湾岸のタワマン価格を引っ張ってきた中国人の勢いがビタッと止まった！転売狙い購入者へのローンも下りなくなってきてるって【不動産インサイダー座談会1】

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新年恒例となった全宅ツイによる不動産インサイダー座談会。第1回目はいよいよ「異変」が表れた、湾岸タワマン市場についての話題から。中国人買いや転売狙い購入者への融資が止まり始めた？（聞き手／ダイヤモンド編集部　鈴木洋子）

売り出し総数が増えたのに成約数は以前と変わらない
湾岸タワマン市場に異変あり

――2025年のマンション相場や取引状況はどんな感じでしたか？

のらえもん（のら）：私が見てる東京湾岸エリアは日本の中古流通の何割かに相当するので全体の市況を占うポジションにはあると思います。

　特に中央区と江東区のタワマンですが、24年から25年の3月とか4月にかけて、めちゃくちゃ成約単価が伸びたんですよ。でもその後価格の伸びが止まった。一方で、売り出し物件の総数は以前の倍くらいに増えている。23年から24年の夏くらいまでの弾不足がうそのよう。そして売り出し増えたけど成約数はあんま変わってない。

　あと、ここ数年、湾岸の価格をリードしてた中国人の実需の人たちの勢いが直近でビタッと止まったの。中国の人たちは株を買う人にありがちな、坪単価がちょっと高くともその後の値上がりを期待して買う、ということをやるんですよね。日本人はそういう買い方しないけど。それがこの今直近においてビタッと止まったの。

　外国人向けの経営管理ビザ要件が相当厳しくなったことに関係してるんじゃないかな。資本金の下限が500万円から3000万円になって、日本人雇用が必要になって、本人も日本語ができないといけないっていう。これで新規の実需が止まった気がする。

　それから、短期で目立つタワマンを買って売却する人に対して、銀行の融資姿勢が厳しくなってる。「次を買いたいんだけど銀行から短期転売と見なされてローンが下りない」って相談があった。

　24年だったら変動金利0.3％で借りられていた属性の人の住宅ローン金利が、今では利上げで1％近くに上がったじゃないですか。支払金額が結構変わったし審査金利も変わった。今まで年収倍率10倍以上でも貸していたのが、ギリギリ背伸びして買う人には融資が下りなくなってきた感はある。

はとようすけ（はと）：今50年ローンがメインになってきたもんね。

のら：35年だと融資が出ないけど、買いたいからそれしかないって50年ローンで買うみたいな。20代後半から30代の若者の焦りがすごくて「一刻も早く買わなきゃ、50年住むつもりはないけど、高値でも買った方が途中で売れて利益も出る。周りにもそういう人がいっぱいいる」ってマインド。

はと：リーマンショックも知らないからね。ずっとアクセル踏み続ければ資産が増えることを経験してる。実際にここ15年上がり続けてる。住宅投資が一番リスクが少なく利益になることを肌で体感してる層が20代30代は特に多い。だから良しあしがある50年ローンもためらわない部分もある。それがこの15年の正解だからアクセル踏める。

――なるほどー。今湾岸エリアの主要な買い手になってる人ってどういう人になっているんでしょうか？