須藤桂一
首都圏マンションの住民を食い物に！大規模修繕工事で巧妙化する「談合の手口」とは？【公取委が約20社立ち入り検査】
マンション業界に激震が走っている。マンションの大規模修繕工事を行う会社約20社に談合の疑いがあるとして、公正取引委員会の調査が入ったのだ。大規模修繕について談合やリベートが横行していたのは業界内では知られていたが、この問題がついに明るみに出たといえる。長年、業界の談合・リベート問題に取り組んできた筆者の視点で、今回の件を考えてみたい。
「マンションの役員、ならなくてOK！」甘い言葉を信じた人がハマる“第三者管理方式”の落とし穴
どこのマンションでも頭を悩ませているのが、「管理組合の役員になる人が足りない」という問題だ。近年は特に、区分所有者の高齢化や高経年マンションの賃貸化にともなって、より大きな問題となってきている。そうした流れの中、マンション管理の選択肢の一つとして注目を集めているのが「第三者管理方式」。一見、とても合理的に見える方法なのだが、これは本当に頼れる管理方式なのだろうか？
築古マンションで多発する水漏れ事故、「管理組合」には何ができるのか？
マンションで発生する事故やトラブルの中で、比較的発生件数が多いのが水漏れ事故だ。特に築年数がたった、いわゆる高経年マンションでは給湯管からの漏水が多く見受けられる。今回は、マンションの管理組合が、給湯管を原因とする水漏れ事故に備えて、どのような対応ができるのか考えてみたい。
火災保険料の値上げが止まらない！保険料を抑える「3つのポイント」とは？
食品や日用品、光熱費、物流費、医療費など、さまざまな分野で値上げの動きが止まらない。マンションの管理費も、今後値上げが避けられない費用の一つだ。共用部分にかかる水道光熱費や備品・材料費の上昇に加え、管理組合が損害保険会社に支払うマンション総合保険の保険料が上がるためである。2022年10月から火災保険料の値上げが実施され、さらに2024年度にもさらなる値上げが待っている。しかしマンションの保険料は、管理組合の取り組み次第では値上がりを最小限に抑えることができる。管理組合はどのように火災保険と付き合っていくべきか、詳しく解説する。
高度経済成長期に、建材として多くの建物で使用されたアスベスト（石綿）。肺がんや中皮腫など、健康被害の原因になることは知られているが、その影響は建設業や製造業の従事者、あるいはその関係者に限られたことだと思っている人も多いのではないだろうか。しかし、一般的なマンションに暮らす住民にとっても、アスベスト問題は無関係なことではない。
マンションの共用部分については、全区分所有者が共同で維持・管理する義務がある。そのために組織されるのが管理組合だ。つまり、マンションの数だけ管理組合は存在する。しかし、近隣のマンションの管理組合同士が交流しているという話を聞くことはめったにない。そこで今回は、管理組合同士が交流するメリットとその具体的な交流方法について見ていきたい。
マンションの管理組合には、管理会社から修繕工事に関するさまざまな見積もりが提出されるが、「マンションの工事はすべて管理会社に頼むべきだ」と考えている理事も少なくない。そこで今回は、「何でも管理会社の言うとおりにしなければならない」という思い込みをなくし、管理組合の主導で修繕工事を行うためのポイントを解説する。
マンションの大規模修繕工事は、小規模マンションでも数千万円単位、大規模マンションになると億単位の発注となるため、そこで“甘い汁”を吸わせてもらおうと悪徳コンサルタント会社や工事会社が群がってくる。いろいろなところで談合・リベートの問題が大きく取り上げられているおかげで、さすがにあからさまな談合・リベートの事案はなりを潜めてきたが、最近、久しぶりに“見事”な談合・リベートを目の当たりにしたので、今回はそのケースを紹介したい。
マンションの購入時に手渡される管理規約。マンション生活と管理運営の根幹となるルールブックだが、その重要性を認識している人はどれだけいるだろうか。また、2022年4月から始まった「マンション管理計画認定制度」によって、今後はマンションの管理状況がその資産価値に影響することになるかもしれない。そこで今回は、マンションの将来を左右する存在でもある管理規約について見ていきたい。
マンションを購入したら、必ず回ってくるのが管理組合の役員、いわゆる「理事」の順番だ。マンション管理において、理事会と理事の果たすべき役割は非常に大きなものなのだが、「できれば理事にはなりたくない」と思っている人も多いだろう。今回は、そんな敬遠されがちな理事について話をしていこう。
マンションが抱える諸問題に対処するには、管理組合の「意思決定の最高機関」である「総会」を経て解決することが求められる。今回も引き続き、理事会以外の区分所有者にも招集の権限がある「臨時総会」について解説する。
マンションでは年に1回、総会を開催することが法律で義務付けられている。これを「通常総会（定期総会）」と呼ぶが、必要に応じて「臨時総会」も開催でき、理事会以外の区分所有者でも招集することができる。「理事会と区分所有者の意見が対立して困っている」「ワンマン理事長の暴走を阻止したい」などという悩みがあるなら、臨時総会がそれらを止めるための“武器”になり得ることを知っておくといい。上下2回で解説する。
高齢化は社会のさまざまな面で大きな問題となっているが、マンション管理においても例外ではない。2018年に実施されたマンション総合調査でも、マンションの管理組合運営における将来への不安のトップは「高齢化」という結果が出ている。マンション管理では、高齢化による弊害が顕在化するまでは事前の予防が難しく、対策を打ちにくいため、さらに管理組合の対応を難しくしているのだ。
マンション管理組合の支出の中で、もっとも大きな割合を占めるのが管理会社に支払う管理委託費だ。管理組合としては、管理会社にはできるだけ安い管理委託費で、質の良い管理をしてもらいたいところだが、最低賃金引き上げの流れを受け、管理会社が管理委託費の値上げを要求するケースが増えている。必要な値上げは受け入れつつも、管理会社の“食い物”にされないための対処方法について考えてみたい。
第37回
日本におけるマンションの歴史は60年を超え、いまや全国には665.5万戸分のマンションが存在する。それだけの数がある中で、これまでに建て替えられたマンションはわずか1万9200戸しかない。なぜマンションの建て替えはこうも進まないのだろうか。
第36回
日本にマンションが登場したのは1950年代のことで、いまや戸建に並ぶ一般的な居住形態として定着している。鉄筋コンクリート造で堅牢なイメージのあるマンションだが、それでも年を追うごとに建物や設備は老朽化し、やがてその“寿命”を迎えることになる。そのために、どうしても視野に入れておかなければならないのが、マンションの建て替えだ。
第35回
エレベーターや機械式駐車場はマンションには欠かせない重要な設備だが、一方でその維持管理に膨大な費用がかかるため、“金食い虫”と揶揄されるやっかいな存在でもある。特に機械式駐車場は、「附置義務」との兼ね合いもあり、必要がないからといって簡単に取り壊せるものでもなく、管理費や修繕積立金に重い負担をかけ続けている。そんな機械式駐車場にかかる費用を見直す一つの方法がある。
第34回
新型コロナウイルスの感染拡大に伴い、社会にさまざまな影響が出ているが、感染防止のための「3密回避」や「巣ごもり」などによって、マンションの管理組合にも思わぬ影響が及んでいる。今回は、コロナショックによって生じたマンション内の諸問題や、コロナ問題の終息後、いわゆる「ポスト・コロナ時代」のマンション管理の在り方について考える。
第33回
今回は「管理費等の滞納問題」を取り上げたい。最悪の場合は訴訟にまで発展することもあり、マンションの管理組合を悩ませる大きな問題のひとつと言える。「うちのマンションは滞納者がいないから」「滞納問題に悩んだことはない」という管理組合にこそ、“転ばぬ先の杖”として読んでいただきたい。
第32回
かつて日本は世界有数の「クルマ社会」だったが、近年は少子高齢化の進展や交通利便性の向上といった社会情勢の変化にともない、若者を中心としたクルマ離れが進んでいる。今回は、この社会現象がマンション管理に与える影響について見ていきたい。
