「いまのうちに借金して不動産を買え！」
で泣く人、笑う人

上がる可能性のある不動産とは？

　端的にいって、住宅として実需要のないもの、弱いものを買っても無意味だ。実需要とは「売りやすさ」「貸しやすさ」を指す。

　資産として流動性の高い物件、たとえばREITやファンドなど、海外のマネーが入る余地のある不動産、ないしはそれに影響を受けやすい、都心の一等立地にあるマンションなどは大きく上昇する可能性もあるだろう。都心でなくとも地域一番のランドマーク的なマンション、人気の住宅地にある一戸建てなどは価値を維持、ないしは上昇するかもしれない。だがその他大半の一般的な住宅は、インフレによる価格高騰などないものと見ておいたほうがいいだろう。

インフレで賃料はどうなる？

　一方で、買わずに賃貸に住んでいた場合はどうなるだろうか？日本の現行制度（借地借家法）では、賃料を上げるのは事実上なかなか難しい。それでなくとも、前述した通り、住宅余りが著しい我が国において「賃料を上げる。いやなら出て行ってくれ」といえるオーナーはそうそういるものではない。

　不動産投資の世界では「空室対策セミナー」が花盛り。いかに入居者にサービスするか、どうやって気に入ってもらうかということが主題になっているくらい、圧倒的な「借り手市場」である。賃料をインフレにあわせて切り上げることが出来るのは、ほんの一部の人気物件に限定されるだろう。つまり激しいインフレが起きても、容易に賃料を上げることが出来ず、相対感覚として安く借りていることが出来るだろうということだ。

　ところで筆者は激しいインフレ、ましてや「ハイパーインフレ」と呼ばれるものが日本を襲う可能性は低いと考えている。マイルドなインフレは政策の変更などによって起きる可能性はあるが、その場合でも、マイホームの価格は長期的に見て、一部を除いて上昇の余地はほとんどない。この理由は上述した以外にもいくつかあり、追って説明する。

　むしろ目先的にはインフレやハイパーインフレよりも、スタグフレーション（不況下の物価上昇）的な状況について留意する局面であり、万が一でも「生活コストが上昇して住宅ローン支払いが苦しい」などということのないようにしておかなければならないのだ。それにはいくつかの選択肢しかない。「マイホームは買わない」「住宅ローン支払額に十分なゆとりを持つ」「売りやすい、貸しやすい物件を選ぶ」など。