【不動産投資こそFIREへの近道】
不動産資産7億円を築いた投資法を「ひと言でいうと？」

株式投資よりアパート1棟経営がFIRE（経済的自立と早期退職）への近道！
不動産投資を始めて5年、アパート7棟を保有、資産7億5000万円を築いた。目標は、40歳までに資産100億円を築くこと。経済が疲弊した地元を自分の力で再生するための資金作りだ。現在、年間家賃収入7000万円、年間キャッシュフロー（手元に残るお金）2000万円を得ている『元証券ウーマンが不動産投資で7億円』の著者が、知識ゼロから不動産投資で安定的に資産を増やせる方法を徹底指南する。

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純資産を増やすなら
「積算価格」が高い物件を1棟買い

金融機関から融資を受ける際、銀行は貸し倒れを防ぐため、不動産の「担保価値」を評価します。

そして、万が一返済できなくなった場合（債務不履行）に備えて、土地や建物を担保に「抵当権」が設定されます。

そうした土地・建物の担保価値には、「積算価格」「収益価格」があります。

「積算価格」は、シンプルに土地・建物の評価額を足し合わせた価格です。

一方の「収益価格」は、家賃収入から計算された不動産価格。諸経費（運営費）を差し引いた年間利益を計算して、期待できる利回りから不動産価値を算出した価格です。

将来的に得られる予定のキャッシュフローから、現在の物件価値を評価した価格ともいえます。

私の不動産投資法は、ひと言でいうと「積算価格が高い物件の1棟買い」です。

これまで投資した7棟の物件はすべて“積算価格重視”で選び、純資産（自己資金）を順調に増やし続けてきたのです。

将来的な家賃収入から計算する収益価格ではなく、いま確実にある土地・建物の積算価格で、金融機関から合格点をもらえる物件を買う。

そうすることで、その担保価値をもとにさらに融資を受けて、どんどん不動産（資産）を増やしていくのが、私のビジネスモデルです。

1棟買いした純資産は金融機関からの借り入れの際、担保になります。

積算価格が高い物件を所有していれば、担保としてのレバレッジが効くので、借入金が増えても不動産投資を拡大できるのです。

私のように純資産を増やしていくなら、「積算価格」が高い物件を1棟買いするほうが断然有利になります。

積算価格が高い物件は、まず土地の価格を調べます。土地値の評価方法としては、国税庁の「路線価」（路線もしくは道路に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格）や、国土交通省の「公示地価」（地価公示法にもとづいて土地鑑定委員会が公表する土地の価格）を利用して計算します。

「路線価」や「公示地価」は毎年更新されるので、その年の最新の価格を確認します。

両方とも調べたい大まかな住所（例：千葉県千葉市稲毛区）と年度（例：2021）とともにインターネットでキーワード検索すれば出てきます。

参考までに図版のように、私が買った不動産を例に、実際の数字を当てはめて計算してみましょう。

一方、家賃収入から計算された収益価格で融資を受けた区分（1部屋）マンションは、いざ次の物件を買おうとしても担保が足りなくなりがちです。

結局は、給与やボーナスなどの収入を当てにされてしまう可能性があります。

たとえるなら、私が積算価格をベースに購入した物件は、現在価格が110とか120のものを、100で買っているようなイメージ。

これに対して、収益価格をベースに買う区分マンションは、担保価値が100欲しいところを70、80のレベルで買っているイメージ。

そのマイナス20、30のリスクが、将来的に膨らみかねません。

不動産投資という事業を拡大させていきたい人にとって、赤字決算にならないようにするのはとても大事なことです。

なぜなら、金融機関は赤字決算で担保もないオーナーには、なかなか融資をしてくれないからです。

私自身はそういった先々のことまで考えて、積算価格重視で1棟物件に投資し続けています。

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『元証券ウーマンが不動産投資で7億円』
定価：1650円　ISBN：978-4478113622

じつは株式投資より手堅い「不動産投資」

八木エミリー

1989年愛知県生まれ。2013年日本女子大学理学部卒業後、野村證券入社。配属された東海地方で新人にして営業成績トップとなり、社内最年少でセミナー講師に抜擢される。出身地の経済が疲弊し、将来的に自分の手で地域活性化をするという大きな目標を掲げ、その資金獲得のため不動産投資をはじめる。40歳までに資産100億円を築き、財団を設立して地元を活性化するのが目標。2015年、26歳で1棟目となる中古1棟アパートを購入。その後も1棟買いを続け、入社4年目に退社。現在は7棟68室（総資産7億5000万円）のオーナーとして、年間家賃収入7000万円、年間2000万円のキャッシュフロー（手元に残るお金）を得ている。ダイヤモンドZAiオンライン『今からはじめて１億円めざす「マネ活！」実践講座』連載中。

【著者からのメッセージ】

​「投資」と聞いて、多くの人が最初に思いつくのは、本書のテーマである「不動産投資」ではなく「株式投資」のほうでしょう。かつて野村證券に勤めていた私がいうのもなんですが、株式は不動産に比べて市場経済の影響をモロに受けます。
　もちろん、景気や業績が好転すれば株価はまた上がりますが、市況の波は誰にも予測できないものです。売り時もわからず、株価が下がりはじめると「このまま下がり続けて反転しなければ大損することになる」と焦って“狼狽（ろうばい）売り”する人が多いのが現実です。
　株式よりも確実に、より短期間で資産を最大化していけるのが不動産投資だということを、私はこの5年間で7棟の不動産を購入して実感しています。そうした経験をふまえて、私が自信を持ってお伝えしたいことは、「もっとも不況に強く、安定的かつ効率的に資産を増やす方法は不動産投資しかない」ということなのです。