具体的には、建物が競売にかけられた場合、まずは銀行や公庫などの抵当権者が弁済を受け、その残りがあったときに、ようやく管理組合は債権を行使することができる。競売落札価格よりも多額のローン残高がある状態(オーバーローン)の場合には、たとえば管理組合がこの先取特権を行使して競売にかけても、滞納金を回収することはできないことになってしまうのだ。

 また、このように競売を実施しても、優先順位の低い債権者に配当される余剰がない場合、配当を得られる見込みのない債権者からの競売申し立ては、「無余剰取消」として、裁判所に却下されてしまうことになる。つまり、オーバーローンの場合、管理組合が先取特権を実行して競売を実施したくてもできない、ということになるわけだ。

何よりも大切なことは
滞納させない仕組みづくり

「では、オーバーローンの状態の滞納者からは、滞納金を回収することはできないのか。管理組合は泣き寝入りするしかないのか!」と思われるかもしれないが、そのような場合には、区分所有法第59条の「区分所有権の競売の請求」が活用できるのだ。

第59条 
第57条第1項に規定する場合において、第6条第1項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。

 この条文を活用して競売を申し立てるメリットは、たとえオーバーローンの状態でも、前述した「無余剰取消」の扱いを受けることなく、競売を実施することができるという点だ。そして、この競売が成立した場合、管理組合は新しい区分所有者から滞納金を回収することができる。つまり、新しい区分所有者は、前の区分所有者(=滞納者)が負担していた管理費等の支払義務も引き継ぐことになるわけだ。これならば、管理組合は“泣き寝入り”することなく、滞納金を回収することが可能となる。

 このように、滞納金を回収する方法はいくつか考えられるが、実際に回収にいたるまでには、多大な時間と労力に加えて、訴訟費用や弁護士費用などのお金もかかる。また、その問題を抱えた時期の理事会のメンバーには、精神的にも相当な負担となるだろう。

 こうした滞納問題については、私は何よりもまず「長期滞納者を作らない」ことが肝心だと考えている。そのためには、管理会社に対して、督促業務に積極的に取り組んでもらうように促すとともに、未収納金の督促業務について、管理業務仕様書にその内容を詳細に規定しておくことをお勧めする。

 そして、滞納者が現れたら、一刻も早く滞納金を回収することが大切だ。“悪い芽”は早く摘むのに越したことはない。とにかく、「滞納させない仕組みづくり」を徹底しておくべきなのである。