どんな時代でも生き残れる不動産投資家になるための極意とは何か？ 不動産投資で利益をあげ続けるためには、基本となる知識やノウハウを学ぶ必要があります。ハーバード大学デザイン大学院で最先端の知識を学び、それに自身の体験から得たノウハウをミックスして体系化した『ハーバード式不動産投資術』（上田真路著、ダイヤモンド社）が発売されました。本連載では、世界のどこでも通用する、遍的で再現性のあるナレッジである不動産投資術について、同書の中から抜粋してそのエッセンスをわかりやすくお届けします。良い不動産をデザインするとは、どういうことか？ 驚異のリターンを実現するファイナンスの極意とは？ 不動産投資のリスクをどうコントロールしたらいいのか？ などについて、実際の事例（ケース・スタディ）を踏まえてそのメカニズムを解き明かしていきます。不動産投資を始めたいと思っている人、すでに始めている人、さらに上を目指したい人必読です。好評連載のバックナンバーはこちらからどうぞ。
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家賃収入と物件の入れ替えで、保有資産を拡大する！
では、5つの舞台でアルファを創造し、平均値を上回る不動産投資を実行し続けると、いったい資産にはどのような動きが起こるのだろう？ 次の図を見てもらいたい。
まずは、小さく始めた1件目の物件から家賃収入が毎年入ってくる。
上の図表では、1年目から3年目まで毎月のローンを返済した後も順調に手残り家賃が蓄積されている。ここで平均を超えて素晴らしい家賃収益を上げている不動産になっている物件を売却して、次の投資への元手をつくるのが4年目だ。
4年目には売却益と家賃収入の蓄積から、まとまった資金が手に入るだろう。
この膨れ上がった元手を使って、少し大きな新築鉄筋コンクリート造などの1棟ものに投資してみるのだ。毎月の家賃収入も大きくなってきており、さらに3年ほど家賃を貯蓄にまわしつつ、同時に複数物件を仕込み始めてもよい。
そうしてスタートしてから8年目に、複数物件のうちの1棟を資産入れ替えのため売却し、さらに大きなキャピタル・ゲインを獲得して、続く年の原資とする。この辺りから累積資産の伸び率が急激になってくるだろう。
9年目以降は複数物件からの家賃収入（インカム・ゲイン）を享受し、蓄積しつつ、評価の高い資産を入れ替えながら、同時にキャピタル・ゲインもエンジョイすることで、指数関数的にあなたの資産は拡大してゆく。
