活！」実践講座』連載中。

【著者からのメッセージ】

​「投資」と聞いて、多くの人が最初に思いつくのは、本書のテーマである「不動産投資」ではなく「株式投資」のほうでしょう。かつて野村證券に勤めていた私がいうのもなんですが、株式は不動産に比べて市場経済の影響をモロに受けます。
　もちろん、景気や業績が好転すれば株価はまた上がりますが、市況の波は誰にも予測できないものです。売り時もわからず、株価が下がりはじめると「このまま下がり続けて反転しなければ大損することになる」と焦って“狼狽（ろうばい）売り”する人が多いのが現実です。
　株式よりも確実に、より短期間で資産を最大化していけるのが不動産投資だということを、私はこの5年間で7棟の不動産を購入して実感しています。そうした経験をふまえて、私が自信を持ってお伝えしたいことは、「もっとも不況に強く、安定的かつ効率的に資産を増やす方法は不動産投資しかない」ということなのです。