上田真路
不動産的にどうレバレッジをかけるか？ ローカルの持つ多様性がコンテンツの強みになる
どんな時代でも生き残れる不動産投資家になるための極意とは何か？ 不動産投資で利益をあげ続けるため、生き残れる投資家になるために必要なクリエイティングアルファ（新しい価値をつくる）という斬新な視点が学べると好評の『ハーバード式不動産投資術』（上田真路著、ダイヤモンド社）。不動産投資のクリエイティングアルファの秘訣を探る対談記事の第6回。対談ゲストは、一般社団法人エリア・イノベーション・アライアンス 代表理事の木下斉さん。地域再生事業家として、これまで数多くの地域活性化プロジェクトにかかわってきた木下さん。今回は、ローカルの持つ多様性を活かした不動産コンテンツづくりのポイントとはなにか？ 不動産投資を始めたいと思っている人、すでに始めている人、地域活性に不動産メカニズムをつかってかかわりたい人、さらに上を目指したい人必読。
公務員のクリエイティブ大家さんが、地方活性化の切り札になる！
どんな時代でも生き残れる不動産投資家になるための極意とは何か？ 不動産投資で利益をあげ続けるため、生き残れる投資家になるために必要なクリエイティングアルファ（新しい価値をつくる）という斬新な視点が学べると好評の『ハーバード式不動産投資術』（上田真路著、ダイヤモンド社）。不動産投資のクリエイティングアルファの秘訣を探る対談記事の第5回。対談ゲストは、一般社団法人エリア・イノベーション・アライアンス 代表理事の木下斉さん。地域再生事業家として、これまで数多くの地域活性化プロジェクトにかかわってきた木下さん。今回は、地方公務員のクリエイティブ大家さんが、地域活性化の切り札になるという話。不動産投資を始めたいと思っている人、すでに始めている人、地域活性に不動産メカニズムをつかってかかわりたい人、さらに上を目指したい人必読。
地域活性化プロジェクトなどで、圧倒的に欠けている不動産開発の視点とは？
どんな時代でも生き残れる不動産投資家になるための極意とは何か？ 不動産投資で利益をあげ続けるため、生き残れる投資家になるために必要なクリエイティングアルファ（新しい価値をつくる）という斬新な視点が学べると好評の『ハーバード式不動産投資術』（上田真路著、ダイヤモンド社）。不動産投資のクリエイティングアルファの秘訣を探る対談記事の第4回。対談ゲストは、一般社団法人エリア・イノベーション・アライアンス 代表理事の木下斉さん。地域再生事業家として、これまで数多くの地域活性化プロジェクトにかかわってきた木下さん。今回のテーマは、街づくりがわかるプロフェッショナル人材が足りないという問題について。不動産投資を始めたいと思っている人、すでに始めている人、地域活性に不動産メカニズムをつかってかかわりたい人、さらに上を目指したい人必読。好評連載のバックナンバーはこちらからどうぞ。
早稲田大学の近くにある国際学生寮で、なぜ慶応生の住人が増えているのか？
どんな時代でも生き残れる不動産投資家になるための極意とは何か？ 不動産投資で利益をあげ続けるため、生き残れる投資家になるために必要なクリエイティングアルファ（新しい価値をつくる）という斬新な視点が学べると好評の『ハーバード式不動産投資術』（上田真路著、ダイヤモンド社）。不動産投資のクリエイティングアルファの秘訣を探る対談記事の第3回。対談ゲストは、一般社団法人エリア・イノベーション・アライアンス 代表理事の木下斉さん。地域再生事業家として、これまで数多くの地域活性化プロジェクトにかかわってきた木下さん。今回のテーマは、外国人留学生と学生街全体の活性化について。不動産投資を始めたいと思っている人、すでに始めている人、地域活性に不動産メカニズムをつかってかかわりたい人、さらに上を目指したい人必読。好評連載のバックナンバーはこちらからどうぞ。
衰退するエリアを活性化し、街の付加価値を上げる不動産戦略とは？
どんな時代でも生き残れる不動産投資家になるための極意とは何か？ 不動産投資で利益をあげ続けるため、生き残れる投資家になるために必要なクリエイティングアルファ（新しい価値をつくる）という斬新な視点が学べると好評の『ハーバード式不動産投資術』（上田真路著、ダイヤモンド社）。不動産投資のクリエイティングアルファの秘訣を探る対談記事の第2回。対談ゲストは、一般社団法人エリア・イノベーション・アライアンス 代表理事の木下斉さん。地域再生事業家として、これまで数多くの地域活性化プロジェクトにかかわってきた木下さん。今回は、衰退した地域をどう活性化するか？そのための不動産戦略とは？ 不動産投資を始めたいと思っている人、すでに始めている人、地域活性に不動産メカニズムをつかってかかわりたい人、さらに上を目指したい人必読。好評連載のバックナンバーはこちらからどうぞ。
都内の共働き世帯にフォーカスした、流山市のクリエイティングアルファ戦略とは
どんな時代でも生き残れる不動産投資家になるための極意とは何か？ 不動産投資で利益をあげ続けるため、生き残れる投資家になるために必要なクリエイティングアルファ（新しい価値をつくる）という斬新な視点が学べると好評の『ハーバード式不動産投資術』（上田真路著、ダイヤモンド社）。不動産投資のクリエイティングアルファの秘訣を探る対談記事の第1回。対談ゲストは、一般社団法人エリア・イノベーション・アライアンス 代表理事の木下斉さん。地域再生事業家として、これまで数多くの地域活性化プロジェクトにかかわってきた木下さんも驚いた、地域活性化を実現した流山市の不動産戦略とは？ 不動産投資を始めたいと思っている人、すでに始めている人、さらに上を目指したい人必読。
不動産投資で有利な融資を得るための3つのポイント
不動産投資では、いかに有利な条件で融資を獲得できるかが、重要になってくる。では、どうやって有利な融資をしてくれる銀行を開拓したらいいのか？ あるいは優秀な銀行の担当者を紹介してもらえるのか？ これら読者の皆さんからの最大の疑問にお答えしよう。その答えは、大きく3つある。
資産10億円以上のメガ大家から教わった資産拡大の最大の秘訣とは？
住宅ローンには、資産形成を強力に後押ししてくれるポジティブ・レバレッジと、その逆のネガティブ・レバレッジの2つがあることは、前回紹介した。では、強力なポジティブ・レバレッジを実現するためにはどうしたらよいのか？ このポジティブ・レバレッジこそ不動産ファイナンスにおける、驚異的なアルファ（平均を超えるリターン）の創造につながり、強力なレバレッジを提供してくれるところだ。そのコツをぜひシェアしたい。
資産形成の大きなカギ、ポジティブ・レバレッジとネガティブ・レバレッジとは何か？
以前にも紹介したが、僕自身、上京した時は、まったくの資産なし。必死にサラリーマン時代の給料を貯金したところから不動産投資をスタートした。実際700万円の貯金を使って、どのように資本的テコ（レバレッジ）を利かせたのか？ これこそが不動産ファイナンスの面白いところであり、ドラマである。レバレッジ（てこの原理）を使えば、700万円の自己資金に1億円以上の有利な融資を受けられ、1億5000万円の物件に投資することができたりもする。小さな自己資金で大きな融資を獲得し、優良物件を購入するのが鉄則だ。
資産26倍、驚異のリターンを実現したプロフォルマの中身とは
驚異のリターンの物語の舞台となった、神楽坂のケース・スタディの実際のプロ・フォルマ（資産運用の未来予想図）を見てみよう。信じられないかもしれないが、稼働して5年の投資期間でほぼ不動産評価額が2倍となっている。そしてIRRについては借入を含めた総投資額約1億5000万円では16％、そして、自己資金分（エクイティ）のみの700万円に対する融資のてこ原理が働いたレバレッジドIRRは、なんと153％。レバレッジドMultipleは26倍にまでになった。ここに物件売却、つまり映画のジ・エンドまでの実際の成績を公開する。
100万円の実質収益の上下により、不動産の価値自体は上下にプラス・マイナスで2000万円も動く
不動産物件の次の購入者の期待利回り（Cap Rate）で割り戻すと売却価格が想定できるが、高水準で安定したNOIが実現できていれば、必然と売却価格も高くなる。実質収益が平均的に600万円の物件があったとする。このケースである投資家が期待利回り5％での買付価格を入れるとしたら、600万円÷5％で1億2000万円の値付けだ。しかし、実質収益が500万円に下がってしまったとする。この投資家が依然5％の利回りを期待した場合は、500万円÷5％で1億円ジャストの値付けになる。100万円の差が2000万円の差になってしまう。
ハーバード式ファイナンスで使われる資産運用の未来予想図、プロ・フォルマを活用する
複利の利率が上がれば、指数関数的にリターンが上がるということがわかる。この複利を5年間の期間の間に実現してくれる投資の始まりと終わりの映画を「5年間での資産運用成績／内部収益率（IRR）120％」という。IRRを算出するにはエクセルやGoogleスプレッドシートなどが、最終的に必要になるが概念さえ掴んでしまえば、それほど難しいものではない。数字に拒否反応がある方やエクセルに不慣れな方も安心してほしい。今回、必要なプロ・フォルマを描いたエクセルを公開し、ダウンロード可能とする。
資産拡大の指標、レバレッジドIRR、レバレッジドMultipleとは？
プロ・フォルマ（資産運用の未来予想図）を描く際に注目すべき指標がいくつかある。ここでは、資産運用成績／内部収益率（IRR）と資産拡大倍率（Multiple）という概念について、簡単にお伝えする。そして、融資を賢く利用することで、資産運用成績／内部収益率（IRR）や資産拡大倍率（Multiple）も格段に効率よく伸ばすことができるのだ。
ハーバード式不動産ファイナンスの極意、プロ・フォルマ＝資産運用の未来予想図とは
不動産の真のデザインとは、アルファを創造できる建築企画やソフト・ハード両面のデザインであることを学んでもらった。今回からは、そんな素晴らしいブルー・プリント（建物企画）に、まさに必要な世界共通の不動産ファイナンスと、日本ならではの融資を獲得するための技術についてお伝えしていきたい。僕の社会人3年目の貯金（資本）700万円が、たったひとつの物件への投資で26倍（26 X Multiple）になったのは、紛れもないハーバード式不動産ファイナンスの極意のおかげだ。
ハーバード伝説の授業、10年のマーケットサイクルと5年の人間の記憶サイクルとは？
ハーバード大学デザイン大学院（GSD）には、実に多彩な教授陣が揃っている。不動産投資で成功するのは当たり前、その先のデザイン面や新たな空間の活用方法を世界中の都市で研究するビン・ワン教授、名誉教授としても様々な不動産開発の書籍を記しているリチャード・パイザー教授、不動産投資ファンドを何社も経営し、その理論と鋭い洞察で、不動産ベンチャー論やファンドの成長戦略を教えるフランク・アペシェッセ教授。そしてハーバード・ビジネス・スクール（通称HBS）にも名物教授がいる。自身も約3兆円を運用する不動産投資ファンドの創業者、ウィリアム・ポルヴー教授だ。
不動産投資のリスクコントロールできるアルファを創造リストとは？
不動産投資のリスクを低減するために、クリエイティブにアルファを創り出すことはできるのだろうか？ もちろん可能だ。特に新築開発物件においては、まっさらなキャンバスに絵を描けることから創造できるリスク低減アルファが多いのだが、中古物件や相続物件でも十分にアルファを生み出せる。以下に、リスク低減のためにできるアルファ創造リストを共有しておこう。
あなたの賃借人、ファイナル・ユーザーをどう創造したらいいのか？
東京都内の駅近ワンルーム賃貸マンションであれば、ファイナル・ユーザーは誰だろう？ 独身の社会人か、大学が近ければ学生など様々な想像が湧く。では、学生の中でもどんな学生になら、賃料がズバ抜けて高いワンルームでも貸すことができるのだろう？ こういった疑問から出発して、自身の物件のファイナル・ユーザー、つまり賃借人やテナントを想像してみることから、アルファが必然的に生まれてくる。
南青山の閑静な住宅地にある鉄筋コンクリート造2階建ての立派な建物、あなたならどうアルファを生み出す？
この物件は南青山の閑静な住宅地にあり、旗竿地の奥まった2世帯住宅だった。鉄筋コンクリート造2階建ての延床面積100坪ほどの立派な建物。ただし築年数はすでに37年で旧耐震物件。庭園の手入れや老朽化する設備などのメンテナンスコスト、固定資産税などの支払いが元オーナーの負担となっていた。相続人の兄弟は相続のタイミングで現金化して、タワマンを購入したほうがよいということになり、長い間売りに出ていた。あなたがこの物件を相続するとしたら、売り払って現金化する以外に、どんなアルファが考えられるか？
既存所有物件、相続物件こそデザインの力で利回り向上、節税が可能に！
相続で古いマンションやアパート、あるいは自宅を持っていて活用に困っている読者の方も多いだろう。こういった物件こそアルファが簡単に作り出せたりもする。僕が神楽坂の新築物件を仕込んだのと同時期に、投資をした成城の中古マンションの物件事例をご紹介しよう。成城のマンションは購入当時で既に24年が経過した鉄筋コンクリート造（RC）のマンション。キャッシュフローとしての鍵は、その当時の持ち主だった高齢のご夫妻が暮らしていた1階をどう収益化できるかだった。
建設会社サラリーマンの手取りを十分に上回る、ローン後キャッシュフローが得られたBOE分析とは？
誰も見向きもしない土地が、ながらく大手不動産情報ポータルサイトに出ていたりする。アルファを創造できるチャンスだ。大幅な値引き交渉が通るかもしれないし、設計士を雇ってソフトとハードの不動産デザインスケッチをもとに、建築ボリュームを設計してもらえれば、実はパズルのように高いキャッシュフローを生み出してくれる不動産が計画できるかもしれない。いろいろなアイデアを持ちながらマイソクを何十件も眺めているのは楽しいものだ。
