物議を醸した国立競技場の建て替えで、ザハ案白紙撤回後の新デザイン案コンペに不透明な“黒塗り”が存在している。黒塗りの中身を明らかにするとともに、水面下で進む再開発プロジェクトとのつながりに迫った。（「週刊ダイヤモンド」委嘱記者 大根田康介）

長年の議論を経て神宮外苑地区再開発を機に高層マンションに建て替わる「外苑ハウス」 Photo by Kosuke Oneda

 「建て替えの検討を始めてから十数年。ようやく念願がかなった」。東京・明治神宮外苑地区にある国立競技場敷地の南に位置するマンション「外苑ハウス」（写真参照）の住民は満足げだ。

 今年2月、地上8階、196戸の外苑ハウスを地上22階、約410戸、高さ80メートルもの高層マンションに建て替える計画が近隣住民説明会で提示された。

 新国立競技場を錦の御旗に、建て替えを阻んでいた障壁が一気に取り払われ、外苑ハウス関係者の多くは外苑再開発のメリットを享受する勝ち組となった。

 外苑ハウス周辺の明治神宮外苑地区一帯は1926年、景観保護のため日本初の「風致地区」に指定された。そのため建物は最高高さ15メートルという制限があった。

 86年を経た2012年、新競技場建設決定と同時に事業主体の日本スポーツ振興センター（ＪＳＣ）が新たな都市計画を作成。それを受けて13年6月、東京都が「再開発等促進区」を設定し、建物の最高高さを80メートルまで緩和した。

 15年4月には促進区の地権者である都、ＪＳＣ、明治神宮、高度技術社会推進協会、伊藤忠商事、日本オラクル、三井不動産らが「神宮外苑地区まちづくりに係る基本覚書」を締結。再開発にいよいよ拍車が掛かった。

 外苑ハウス建て替えは再開発に便乗する形で決まった。商業施設も入る見通しで、新競技場に訪れた観光客を取り込める収益物件としてももくろんでいるようだ。

 三井不動産のグループ会社である三井不動産レジデンシャルが建て替えを企画するという話が出ているが、三井不動産担当者は「現時点で何も決まっておらず、話せることはない」と言う。計画はあくまでも水面下で進み、詳細は公にされていないのだ。

 外苑ハウスの建て替え計画は今に始まったことではない。64年の東京オリンピックの際に外国の報道陣の宿舎として建設され、後に一般向け分譲マンションとなった外苑ハウスは、建設から30年ほどたったころから管理組合内で建て替えが議論されだした。しかし、二つの理由から幾度も話は立ち消えになった。

 その一つが、外苑ハウスの目の前にある「都営霞ヶ丘アパート」の存在だ。こちらも前回の東京オリンピックに伴う再開発の一環で建設され、その南側に位置する外苑ハウスは「（霞ヶ丘アパートの）日照権などが絡んで大規模な建て替えができなかった」（住民）のである。