以前紹介したが、よいマンションを選ぶための「5つの法則」(都心寄り・駅近・大規模・タワー・ファミリータイプ)を満たすとこの確率は上がる。それだけ買いたい人が多く、値下がりしにくいからだ。値下がりしにくいとローンの残債は着々と減っていくので、含み益が出やすくなる。

 そして「いくらで?」については、今回紹介したロボット仲介の「コスパ物件リスト」が担っている。売り出し物件は平均して10%高く価格設定されている。全体の10~15%しか査定価格を下回るものはない。実際、成約した物件の売り出し価格を調べた結果、売り出しと成約の乖離率は6.4%にもなった。10%にならないのは、あまりに高いものは成約に至らないことの表れである。

◆売り出し物件と査定価格分布

コスパのよい物件は瞬間蒸発
物件購入の奥義を学べ

 顧客に対して「よい物件とは何か?」と問うと、「自分が気に入った、コスパのよい物件」と答える人が最も一般的である。気に入るかどうかは内覧してみないと決まらないので、本人にしかわからない。コスパのよい物件選びをしてから希望物件の内覧に行く、という理想的な流れを「ロボット仲介」なら実現できる。

 実際、査定よりも10%以上安い物件は売出物件の1%しか存在しないため、たいてい2~3日で買い付けが入って売れてしまう。5000万円の物件に対して500万円も差が出るわけで、バカにならない大金である。こうした物件は毎日数件ほどなので狭き門だが、5%ほどに条件を緩和すると、自分の希望に当てはまる物件をもっと多く見つけられるかもしれない。それでも、24時間以内にコスパのよい物件を見つけ、翌日には内見するくらいのスピード感がないと、うまくは買えない。つまり、不動産市場は「早い者勝ち」の様相を呈しているからこそ、「ロボット仲介」を行う必要があるのだ。「ロボット仲介」は、全ての新着物件から好条件なものを探すことと言えるだろう。

 いかがだったろうか。今回紹介したのは「ロボット仲介」の基礎となる【物件選び編】で、次回は実践するための【物件購入編】をお届けする。物件を購入するためには、不動産屋を味方につけなくてはならない。業界の構造を知り、担当者と信頼関係を築かないと、物件購入はうまく行かない。すでに不動産流通の繁忙期である3月に入ったが、筆者はここでは書けない裏事情を含めてセミナーを開催しようと思う。ただし、業界関係者を排除したいので、参加希望者は「住まいサーフィン」の会員に限定させてもらい、当日は身分証明証なども必要となる。会場の都合もあるので、人数に限りがあることはご容赦願いたい。

 次回の【物件購入編】で紹介するのは、事前準備、画期的な内覧方法、お宝物件に出会う方法、買い付け価格の値段のさし方などになるが、急ぐ人には筆者のセミナーで対応することとしたい。