税理士と不動産鑑定士が組む場合もある
その理由とメリットとは

 さて、冒頭で紹介したAさんの事例だが、友人に促され、セカンドオピニオンとして当税理士事務所にご相談に見えた。当事務所で土地評価を試算し直したところ、相続税を5700万円も払い過ぎていることがわかった。

 その理由は、相続税申告をした顧問税理士が「地積規模の大きな宅地の評価」を適用していなかったからだ。

 確かに、平成29(2017)年12月31日以前までの「広大地の評価」では、戸建分譲に向く広い土地かどうかが「広大地」として認定される基準になっていた。マンションがあるAさんの土地は不利だ。

 しかし、税制改正により、平成30(2018)年1月1日以後「地積規模の大きな宅地の評価」となってからは、要件を満たせば、マンション適地にも適用できるようになったのである。地積規模の大きな宅地とは、三大都市圏においては500平方メートル以上、三大都市圏以外の地域では1000平方メートル以上の宅地を指す。

 ビジネスパーソンなら誰しも覚えがあるだろうが、思い込みはミスを招きやすい。Aさんの顧問税理士は、マンションがあると認定されにくいという、旧広大地評価の思い込みがあったのではと想像する。

 日本の相続財産の3割以上を土地が占める。そのため、相続税専門の税理士は多くの土地を見ている。現地に足を運び、周辺を調査し、登記簿などを確認すれば、経験上、土地に関するどの特例や優遇制度を適用すれば節税になるか、対策判断ができるのである。経験を積めば積むほど、その引き出しは増える。

 相続税の土地評価には、「路線価方式」または「倍率方式」が用いられる。路線価とは、その路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額のこと。倍率方式による価額は、その土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算される。いずれも、不動産売買の時価より低く設定されている。

 ところが、滅多にないことだが、土地によっては、「路線価方式」や「倍率方式」による評価額では、実際にはその土地を売ることができない場合がある。経済情勢や周辺環境、その土地の個性が際立っているためなど、原因はさまざまだが、相続税の土地評価額よりも時価のほうが低いケースが稀にあるのだ。

 そういうレアケースの土地相続では、不動産鑑定士と連携することになる。税理士は税額を算出するため、税法で定められた評価方法を用いるが、不動産鑑定士は時価を算出するプロである。時価のほうが相続税の土地評価額より低い場合、時価を用いることで課税額は低く抑えることができる。

 相続税専門の税理士とは、単に申告や還付の手続きを行うだけでなく、あらゆるノウハウを駆使して顧客の相続税を節税することが使命だと任じている。おかげさまで、Aさんも、無事、相続税還付に成功し、ご一緒に今、胸をなで下ろしているところである。