たとえば転勤で誰かに家を貸すことになった場合、転勤の期間中は賃料が入ってくる。礼金や更新料も収入になるが、退去時のクリーニング費用や空室期間を考えるとほぼ差し引きゼロになってしまうため、毎月の賃料を安定的に得ることが非常に重要だ。

 そもそも賃貸物件の賃料は、非常に安定的に推移するのが最大の特徴である。借主は一度契約すると、長く住み続けることが多いからだ。契約期間は通常2年なので、一度契約更新すると4年間住むことになり、2度目の更新の際に引っ越すのが一般的だ。そうなると、契約更新時に賃料が変わらなければ、4年間は同じ収入を得られることになる。

 では、4年後の賃料はいくらになるかというと、首都圏では1年に1%賃料が落ちると計算すれば、大きく外すことはない。当初、「賃料>ローン返済額」だったとしても賃料は下がっていくので、いつか逆転する可能性はある。しかし幸いなことに、今は4年経っても貸主が賃料を増額改定できるほど市況はいい。当面は「賃料>ローン返済額」を意識していれば良さそうだ。

物件購入時には
将来「貸す」ことも視野に

 物件を購入するとき、多くの人は、将来人に貸すようなことがあったとしても「万が一」の場合だけだろうと考えるかもしれない。しかし、長い人生は何が起こるかわからない。住宅ローンを組んでいるからこそ、やらなければならないことがある。たとえ貸す意思がないとしても、査定賃料はチェックしておいた方がいい。

 賃料を調べることは、誰でも簡単にできる。物件検索サイトで同一物件の家賃を探し、平方メートル単価に換算し直し、あとは面積と掛け合わせればいい。同一物件がなくても、近隣のマンションの単価がわかればほぼOKだ。現在の都区部のファミリーマンションの稼働率は95%を越えているので、空室を心配する必要はほぼない。