どんな時代でも生き残れる不動産投資家になるための極意とは何か? 不動産投資で利益をあげ続けるためには、基本となる知識やノウハウを学ぶ必要があります。ハーバード大学デザイン大学院で最先端の知識を学び、それに自身の体験から得たノウハウをミックスして体系化したハーバード式不動産投資術』(上田真路著、ダイヤモンド社)が2月17日に発売されました。本連載では、世界のどこでも通用する、普遍的で再現性のあるナレッジである不動産投資術について、同書の中から抜粋してそのエッセンスをわかりやすくお届けします。良い不動産をデザインするとは、どういうことか? 驚異のリターンを実現するファイナンスの極意とは? 不動産投資のリスクをどうコントロールしたらいいのか? などについて、実際の事例(ケース・スタディ)を踏まえてそのメカニズムを解き明かしていきます。不動産投資を始めたいと思っている人、すでに始めている人、さらに上を目指したい人、必読です。

Photo: Adobe Stock

Case Study:ブルーパンプキン(Blue Pumpkin)

 ハーバードのケース・スタディでは、実例を暗喩する名前が付けられている。

 具体名は避けるが、Blueはある地方銀行を示し、Pumpkinは一時流行ったシェアハウス投資スキームの案件名から由来している。

 以下の投資物件に、あなたならゴーサインを出すだろうか?

物件価格:9800万円の一棟アパート
年額家賃収入:640万円(表面利回り6.5%)
賃貸運営経費(固定資産税含む):70万円
空室率:5%
ローン条件:9000万円の借入(自己資金800万円)、元利均等返済35年ローン(金利4.5%)

 結論から言うと、これは絶対にやってはいけない投資だ。

 この不動産に投資してしまった場合の収益を見てみよう。

 計算方法については、この後すぐに紹介するので、まずは結果がどうなったかを見て感じてもらいたい。数字が語ることはこうだ。