ところが普通のマンションとタワマンとでは利益を上げるための効率が違います。

　通常、マンションの原価構成は土地代、建設費に関連経費が約30％上乗せされ、デベロッパーの利益は5％から10％程度です。たとえば50戸のマンションを販売するときに、5戸売れ残ってしまうと利益が出ません。

　販売に苦戦しているマンションで残5戸などの表示が出ているマンションは、ときに売り手側が大幅な値引きに応じてくれると言われる理由は、この利益率にあります。

普通のマンション20棟を売るよりも
タワマン1棟のほうがはるかに儲かる

　タワマンの場合、低層部より高層にいくほど販売価格がどんどん高くできます。上層階ほど人気があるため、物件にもよりますが、低層部より高層部が2割から4割くらい高く売れるケースもあります。また一度に大量の住戸をさばきますから販売効率もよいです。

　一時に実額で大きな利益を稼ぐことができるので、大手デベロッパーが積極的になるのです。たとえば1000戸のマンションを戸あたり8000万円で販売すれば売上は800億円です。利益率が15％として120億円です。

　普通のマンション1棟50戸で同じ売上を達成しようとすれば20棟造らなくてはなりません。それぞれに経費がかかりますので、利益率は落ちてしまいます。

　1990年代半ばくらいまでは、都心部の容積率は今ほど緩くなかったのでタワマンを供給できるエリアはごく限られていました。ところが1990年代半ば頃から容積率が大幅に緩和された結果、デベロッパーは美味しい商売にありつくことができたのでした。都心居住のニーズを大いに刺激したのがタワマンなのです。

資産価値が暴落する前に
タワマンから逃げ出せるか？

　タワマンはその姿かたちから何となくプラウドだ。タワマン住まいは都心でスマートに働く人たちの舞台、そして都心にある不動産は当然資産価値が高く、今後もその価値は維持されていく。多くの人たちがそう信じています。