相続でモメやすい資産、ダントツ1位は？
本連載は、相続に関する法律や税金の基本から、相続争いの裁判例、税務調査で見られるポイントを学ぶものです。著者は相続専門税理士の橘慶太氏で、相談実績は5000人超。『ぶっちゃけ相続【増補改訂版】』を出版し、遺言書、相続税・贈与税、不動産、税務調査、各種手続といった観点から相続の現実を伝えています。2024年から贈与税の新ルールが始まるため、その注意点を聞きました。
Photo: Adobe Stock
相続でモメやすい資産、ダントツ1位は??
年末年始は、親が地方に住み、子どもたちがそれぞれ別の場所で暮らしているご家庭ほど、家族がいっせいに集まりやすい時期です。
普段は一年に一度、二度しか会わない人たちが、同じ場所に揃う。そういうタイミングだからこそ、「せっかくだし、相続のことも少し話しておこうか」と家族会議が開かれやすくなります。ただ、勢いだけで話を始めてしまうと、肝心の前提が共有されないまま、話が噛み合わなかったり、思わぬところで空気が張り詰めてしまったりすることもあります。では、家族会議の前に何を準備しておくと、話し合いがより実りあるものになるのでしょうか。
相続でモメやすい資産、それは「不動産」
オススメしたいのは、「自宅の価値をどう考えるか」を、できるだけ早い段階で話題にしておくことです。相続が発生した場合、預金や株式などの金融資産は、金額が比較的はっきりしています。預金であれば残高を見ればすぐにわかりますし、株式も価格が日々表示されているため、「いくらだよね」という共通の土台を作りやすい。一方で、自宅や不動産となると、価値がどうしても“ふんわり”してしまいます。そして、この「ふんわり」の部分が、相続の話し合いで最も揉めやすい箇所でもあります。
実際、自宅を相続する立場の人からすると、「自宅の価値はそこまで高くない」と言いたくなることがあります。反対に、自宅を相続しない立場の人からすると、「いや、一定の価値はあるはずだ」と言いたくなる。ここに温度差が生まれると、同じ家族の中でも、前提が揃わないまま話が進んでしまいがちです。だからこそ、相続が起きた後に慌てて「さて、家はいくらなのか」と議論するのではなく、生前の段階で「ざっくりどのくらいの価値として見ておくのが現実的か」を共有しておけると、その後の手続きや分け方の話が、ぐっと進めやすくなります。
ただし、不動産の価格は決め方が一つではありません。固定資産税の評価額は客観的な数値として出ますし、相続税の評価額も算出ができます。けれども、これらが必ずしも実際の売買価格と一致するとは限らず、どうしても乖離が生じることがあります。したがって、家族会議の場では、「評価の数字がいくらか」だけを突き詰めるよりも、「一般論として、うちはどのくらいの価格帯として見ておくのが妥当だろうか」という“見立て”を家族で揃えることが大切になってきます。
一般人にできることは？
では、一般の方ができることは何かというと、まずは簡易的に調べる方法があります。住所や番地を入力すると、おおよその価格感が表示されるサイトもありますよね。ああいった情報を、あくまで叩き台として使ってみるのは一つの手です。もう少しきちんと見たい場合には、専門家の力を借りる方法もあります。いちばん近いのは不動産鑑定士で、ただし一件あたりおおむね30万円程度の費用がかかります。コストはかかるものの、鑑定士の鑑定額は、かなり客観的に近い価格になると考えられます。
一方、不動産会社の査定は、参考にしつつも受け止め方に注意が必要です。というのも、査定を依頼すると、提示額が高めになりやすい構造があるからです。媒介契約、仲介の契約を取りたいという事情があり、とりあえず高めに提示して契約を取りにいく。「5000万円ぐらいで売れますよ」と言われて「そのくらいで売れるんだ」と期待して媒介契約を結び、いざ売りに出してみたら買い手がなかなかつかず、結果として「4300万円だったら買い手がいるのですが」といった形で着地する。これは、実際によくある話です。つまり、「不動産屋さんに5000万円と言われたから、価値は5000万円」と即断してしまうのは、少し早い、ということになります。売却価格は、最終的には買い手がついて初めて固まるものだからです。
さらに戸建ての場合は、「取り壊し費用」が論点になることも少なくありません。「更地なら買う」という買い手は一定数いる一方で、その場合、取り壊し費用は売主負担、という条件が付くことがあります。すると、建物の価値はプラスどころか、状況によってはマイナスとして扱われてしまうことさえあります。こうした事情も踏まえると、年末年始の家族会議でまず取り組みたいのは、「家はいくらか」という一点を断定することではなく、「いくらぐらいで見ておくのが現実的か」という共通認識を、無理のない範囲で作ることだと言えます。
もちろん、どこまで踏み込むかはご家庭によります。ただ、相続の話は、相続が起きてから始めると、時間的にも気持ちの面でも余裕がなくなりやすいものです。逆に、元気なうちに、しかも家族が揃いやすいタイミングで、「自宅の価値は揉めやすいから、先に前提を揃えておこう」と一度話せているだけでも、将来の負担は大きく軽くなります。年末年始の集まりをきっかけに、まずは自宅・不動産の価値について、家族の中で“見立て”を共有する。その準備こそが、相続会議でやるべきことの大切な第一歩ではないでしょうか。
（本原稿は『ぶっちゃけ相続【増補改訂版】』の一部抜粋・加筆を行ったものです）
20万人から感謝の声続々！ 日本で一番売れた相続本！
「お金のソン・トク」をとことん教えます！
