【不動産投資こそFIREへの近道】
物件の築年数の目安とは？

株式投資よりアパート1棟経営がFIRE（経済的自立と早期退職）への近道！
不動産投資を始めて5年、アパート7棟を保有、資産7億5000万円を築いた。目標は、40歳までに資産100億円を築くこと。経済が疲弊した地元を自分の力で再生するための資金作りだ。現在、年間家賃収入7000万円、年間キャッシュフロー（手元に残るお金）2000万円を得ている『元証券ウーマンが不動産投資で7億円』の著者が、知識ゼロから不動産投資で安定的に資産を増やせる方法を徹底指南する。

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物件構造は基本的に
鉄筋コンクリート造・重量鉄骨造に絞る

私が買う不動産は、基本的に構造が「鉄筋コンクリート造」など強度の高い物件に絞っています。なぜなら、金融機関から融資を受ける際に有利だからです。

金融機関は通常、税法上の「法定耐用年数」から融資期間を決めます。法定耐用年数とは、「建物が新築から無価値になるまでの年数」のことです。

法定耐用年数は、鉄筋コンクリート造が47年、重量鉄骨造（骨格材肉厚4mm超）が34年。

軽量鉄骨プレハブ造は骨格材肉厚が3mm超4mm以下は27年、骨格材肉厚が3mm以下は19年。

木造は22年です。

強度の高い物件のほうが、資産価値がゼロになるまでの法定耐用年数が長いので、融資期間を長めに確保できるという利点があるのです。

また、法定耐用年数の間は毎年、経費計上できるというメリットもあります。

軽量鉄骨プレハブ造や木造は、壁や天井が薄い構造上の問題から、近隣の騒音が気になるなどトラブルが起きやすいのが難点です。

また、耐用年数が短いほど資産としての価値も下がります。

かくいう私も2棟目に購入した物件は、木造アパートでした。

木造とはいえ新築だったので法定耐用年数をフル活用できて、「客付け」にも苦労しないだろうと思って購入したのですが、完成まで8ヵ月もかかったことは前述した通りです。

その間は家賃収入ゼロですから、時間的に大きなロスが生じました。

以来、新築のみならず木造や軽量鉄骨プレハブ造など、法定耐用年数が短い物件も購入しないことにしています。

投資する物件の築年数は、平成元年（1989年）生まれの私自身より年下の建物をいまのところ目安にしています。

2021年現在、築31年以内の物件を目安にしているということになりますが、そこはあくまで目安ということで、法定耐用年数と物件価格、融資条件によって柔軟に対応しています。

購入価格については、融資を受けられる限度額を考えて、当初は自分の年収の10倍くらいの金額で買える物件を目安にしました。

当時は年収460万円だったので、ざっと5000万円を目安にしていたのです。

とはいえ、「物件要望書」に記載する希望価格帯には幅を持たせたほうが、不動産業者に優先してもらいやすくなります。

私が不動産投資をはじめたときは、5000万円くらいの1棟物件を探していましたが、物件要望書には「5000万～2億円」とあえて幅を持たせて伝えていました。

不動産会社としては高額物件のほうが手数料収入は増えますから、ちょっとでも情報を有利に得るために上値に幅を持たせたのです。

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『元証券ウーマンが不動産投資で7億円』
定価：1650円　ISBN：978-4478113622

じつは株式投資より手堅い「不動産投資」

八木エミリー

1989年愛知県生まれ。2013年日本女子大学理学部卒業後、野村證券入社。配属された東海地方で新人にして営業成績トップとなり、社内最年少でセミナー講師に抜擢される。出身地の経済が疲弊し、将来的に自分の手で地域活性化をするという大きな目標を掲げ、その資金獲得のため不動産投資をはじめる。40歳までに資産100億円を築き、財団を設立して地元を活性化するのが目標。2015年、26歳で1棟目となる中古1棟アパートを購入。その後も1棟買いを続け、入社4年目に退社。現在は7棟68室（総資産7億5000万円）のオーナーとして、年間家賃収入7000万円、年間2000万円のキャッシュフロー（手元に残るお金）を得ている。ダイヤモンドZAiオンライン『今からはじめて１億円めざす「マネ活！」実践講座』連載中。

【著者からのメッセージ】

​「投資」と聞いて、多くの人が最初に思いつくのは、本書のテーマである「不動産投資」ではなく「株式投資」のほうでしょう。かつて野村證券に勤めていた私がいうのもなんですが、株式は不動産に比べて市場経済の影響をモロに受けます。
　もちろん、景気や業績が好転すれば株価はまた上がりますが、市況の波は誰にも予測できないものです。売り時もわからず、株価が下がりはじめると「このまま下がり続けて反転しなければ大損することになる」と焦って“狼狽（ろうばい）売り”する人が多いのが現実です。
　株式よりも確実に、より短期間で資産を最大化していけるのが不動産投資だということを、私はこの5年間で7棟の不動産を購入して実感しています。そうした経験をふまえて、私が自信を持ってお伝えしたいことは、「もっとも不況に強く、安定的かつ効率的に資産を増やす方法は不動産投資しかない」ということなのです。