不動産の銀行評価は新築時からの耐用年数で決まる。マンションは鉄筋コンクリート造で建物と土地が一体で評価され、47年の償却期間を基本とする。つまり大まかに言うと、100%を47年で割るので、年間2%強の価値下落を想定する。住宅ローンの10年後の元本の減り方は約25%なので、資産の下落幅(▲20%)よりも元本(▲25%)の方が大きくなっており、含み益が出やすい状況にある。

 これに対して、木造の戸建は22年の償却期間で、物件価格の半分が建物とすると「50%÷22年=2.3%」となるため、10年後に23%の価値下落になる。これだと含み益が出るかどうかは微妙な水準になる。20年後には建物価値はゼロ評価になり、土地代が残る。しかし、その土地代も建物の解体費を差し引かねばならないので、売却価格は新築時の半分以下になる。これは土地代が下がらなかった場合であって、土地価格まで下がると購入時の2~3割まで価値が減るということもよくあるケースだ。これに加えて、建物価値を築年数で決めることから、リフォーム価値は何千万円かけてもゼロ評価になる。

 これだけ値下がりすると、売却側の心理的・金銭的なハードルは上がる。それだけではない。銀行評価がそこまで落ちると次に購入する人の住宅ローンは土地代程度しか貸されなくなる。売る方は損まで出して売りたくないと思うようになるし、買う方は住宅ローンがあまりつかない物件は高く買うことができなくなる。こうして戸建は、中古での取引はほとんどされなくなる。

なぜ戸建は価値が目減りしやすいのか?
住宅ローンと減価償却の奇妙な関係

 そもそも、住宅ローンが減価償却期間に準じた不動産評価をすることに、意味があるのだろうか。日本の建築関係者は20年で無価値になる建物をつくっているのだろうか。そして、多額の借金をして購入したマイホームの資産価値が毎年5%ずつ必ず減るという自虐的な政策は、現状に合っているのだろうか?

 そもそも減価償却は税金を納めるための費用計上方法の決め事に過ぎない。実際の使用期間とは無関係である。ここで、戸建資産がインフレ傾向を続けている米国の例を紹介しておこう。

 まず、木造戸建の減価償却期間は27.5年で計算する。これは所有者が代わると次の人も27.5年で償却することになる。建物価値はリフォーム・リノベーションすることで評価を上げることができ、それを銀行も税制上も評価してくれる。その評価方法は賃料から算出される。市場在庫の平均築年は40~50年ほどだから、耐用年数を過ぎた物件はたくさんある。しかし、空室率は全米で7%程に過ぎない。築50年でも新築同様の仕様に変えれば、新築同様の賃料が取れ、新築同様の価値になる。