例えば6000万円の新築マンションで頭金を500万円入れ、5500万円の住宅ローンを組むとする。変動金利0.625%、返済期間35年とすると、毎月の返済額は約14万6000円。家賃を16万円くらい払っていると、管理費や修繕積立金を考慮しても「住居費は今までとそう変わらない。買える」と考えるのだ。

 このプランには落とし穴がある。固定金利よりも金利が低い変動金利、返済期間は最長の35年で借りると、当面の毎月返済額は多額にならない。しかし、変動金利は今後景気回復に伴って金利が上がる可能性を持っているし、最長35年の返済期間にすると、60歳過ぎまでローン返済を引きずることになる。

 先のローンを35歳で借りると、完済年齢は70歳。60歳時のローン残高は、11年目以降の金利を1.5%と楽観的に見積もったとしても、約1800万円もある。老後が心配なら、65歳以降も延々と返済が続く住宅ローンを組んではいけない。

 さらに共働きの妻は、出産により収入がダウンするのを念頭に置いておかないといけない。妊娠すると残業を控えるようになり、産休・育休中は原則給与がストップするから収入は大幅にダウンする。社会保険から給付金を受け取れるが、給与の全額をカバーするわけではなく、生活費でほぼなくなる。

 育休明けに時短勤務を選択すると給与は3割程度ダウン、一方で保育料や子育て費用により支出はアップする。子どもができる前の家計とは大きく変化するのに、世帯収入が多い時期にローン返済額を設定するのもリスクだと認識したい。

 金利は10年以上の固定金利、ローン返済期間は「65歳-ローン返済開始年齢」としてローン試算をしてみよう。35歳で購入するなら、返済期間は30年まで。これにより算出された返済額が「ちょっと無理」と感じるなら、ローンの金額が「身の丈以上」というシグナルなのである。

東京オリンピックが終わると
マンション価格は下がるのか?

 住宅価格は高騰し、収入は大きく増えることが期待できない(手取りが大きく増えるような制度改正の予定はない)状況で、これからマイホーム購入を考えている人はどうすればいいのだろうか。

 よく「2020年の東京オリンピックが終わったら、安くなりますよね?」と聞かれるが、「価格については、よくわかない」と答えている。株価も不動産価格も相場ものなので、上がることも下がることも断言することはできない。